Actualidad inmobiliaria

Los administradores de fincas han logrado que las tasas judiciales que se apliquen a las comunidades de propietarios sean del 0,1% en lugar del 0,5% previsto en la Ley 10/2012. En respuesta a una consulta vinculante realizada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), que integra a los distintos colegios territoriales, a la Dirección General de Tributos sobre la aplicación de la tasa judicial, y referida a los procedimientos judiciales iniciados por las comunidades de propietarios,  este organismo ha manifestado que, al carecer las mismas de personalidad jurídica propia, les sean de aplicación las tasas reducidas con el límite de cuantía variable de 2.000 euros.

Sin duda, se trata de una buena noticia pues supondrá un importante ahorro económico para  las comunidades que inicien cualquier tipo de procedimiento judicial, incluida la reclamación de deudas por morosidad.

Con la aplicación de esta tasa del 0,1%, si un propietario impugna un acuerdo, por ejemplo la retirada de un aparato de aire acondicionado, cuantificado en 8.000 euros, y el importe fijo establecido para el juicio ordinario  por razón de la materia es de 300 euros, hay que aplicarle el 0,1%, siendo la tasa total de 308 euros. Esto supondría un ahorro de 32 euros si se hubiese tenido que aplicar la tasa del 0,5%.

En el caso de que la comunidad iniciara un procedimiento monitorio contra un propietario moroso, y siempre y cuando la cantidad reclamada supere el límite de 2.000 euros, la comunidad abonaría 100 euros de cuantía fija más el 0,1% sobre el total de la deuda. Según el Consejo General, si esta cantidad fuera de 6.000 euros, supondría este 0,1% el importe de 6 euros, siendo el total de 106 euros, en lugar de 130 euros si se hubiese aplicado la tasa del 0,5%.

Hoy se celebra el Día de la Tierra, una conmemoración que desde 1970 persigue el compromiso público de iniciar una actividad relacionada con el medio ambiente, acción que también pueden realizar las comunidades de vecinos.

De ahí que haya querido recuperar algunos de los post cuyo contenido puede despertar la conciencia más ecológica de los integrantes de una comunidad.

1)      Reutilizar, rehabilitar y reciclar en la vivienda.

Cualquier momento es bueno para recordar los problemas medioambientales que producen los “residuos sólidos urbanos” o los materiales de construcción.

Cumplir con la regla de las tres “R” (reducir, reutilizar y reciclar) puede no tener un impacto directo en el gasto energético de nuestras viviendas, pero sí en el consumo global y en la protección del medio ambiente.

2)      Reciclaje de aceite doméstico

Minimizar los problemas medioambientales originados por las basuras domésticas no sólo pasa por separar correctamente los materiales más proclives al reciclado como son el papel, los metales y el vidrio. 

El ahorro de energía también se consigue con un uso racional de aquellos productos que, una vez han sido convenientemente aprovechados, son retornados a un sistema de recogida selectiva que evite el vertido incontrolado de los mismos. Este es el caso del aceite de cocina usado, cuyo servicio de recogida para su posterior reciclaje no sólo se realiza en restaurantes, hoteles, etc., sino también en comunidades de propietarios.

3)      Crear un huerto en tu comunidad

Cada vez es más habitual descubrir huertos ecológicos en las grandes ciudades, bien en algún patio o en los mismos balcones de los edificios de viviendas. Muchas son las asociaciones de vecinos que se han movido para solicitar a su ayuntamiento la cesión de parcelas o terrenos desocupados para el cultivo de huertos ecológicos urbanos. Pero también, esta moda o solución de autoabastecimiento ha arraigado en las comunidades de vecinos.

4)      Reutilización de aguas grises

Uno de los recursos naturales más importantes que existen es el agua.  No podemos obviar que su uso racional revierte sobre el ahorro energético y económico de un hogar, pese a que su coste es en ocasiones minimizado por su irrelevancia sobre otros gastos (luz, calefacción, etc.).

Por ello, una de las medidas más eficaces de ahorro de agua es el reciclaje. En épocas de sequía el agua de lluvia se convierte en todo un lujo, que es posible almacenar para su posterior uso, por ejemplo para riego de jardines o llenado de piscinas. Aunque el reciclaje de aguas pluviales es el más sencillo, la recuperación de aguas grises (provienen de las duchas, baños y lavabos) en la vivienda es la que permite un mayor ahorro en el consumo doméstico.

5)      Combatir la contaminación acústica

El ruido es la principal causa del conflicto con los vecinos. Y dentro de las molestias más habituales destaca la causada por música demasiado alta, siendo los madrileños (27%) y valencianos (25%) los que acumulan más casos de este tipo y los asturianos (5%) y gallegos (9%) quienes menos.

Para afrontar este problema, es importante que el propietario ponga en conocimiento del presidente de la comunidad estas actividades molestas.

6)      Calentarse con huesos de aceitunas

Es tiempo de cambios. También para las comunidades de propietarios. Se aproxima el verano, una época propicia para efectuar reparaciones necesarias en los servicios centrales de calefacción y ACS (Agua Caliente Sanitaria).

Pero no todas las energías utilizadas en instalaciones térmicas de ACS, calefacción y refrigeración de edificios residenciales son sostenibles. Evolucionar a combustibles baratos autóctonos, aunque precisen de equipos sofisticados y de gestión avanzada, es el modelo a seguir. ¿Se imaginan poder calentarse con pellets, astillas y residuos forestales, huesos de aceituna, pepitas de uva e incluso cáscaras de arroz, de girasol y almendra? Pues ya miles de familias disfrutan de estos combustibles en su hogar.

7)      Erradicar la pobreza energética

La rehabilitación energética ya es la nueva oportunidad de negocio del sector inmobiliario. Pero mientras se articulan las medidas necesarias para el fomento de esta actividad, sigue creciendo con fuerza uno de los problemas más acuciantes de la realidad socioeconómica actual: la pobreza energética.

Se trata de una situación que sufren cientos de miles de hogares españoles que se encuentran incapaces de pagar una cantidad de la energía suficiente para satisfacer las necesidades domésticas o que, aun pudiendo, destinan más del 10% de los ingresos anuales a este fin o no pueden mantener su vivienda a una temperatura adecuada en los meses más fríos.

8)    ¿Te apuntas a la rehabilitación energética?

El desconocimiento de los costes, pero también de los beneficios, que conlleva implementar medidas de ahorro y eficiencia en las viviendas es uno de los principales escollos con los que se encuentran los profesionales para acometer una rehabilitación energética.

Son muchos los estudios que, apoyados en datos orientativos, marcarán las pautas de actuación de las comunidades de propietarios en los próximos años. Sólo falta cambiar los hábitos de los usuarios y, lo que es más importante, poder acceder a sistemas de financiación reales.

9)    La apuesta por los vehículos eléctricos en las comunidades

La generalización (y popularización) del vehículo eléctrico en nuestro país ha motivado la introducción de modificaciones en la legislación, sobre todo en la concerniente a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que rige las normas de convivencia en las comunidades de propietarios.

10)   El laberinto energético en las comunidades de vecinos

El incremento de los costes de los combustibles, unido a la crisis económica, está pasando factura a las comunidades de propietarios, inmersas en un laberinto energético o círculo vicioso que precisa de rápidas y efectivas soluciones.

El desconocimiento de los costes, pero también de los beneficios, que conlleva implementar medidas de ahorro y eficiencia en las viviendas es uno de los principales escollos con los que se encuentran los profesionales para acometer una rehabilitación energética. Esta es la razón que ha llevado a la Asociación Empresas de Eficiencia Energética ‐ A3e a elaborar un documento descriptivo en donde se detallan los gastos y el retorno de la inversión para una serie de acciones encaminadas a alcanzar la ansiada eficiencia energética.

Con una factura energética anual de 1.527 euros, los costes de las viviendas objeto de este estudio (tienen una superficie media de 100 metros cuadrados y están ubicadas en la zona atlántica de España) se distribuyen atendiendo al consumo de las siguientes instalaciones: calefacción (gasto de 338,64 euros), ACS (383.35 €), refrigeración (89,76 €), cocina (158,44 €), iluminación (61,37 €), electrodomésticos (453,05 €) y gasto de los aparatos que se quedan en standby (42,50 €).

Las medidas propuestas por el grupo de trabajo que ha elaborado el documento Consumos, Medidas y Potenciales Ahorros en Edificios están expresadas con su coste de implantación en euros/m2 y su retorno de inversión con o sin ayudas.

Este es uno de los muchos estudios que, apoyado en datos orientativos, marcará las pautas de actuación de las comunidades de propietarios en los próximos años. Sólo falta cambiar los hábitos de los usuarios y, lo que es más importante, poder acceder a sistemas de financiación reales.

Una encuesta a 35 expertos del sector energético, realizada por la Fundación Entorno-BCSD España, vuelve a cuestionar la falta de voluntad política para emprender las acciones encaminadas a incentivar la eficiencia energética en los edificios.

A partir de las respuestas de los expertos, el informe analiza las distintas materias sobre las que se puede actuar: financiación pública, legislación, entidades financieras y proveedores de soluciones energéticas. Además, la Fundación Entorno ha recabado las opiniones de 450 ciudadanos, con una respuesta clara: solicitan más información para conocer las mejores soluciones para la eficiencia energética y consideran necesarios los incentivos para reactivar este mercado.

Sobre legislación, los expertos apuntan que el Código Técnico de la Edificación y las normas de consumo energético de los aparatos (electrodomésticos, calderas, etc) e instalaciones tendrían que ser más estrictas dado que existen soluciones en el mercado para exigir un mínimo rendimiento energético. También solicitan una nueva revisión de la Ley de Propiedad Horizontal para impulsar las reformas y rehabilitación energéticas en las comunidades de propietarios, cuestión objeto de estudio en el anteproyecto de Ley de Rehabilitación, que pronto será aprobado.

Si hablamos de fiscalidad, más del 77% de los expertos apoyaría la reducción del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para edificios de alto rendimiento energético, además de continuar con la desgravación del IVA en las obras de rehabilitación energética. Penalizar el derroche estableciendo diferentes tramos tarifarios y plantear el IVA reducido a la venta y alquiler de edificios de alta calificación energética, también son objeto de estudio.

En relación a la financiación pública, el sector pide ayudas económicas directas a través de Planes Renove a nivel nacional o mediante la compra de créditos de derechos de emisión a través de Fondos de Carbono. El 80% de de los expertos piensa que los edificios públicos deben ser un ejemplo para avanzar en la eficiencia energética, razón que les lleva a pedir altos estándares energéticos para los mismos.

En cuanto a la financiación privada, no hay una respuesta unánime de los expertos. Sólo el 60% cree que los productos financieros basados en ahorros futuros serán eficaces para el mercado de la eficiencia energética.

Finalmente, la opinión en torno a las posibles soluciones que deben impulsar las comercializadoras de energía pasa fundamentalmente por establecer tarifas especiales a edificios eficientes y facilitar información correcta a los usuarios, entre otras medidas. Pero todo ello debe ir acompañado de profesionales cualificados (ingenieros, consultores, auditores y proveedores de tecnología) para impulsar soluciones reales y avanzar en I+D+i para reducir los periodos de inversión.

El Ayuntamiento de Madrid ha incrementado un 25% el número de sanciones a las comunidades de propietarios por depositar residuos distintos de envases en el contenedor amarillo, por dejar bolsas fuera del contenedor o por no cerrar convenientemente las bolsas, según ha explicado el grupo municipal socialista. En concreto, los expedientes sancionadores pasaron de los 83 en 2011 a los 110 impuestos el año pasado.

En la Ordenanza de Limpieza de Espacios Públicos y Gestión de Residuos de 2009 hay que tener en cuenta principalmente los artículos 33.2 y 78.3. Mientras en el primero se refiere a “las personas físicas o jurídicas usuarias” como “obligadas a presentar los residuos de envases ligeros y restos en bolsas diferentes y cerradas, debiendo depositarlas en sus correspondientes recipientes diferenciados por el color…”, el segundo artículo señala que “cuando se trate de obligaciones colectivas, tales como uso, conservación y limpieza de recipientes normalizados, limpieza de zonas comunes, la responsabilidad será atribuida a la respectiva comunidad de propietarios o habitantes del inmueble cuando aquella no esté constituida, y, al efecto, las denuncias se formularán contra la misma o, en su caso, la persona que ostente su representación”.

En diciembre de 2012 el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid se hacía eco, a través de su boletín informativo dirigido a usuarios de viviendas, de la sentencia del Tribunal Supremo que declaraba válido el artículo 78.3 y, por tanto, posibilitaba al Ayuntamiento a poner sanciones a las comunidades de propietarios cuyos vecinos cometieran infracciones en el reciclaje y separación de la basura. Hay que recordar que esta sentencia corregía al Tribunal Superior de Justicia de Madrid que anuló una serie de artículos, entre ellos el comentado, por considerar que eran contrarios al ordenamiento jurídico y que motivó un recurso por parte del consistorio madrileño.

Entre otras facultades, el Alto Tribunal aclaraba la facultad que tienen los inspectores del Ayuntamiento de Madrid a acceder, sin previo aviso, a las zonas comunitarias que exclusivamente se destinan a actividades de recogida. Pero, además, pueden inspeccionar el contenido de las bolsas de basura o demás contenedores existentes en la comunidad.

Nadie duda de la importancia que para reciclar es separar en origen, pero son muchas las cuestiones que el Colegio de Administradores de Fincas pone sobre la mesa: ¿Por qué no se prima el reciclaje en lugar de penalizarlo con multas de hasta 750 euros? ¿Qué criterios seguirán los inspectores para remover en la basura de una comunidad y no de otra? ¿La falta de colaboración de un determinado vecino es responsabilidad de todos los demás? Si es responsabilidad de todos los demás, ¿se debería facultar al representante de la comunidad para revisar la basura de sus vecinos? ¿Se imaginan al portero o al presidente de la finca hurgando en las bolsas del resto de vecinos para tratar de evitar sanciones? ¿No se deberían identificar las bolsas con una etiqueta señalando el piso o el nombre del usuario que deposita los residuos?

Y un último mensaje: sería deseable que los inspectores antes de sancionar a las comunidades hablaran, tantas veces como fuera necesario, con los porteros, conserjes o presidentes.

La Comunidad de Madrid ha hecho público el balance de salas de calderas sustituidas en comunidades de propietarios desde 2009. En total han sido 1.067 las comunidades de propietarios que se han acogido a los distintos Planes Renove para transformar las instalaciones centralizadas de carbón o gasóleo por equipos más eficientes de gas natural.

Pese a que han sido sustituidas cerca de 600 calderas de carbón, todavía quedan, principalmente en la ciudad de Madrid, 400 instalaciones que funcionan con este combustible contaminante, según estimaciones de la Dirección General de Industria, Energía y Minas.

Los incentivos por cambio de calderas centralizadas han llegado a los 10 millones de euros y la inversión realizada a casi 63 millones. Sorprende no obstante que el 93% de las  actuaciones se hayan realizado en Madrid capital, siendo residual (7%) la sustitución en el resto de municipios de la Comunidad.

Asimismo, conviene destacar que el ahorro enérgico medio conseguido ha sido de un 42,8%, una cifra significativa si tenemos en cuenta que el sector doméstico representa un 23% del consumo total de energía final, y dos tercios de ese porcentaje corresponden a la demanda de calefacción y agua caliente sanitaria.

Por lo que respecta al número de calderas individuales instaladas en viviendas, en los últimos tres años se han realizado cerca de 60.736 actuaciones en toda la región, siendo del 53% el grado de penetración en Madrid capital y el 47% en el resto de municipios. Los incentivos han superado los 15 millones de euros, mientras que la inversión ha alcanzado casi los 93 millones.

Sin embargo, el Plan Renove de Calderas Individuales 2010-2012 ha tenido éxito dispar en las diferentes localidades (sin incluir Madrid). Por ejemplo, Alcalá de Henares ha sido el municipio donde más calderas se han instalado, en torno a 2.700. Coslada, por el contrario, sólo ha registrado 1.000 actuaciones destinadas a este fin.

La Comunidad de Madrid ha puesto en marcha el Plan Renove de Instalaciones Eléctricas Comunes (PRIEM) que tiene por objeto facilitar, a través de incentivos privados, la renovación de las instalaciones eléctricas comunes en los edificios de viviendas.

Se trata de una ayuda que permitirá a las comunidades de propietarios, entre otros beneficiarios, a “poner en orden” las instalaciones eléctricas que tengan más de dos suministros por vivienda.

No olvidemos que más de 47.000 edificios residenciales de la región cuentan con instalaciones eléctricas de más de 40 años de antigüedad. Urge pues una renovación de las mismas por criterios de seguridad y con vistas a mejorar la eficiencia energética del parque inmobiliario.

Tanto las instalaciones de enlace, como las correspondientes a los servicios generales del edificio (alimentación eléctrica de ascensores, grupos de presión, centrales de calor y frío) y resto de instalaciones (garaje, piscina, alumbrado exterior…), son subvencionables.

La cuantía del incentivo es de 120 euros por contador y todas las tramitaciones se realizarán a través de la web www.prienmadrid.com por empresas instaladoras autorizadas y adheridas al Plan Renove.

La solicitud será presentada por la empresa instaladora, en nombre de la comunidad de propietarios, siendo el periodo de realización de la inversión hasta 30 de noviembre de 2013.

Recordemos, no obstante, que llevar a cabo esta renovación de las instalaciones cobra especial importancia toda vez que la Resolución de la Dirección General de Industria de 2 de agosto de 2012 obliga a realizar una inspección antes del 18 de septiembre de 2013 a aquellas instalaciones eléctricas comunes con una potencia superior de 100 Kw cuya legalización sea anterior al 18 de septiembre de 2003.

El incremento de los costes de los combustibles, unido a la crisis económica, está pasando factura a las comunidades de propietarios, inmersas en un laberinto energético o círculo vicioso que precisa de rápidas y efectivas soluciones.

 

Recorramos el círculo para luego plantear cómo romperlo:

1)      La comunidad no tiene dinero ni tecnología moderna (calderas de condensación, de biomasa, etc.) para superar las barreras energéticas y conseguir un ahorro económico.

2)      Su factura energética es cada vez mayor a razón de los incrementos en el precio del gasóleo, gas natural…

3)      Para afrontar la situación actual reduce costes de mantenimiento que, en consecuencia, deriva en un peor servicio.

4)      Debido a ello, las instalaciones empeoran su eficiencia. Cada vez consumen más energía.

5)      La factura energética aumenta.

6)      Para contrarrestar las cifras negativas que ahogan a la comunidad, se reducen las horas de calefacción dando lugar a una precariedad en el confort.

7)      El precio de la energía sube y la factura energética no baja.

8)      Como consecuencia, la comunidad gasta el dinero que tiene en energía aun sabiendo que no mejorará en confort.

9)      Y volvemos al primer paso: la comunidad está en números rojos y no puede hacer nada para solventarlo.

10)  El último paso se llama solución: ¿cómo podemos salir de este laberinto energético?

Cuatro son las medidas que debe tomar la comunidad para encontrar la salida:

1)      Debe reducir el consumo energético mediante un cambio de usos y costumbres en los usuarios de las viviendas. No podemos despilfarrar energía: al igual que nunca se nos ocurriría dejar encendida la caldera individual, por qué no cerramos los radiadores cuando nos vamos de fin de semana o vacaciones…

2)      La aplicación de MAEs o medidas de ahorro energéticas es una inversión que se paga con los ahorros conseguidos desde el primer día a coste cero. Esta máxima de mínima inversión y máximo ahorro se puede alcanzar, por ejemplo,  poniendo bombillas LED en garajes o jardines de la comunidad, aunque no en las escaleras o rellanos donde es mejor que se utilicen detectores de presencia.

3)      La empresa de servicios energéticos (ESEs) que contrate la comunidad debe ser solvente y aportar soluciones. En este sentido, es aconsejable solicitarles una auditoría energética del edificio.

4)      La ESE debe garantizar al 100% los ahorros energéticos: si no se producen los ahorros pactados, debe pagar la empresa.

Estas son algunas de las conclusiones de una jornada que sobre eficiencia energética ha organizado, en colaboración con Remica, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Según el Libro Azul de la Electricidad, publicado por la Asociación de Fabricantes de Material Eléctrico (AFME), el 66% de las instalaciones eléctricas presentes en más de 1.800 viviendas españolas son inseguras o muy inseguras. Una situación que puede dar lugar a electrocuciones o incendios por cortocircuitos o sobrecalentamientos.

Conscientes de la importancia de mantener una instalación eléctrica segura, la Asociación Profesional de Empresarios de Instalaciones Eléctricas y Telecomunicaciones de Madrid (APIEM),  recomienda seguir un decálogo de consejos:

1)      Compruebe, al menos una vez al mes, el diferencial de su vivienda. Para ello, pulse el botón de prueba. Si éste no se dispara significa que el diferencial está averiado y su instalación no está protegida.

2)      Si se dispara un pequeño interruptor automático que existe en el cuadro de protección eléctrica, deberá tener en cuenta dos posibles causas: que el circuito está sobrecargado, en cuyo caso se recomienda desconectar los aparatos que sean necesarios para reponer de nuevo el interruptor, o que se ha producido un cortocircuito, por lo que deberá desconectar todos los aparatos conectados al circuito (si no se vuelve a disparar el interruptor, la avería está en los aparatos; si ocurre lo contrario, y se acciona nuevamente, existe una avería en ese circuito).

3)      Desconecte los automáticos del cuatro de protección si se va de vacaciones.

4)      Cuando necesite manipular un receptor desconecte el interruptor del cuadro general.

5)      Cualquier uso que haga de algún aparato eléctrico conectado deberá realizarse con las manos bien secas y no estar descalzo o con los pies húmedos.

6)      Si tiene niños, no deje aparatos conectados a su alcance y procure tapar los enchufes o utilizar enchufes con protección infantil.

7)      Antes de conectar un electrodoméstico nuevo, compruebe la potencia eléctrica del circuito y lea las instrucciones del aparato.

8)      Compruebe las canalizaciones eléctricas empotradas antes de taladrar una pared o el techo. Puede electrocutarse al atravesar una canalización con la taladradora.

9)      Al desconectar un aparato no tire del cable, sino de la clavija.

10)   Cerciórese que los aparatos eléctricos no tienen cables pelados, clavijas o enchufes en mal estado. Además, es recomendable no conectar varios aparatos en un mismo enchufe (ladrón o clavijas múltiples).

Puede que sea injusto que sólo en los días navideños nos acordemos de ese espíritu de convivencia y solidaridad que siempre debe existir entre los vecinos de una misma escalera. Un espíritu que a duras penas encontramos en las comunidades de propietarios de las grandes ciudades. Se acabaron los saludos en el portal, sujetar la puerta del ascensor a la vecina del 5ª que viene cargada con la compra semanal… Tampoco ya nadie recuerda cómo entre todos los vecinos se montaba el árbol de Navidad o cómo los niños recorrían todas las casas pidiendo el aguinaldo.

Para intentar recuperar la tradición popular de montar un Belén en las zonas comunes de las comunidad, y así despertar el verdadero sentido de la Navidad, el portal de internet Comunidades.com ha puesto en marcha “Esta Navidad, pon un Belén en tu Comunidad”, un concurso en el que pueden participar todas las comunidades de propietarios. Sólo tienen que subir fotografías o vídeos del montaje de su Belén a la página de Facebook: https://www.facebook.com/comunidades.propietarios.web .

Los usuarios de Comunidades.com serán los encargados de votar los mejores nacimientos. El plazo para participar está abierto hasta el día 23 de diciembre y las fotografías y vídeos podrán seguir sumando votos hasta el día 31. El 2 de enero se hará público el nombre de los ganadores del concurso, que recibirán un premio para la comunidad de propietarios, basado en servicios o productos beneficiosos para la misma.

También el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha iniciado una campaña de recogida de juguetes que, bajo el lema “Ningún niño sin Sonrisa”, busca regalar ilusión a niños que viven en familias desfavorecidas.

Esta iniciativa solidaria, que cuenta con la colaboración de la empresa de seguridad Prevent Security Systems, pretende canalizar la generosidad de los vecinos de Madrid a través de una campaña de recogida de juguetes nuevos o en desuso.

Cualquier vecino que lo desee podrá depositar los juguetes en la sede del Colegio (c/García de Paredes, 70) entre los días 17 y 21, y 26 y 27 de diciembre, de 9:00 a 14:00 horas.  Los juguetes se entregarán a Ningún Niño sin Sonrisa, organización que los repartirá el 6 de enero entre todas aquellas familias que, por la situación económica actual, no pueden hacer regalos a los más pequeños de la casa.

Una vez ha concluido la temporada de baño conviene recordar algunas recomendaciones para mantener en buenas condiciones de conservación la piscina comunitaria o de uso privado:

-          En primer lugar, el vaso de la piscina debe estar lleno de agua y contener algún material plástico a flote, como por ejemplo garrafas medio llenas, con el fin de favorecer la dilatación en caso de heladas y así evitar la formación de grietas durante el invierno.

-          También es importante cubrir la piscina con un cobertor de invierno para conservar la calidad del agua e impedir la entrada de suciedad y luz, y con ello la formación de microorganismos.

-          El mantenimiento de los sistemas de filtración deberá realizarse tanto si la piscina se encuentra en una zona muy fría (para lo cual es conveniente vaciar de agua el sistema) como cálida (se recomienda en tal caso mantener el sistema de filtración lleno).

-          La revisión del equipo de bombas y motores es otro de los puntos a tener en cuenta siendo preferible desconectar la corriente eléctrica de los mismos para que no se produzca ninguna avería en las instalaciones. Además, hay que tener en cuenta que los cuartos en donde se encuentran las bombas, cuadros eléctricos… pueden ser zonas de fácil inundación, por lo que cortar la corriente es siempre un buen consejo.

El otoño ha entrado con más fuerza que nunca. Lluvia, viento…y muy pronto el frío serán la tónica predominante en gran parte de España. Temperaturas a la baja que motivarán el encendido de la calefacción en las comunidades de propietarios.

En los tiempos que corren cualquier ahorro, por muy pequeño que sea, es bien recibido, sobre todo cuando afecta a la calefacción. Pero, ¿cómo podemos saber si la calefacción y el agua caliente (ACS) están rindiendo lo máximo posible al menor coste? Sin duda, el mantenimiento de las instalaciones es primordial a la hora de procurar un mayor ahorro energético.

A este respecto, “La Guía de la eficiencia energética para administradores de fincas”, editada por la Fundación Gas Natural, recomienda seguir las siguientes pautas:

- Realizar una auditoría que determine el gasto energético final, su repartición en los distintos usos del edificio, la eficiencia de las instalaciones, el control de gestión e incluso la comparación con otros edificios cercanos y sistemas similares a efectos de disponer de parámetros de referencia.

- Es importante hacer un seguimiento estadístico de la facturación de la energía en relación a las condiciones climáticas.

- Verificar si es posible el sistema de acuerdo a la variación de las condiciones climáticas y de uso mediante sondas, termostatos, detectores de presencia, etc.

- Preguntar a los vecinos sobre sus pautas de uso y evaluarlas en consecuencia.

Revisar la contratación de la energía en pos de optimizarla.

La concienciación de los vecinos sobre el uso eficiente del sistema es muy importante. He aquí unos sencillos consejos:

- Revise periódicamente el estado de su caldera, la mala combustión gasta más.

- Revise también el estado de los termostatos para asegurar el mínimo gasto.

A partir de un reciente estudio realizado por la Comisión Nacional de la Competencia sobre el mercado de mantenimiento de ascensores se ha editado una Guía que a modo de pregunta/respuesta aporta claves para ahorrar dinero en la conservación de los aparatos elevadores en comunidades de propietarios.

Partiendo de la base de que el ascensor debe tener un contrato de mantenimiento en vigor durante todo el tiempo que esté en funcionamiento, la Guía recomienda seguir una serie de consejos:

1)      La garantía del ascensor no se pierde por contratar el mantenimiento con otra empresa distinta al fabricante o instalador. Dicha garantía deberá mantenerse durante un mínimo de 2 años, según la normativa de defensa de consumidores y usuarios.

2)      Analice bien las condiciones contractuales y sus coberturas. Aunque el precio es determinante, también lo son las prórrogas, la duración, incluso las penalizaciones por incumplimiento.

3)      Vincule el contrato con la empresa de mantenimiento durante el tiempo estrictamente necesario, que puede oscilar entre 1 ó 2 años. Esta duración le dará margen suficiente para negociar condiciones más ventajosas con otro mantenedor.

4)      Vigile la duración, precio y posibles penalizaciones de la prórroga del contrato, pues ésta se realiza automáticamente cuando llega la fecha de vencimiento.

5)      Tenga en cuenta los periodos de preaviso que contienen algunas cláusulas contractuales. Sólo así podrá anticiparse, si lo desea, al cambio de mantenedor.

6)      Infórmese antes de cambiar de empresa. En cada Comunidad Autónoma existe un registro donde obligatoriamente deben inscribirse las compañías mantenedoras de ascensores. También puede acudir al administrador de fincas de su comunidad de propietarios.

7)      En la primera junta de propietarios celebrada en su comunidad, estudien convenientemente las condiciones del contrato de ascensor firmado por el promotor o constructor. No se subroguen al mismo sin leer todas sus cláusulas.

8)      Conserve una copia del contrato de mantenimiento.

Las conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad son elementos comunes en una comunidad de propietarios, pero sólo hasta la entrada en el espacio privativo de la vivienda.  Así lo establece el artículo 396 del Código Civil.

El carácter común o privativo de la conducción determinará quién debe hacerse cargo de la obra en caso de avería.  Por ello es muy importante saber dónde se encuentra el límite que separa la propiedad de una canalización, ya sea de electricidad, agua, aire acondicionado, gas, antena o teléfono. Veamos los diferentes casos de modo generalizado:

Electricidad: Las canalizaciones de electricidad tendrán el carácter de elemento común desde el contador hasta la entrada en la vivienda.

Aire acondicionado. Salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos dispongan lo contrario, si prestan un servicio de forma exclusiva a un solo propietario, la conducción y el aparato tendrán un carácter privativo. No obstante, en los servicios centrales, las torres son comunes, por lo que también lo son sus conducciones hasta la entrada en la propiedad particular o hasta el fan-coil o casette.

En el supuesto de que existan aparatos de aire acondicionado instalados de origen en la cubierta del edificio que prestan servicio a cada propietario, tanto el aparato como la canalización son privativos, esto es, del propietario a quien presta el servicio, salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos dispongan lo contrario.

Gas. Cuando existe una centralización de contadores, la instalación es común desde el contador hasta la entrada de la vivienda o local. Si la instalación de gas es a través de una receptora común, la canalización es comunitaria hasta la entrada a la vivienda o local donde pasa a ser privativa.

Antena. Como regla general, las canalizaciones y cables de antena tienen la consideración de común hasta la entrada de la vivienda. No obstante, es aconsejable que la frontera entre elemento común y privativo se establezca hasta el derivador, siendo la instalación común hasta este punto (incluido el derivador) y desde este puntoprivativo.

Si la instalación es en cascada por el interior de las viviendas, la cabecera, las canalizaciones verticales, cableado vertical y derivados tienen la consideración de común. Desde el derivador, todas las canalizaciones y cableados de la vivienda tendrán la consideración de privativo.

En las instalaciones en derivación que discurran por fuera de las viviendas, la cabecera, canalizaciones verticales, cableado vertical y horizontal es común hasta la entrada en la vivienda. No obstante, se aconseja que sea el derivador el elemento diferenciador entre la zona común y privativa, con independencia  que se encuentre fuera o dentro de la vivienda.

En relación a las antenas individuales, son privativas independientemente de que estén instaladas en cubiertas o fachadas. Si prestaran un servicio a un grupo de propietarios determinado, al ser un servicio individualizable del grupo que lo disfruta, tendría un carácter privativo salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos le atribuyan el carácter de elemento común.

Teléfono. Tienen carácter de elemento común los conductos o huecos por los que discurren los cables necesarios para la prestación  del servicio telefónico. Sin embargo, los hilos conductores o cableado que pertenecen a la compañía que los instaló tendrán la consideración de privativos.

Portero automático y sistema de videoportero. Toda la infraestructura tiene el carácter de elemento común hasta la entrada en la vivienda.

El telefonillo de cada vivienda o local tiene la consideración de privativo siendo, por tanto, el mantenimiento a costa del propietario particular.

En consecuencia, son elementos comunes la placa del portal, el cableado y la canalización, y privativo el telefonillo al estar en el interior de la vivienda.

Si el propietario cambiara voluntariamente la ubicación del telefonillo, la nueva instalación por el interior de la vivienda, tendrá la consideración de privativa.

Obviamente, los casos planteados responden a una regla general, debiéndose estudiar cada uno de ellos por separado ya que un simple elemento auxiliar puede llegar a determinar la responsabilidad del daño.

Obras no permitidas, reclamaciones por daños… son sólo algunos ejemplos que minan las relaciones de vecindad. Situaciones que pueden incluso alargarse en el tiempo cuando la comunidad no localiza al propietario causante del perjuicio.

Para ello, además de los mecanismos que prevé la Ley de Propiedad Horizontal, existen otros que, pese a su eficacia, no se utilizan prácticamente. Entre ellos, el Registro Central de Rebeldes Civiles, cuya gestión depende del Ministerio de Justicia. En este Registro son inscritos los demandados en cualquier procedimiento civil con domicilio desconocido y siempre que no haya sido posible averiguar el mismo con todos los medios al alcance.

“La eficacia de esta opción reside en que si fuera cierto que ya se le intentó localizar por otro juzgado, y constara su nombre en el Registro por esta circunstancia no haría falta que se agotasen los actos de comunicación con esta persona, lo que agilizaría la tramitación de la demanda contra él y su notificación por edictos directamente”, explica Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.

Según Magro, “existe un gran desconocimiento de los profesionales acerca de la existencia del Registro Central de Rebeldes Civiles que regula el art. 157 LEC”. Se trata de una herramienta que posibilitaría la agilización del procedimiento pero que, conviene recordar, no es necesaria para reclamaciones de cuotas de comunidad impagadas, ya que aquí el domicilio de entrega de la demanda es el piso o local y, de no localizar al propietario infractor, se acudiría directamente a los edictos.

Pongamos como ejemplo que un propietario de un ático ha cerrado parte de una terraza comunitaria para su uso exclusivo, perjudicando al resto de viviendas colindantes. La comunidad demanda al propietario, pero sin hacer constar en la misma que se solicite del Registro Central de Rebeldes Civiles si aparece inscrito el demandado. “En caso de constar, el procedimiento sería ágil y la comunidad obtendría una sentencia más rápida y, en consecuencia, una ejecución de la misma”, comenta Magro. Pero de no estar inscrito el propietario infractor, y estar ilocalizable, “únicamente la comunidad podría solicitar al juez que tramitase la autorización de entrada al piso para proceder a la demolición de la obra no permitida, costes que sufragaría la propia comunidad”.

Según las estadísticas disponibles, y que se repiten todos los años, los mayores riesgos de incendio en una vivienda vienen provocados por calefactores eléctricos.

El “Estudio de víctimas de incendios en España en 2011”, elaborado por la Fundación Mapfre, arroja un dato desolador: cuatro de cada 10 víctimas mortales de un incendio son personas mayores de 65 años.

El invierno, concretamente entre los meses de noviembre y febrero, es la época en la que se dan más estos incendios, debido fundamentalmente a descuidos con el tabaco, chimeneas, braseros y radiadores.

Para evitar estos accidentes derivados del mal uso de la calefacción, hemos recopilado una serie de consejos:

-          En las viviendas rurales, chalets, etc. es muy común hacer uso de estufas, chimeneas y braseros. Por ello hay que extremar la vigilancia sobre estos elementos, no dejando nunca faldillas, sofás o cualquier elemento que pueda arder al alcance del fuego. 

-          Antes de instalar estufas de leña o carbón se deben inspeccionar los conductos de chimeneas del edificio. Estas pueden estar dañadas o cerradas y producir fuegos interiores en las estructuras de maderas del edificio.

-          Las estufas de combustión de leña o carbón deben afianzar el perfecto tiro y evacuación de gases al exterior, ya que, de lo contrario, pueden producirse muerte por inhalación de monóxido de carbono.

-          Como medida de prevención, se recomienda apagar por la noche las estufas de leña, carbón o gas instaladas en salones y habitaciones, ya que son espacios donde no suele existir una ventilación adecuada, sobre todo en casas de pueblo.

-          No recaliente calentadores eléctricos que funcionan con resistencia.

-          Respete la distancia necesaria entre aparatos calefactores y materiales combustibles de la vivienda (cortinas, manteles, colchas, etc.). Asimismo, no utilice los aparatos calefactores para secar la ropa.

-          Todas las calderas y calentadores de gas deben pasar una inspección técnica, que ha de ser realizar por personal cualificado, para asegurar el correcto funcionamiento.

-          No obstruya rejillas ni conductos de calderas de calefacción.

-          Si percibe un olor a gas procedente del aparato calefactor, es importante no encender cerillas o mecheros. Ventile la habitación y cierre la llave del gas.

-          Por último, se aconseja tener un detector de incendios, así como de un extintor de incendios portátil o sistemas de rociadores automáticos.

 Fuente: Bomberos del Ayuntamiento de Madrid y Tecnifuego-Aespi (Asociación Española de Sociedades de Protección contra Incendios).

Más de un millón de ancianos viven solos en España. Una cifra alarmante si tenemos en cuenta que el país envejece cada vez más rápido. Si ahora las personas de edad avanzada representan el 17% del padrón, en 2052 el 37% de los ciudadanos tendrá más de 65 años, según estimaciones del INE.

Es por ello que en una época proclive a producirse incendios fortuitos en los hogares, es necesario prestar especial atención a uno de los grupos poblacionales más vulnerables: los ancianos. Y es aquí donde cualquier descuido (por ejemplo, dejarse encendida una manta eléctrica) puede convertirse en trampa mortal, sin apenas dar margen a una capacidad de reacción.

Sabemos que disponer de un detector es la manera más rápida y eficaz de luchar contra un incendio en el hogar. Sin embargo, falta concienciación de uso en nuestro país.

Cada vez más administraciones públicas en los países desarrollados recomiendan su instalación, aseguran desde Tecnifuego-Aespi (Asociación Española para la Protección contra Incendios). Es el caso de la Administración contra Incendios de EEUU, que aconseja instalar equipos sencillos de detección de incendios en las viviendas para evitar muertes. De hecho, casi todos los estados tienen legislación al respecto obligando a la instalación de detectores en viviendas.

En este sentido, una investigación que ha partido del programa en Europa AAL (Protección integral del anciano), ha estudiado todos los procesos de “vida asistida” en ancianos, con investigaciones que han incluido sensores de gas, de caída y  detección de incendios, entre otros. Las conclusiones de este estudio muestran la conveniencia de incluir detección de incendios en el sistema de teleasistencia en el hogar.

En España, las administraciones públicas están estudiando también incluir detección de incendios en los hogares de ancianos teleasistidos, “pero con la crisis es probable que se aplace la puesta en marcha de esta iniciativa que protege contra el fuego el hogar de  nuestros ancianos”, lamentan desde Tecnifuego-Aespi.

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal reconoce y delimita los derechos y las obligaciones que debe tener un propietario de vivienda o local en una comunidad de propietarios, nunca está de más aportar 10 reglas básicas de un buen vecino.

1)      Abonar puntualmente los recibos de la comunidad para evitar problemas de morosidad. No obstante, hay que estudiar cada caso dada la crisis económica actual.

2)      Asistir y participar en las juntas de propietarios. La participación y el conocimiento de los acuerdos precedentes permiten defender una posición que puede no ser de la satisfacción del resto.

3)      Respetar las instalaciones generales del inmueble (portal, ascensores, escaleras…). Los elementos comunes son mantenidos y conservados por todos los miembros de la comunidad, por lo que se debe velar por un buen uso de los mismos.

4)      Utilizar con moderación los servicios y suministros comunes (ascensor, calefacción central, etc.). Una regla que cobra más sentido en tiempos de crisis.

5)      Hacer uso de su vivienda o local de forma que no cause perjuicios ni molestias al resto de vecinos. Los ruidos representan uno de los principales motivos de queja en una comunidad.

6)      No alterar o modificar en su inmueble, o fuera de él, los elementos comunes sin permiso de la comunidad. Si no es previamente acordado en junta, la comunidad puede obligarle a reponer a su estado originario la obra realizada.

7)      Permitir el acceso a su vivienda o local cuando sea necesario reparar o instalar algún elemento o servicio común.

8)      Aceptar y ejercer de forma activa los cargos de la Junta de Gobierno.

9)      Tener presente que tanto la Administración como los empleados de la finca están al servicio común y no particular de cada propietario.

10)  Concienciar al resto de los vecinos (propietarios o inquilinos) que la educación debe ser la norma fundamental que guíe la relación vecinal.

 Ilustración: Enrique. “LPH ilustrada”