¿Para cuándo la obligatoriedad de proteger contra incendios las viviendas?

Este verano ha sido prolijo en incendios en viviendas en la Comunidad de Madrid. Si el pasado mes de julio una mujer de 50 años fallecía por un incendio registrado en su piso de la calle Ortega y Gasset de la capital, hace tan solo unos días los bomberos extinguían otros dos incendios en viviendas de Getafe y Pinto, esta vez sin tener que lamentar víctimas.
Posiblemente estos incendios podrían haberse evitado de disponer los inmuebles de las mínimas medidas de protección, como son un detector de humos y un extintor.

Sin embargo, en nuestro país no es obligatorio instalar equipos de detección de incendios en las viviendas. Una exigencia que otros países ya han adaptado a su legislación, por ejemplo en Francia donde los usuarios tienen un plazo de año para instalar detectores domésticos en todas las viviendas.conoce el detector
Mientras, en España, la asociación Tecnifuego-Aespi aboga por la introducción de cambios en el Código Técnico de la Edificación (CTE), de manera que se sea obligatoria la protección contra incendios en las viviendas, independientemente de la antigüedad de los edificios. Una esperada modificación legislativa que, sin embargo, no debe sustituir a la necesaria prevención y concienciación.

En este sentido, evitar la sobrecarga de enchufes, revisar anualmente la instalación eléctrica, extremar la vigilancia de sartenes en el fuego, nunca dejar velas o estufas encendidas por la noche o evitar fumar en la cama son solo algunos consejos de Tecnifuego-Aespi, que siempre se complementan con la instalación de equipos de protección (detectores, extintores o rociadores automáticos). Y recuerda: la prevención es la protección más precoz.

Un Plan para reducir la penalización eléctrica en las comunidades de propietarios

La Comunidad de Madrid ha puesto en marcha el Plan Anti-reactiva. Una campaña que busca reducir la energía reactiva de las instalaciones eléctricas de las comunidades de propietarios.

instalador-ext-03Este tipo de energía, aunque no supone un consumo, sí es penalizada, a partir de un cierto valor, por parte de las compañías eléctricas. Y así queda reflejado en la factura. A diferencia de la energía activa, presente por ejemplo en las lámparas incandescentes, la reactiva es una demanda extra de energía aunque necesaria para el correcto funcionamiento de aparatos tan importantes como son las máquinas de aire acondicionado, los ascensores o los grupos de presión.

Generada y transportada hasta los receptores, los efectos negativos de la energía reactiva son claros: incrementa las pérdidas energéticas  de la instalación y genera un aumento de las caídas de tensión. Además, cuando su demanda es alta cuesta dinero a la comunidad.  Es por ello que una de las soluciones planteadas para reducir este tipo de energía pasa por la instalación de una batería de condensadores.

La batería de condensadores son equipos que, conectados en el cuadro general de la instalación eléctrica, permiten reducir la demanda de la energía reactiva de la red y, por consiguiente, la penalización de la factura eléctrica de la comunidad de propietarios (hasta un 30%).

No obstante, antes de instalar una batería de condensadores es necesario realizar un estudio técnico para conocer las características de la instalación eléctrica así como conocer los plazos del retorno de la inversión que, dependiendo del nivel de penalización, nunca deben ser superiores a los tres años. Y ello teniendo en cuenta que su vida útil es de entre 10 y 12 años.

El Plan Anti-reactiva de la Comunidad de Madrid, participado por varias empresas del sector, estará en vigor hasta el 1 de junio de 2015, siendo la cuantía del incentivo de 50 y 100 euros según la potencia de la batería de condensadores instalada.

Plagas de aves que amenazan la ciudad

El diseño de los edificios, el paisaje urbano, la climatología, el agua, los alimentos, e incluso la presencia de depredadores naturales son factores, que contribuyen a la aparición de concentraciones de aves, sobre todo de palomas, en las ciudades.

palomas

Para informar a los ciudadanos de este tipo de plagas, cada más frecuentes en los centros urbanos, la Asociación Nacional de Empresas de Control de Plagas (ANECPLA) ha editado una guía de Buenas Prácticas para la gestión de plagas de aves urbanas donde se recoge toda la información y las posibles soluciones que ponga fin a esta problemática. En este sentido, la proliferación de palomas, gaviotas, cotorras, estorninos y otras aves son una preocupación para la salud pública y el mantenimiento de los edificios que no deja indiferente a nadie.

Debido a la continua presencia de plagas, ANECPLA, a través de un grupo de trabajo, ha editado esta guía que pretende responder a las demandas ciudadanas por un mayor control de las aves. A este respecto, Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia o Sevilla son las ciudades más afectadas.

Ni qué decir tiene que estas aves provocan grandes daños en el patrimonio inmobiliario privado: ensucian balcones, obstruyen bajantes y erosionan la piedra presente en los muros por el efecto corrosivo de su defecaciones.

La comunidad de propietarios como titular del centro de trabajo

La normativa actual de Prevención de Riesgos Laborales determina una serie de obligaciones a las comunidades de propietarios derivadas de las diferentes características de las mismas. Veamos cuáles son.

De un lado, tenemos a las comunidades que contratan directamente personal (conserjes, personal de limpieza, socorristas, jardineros, etc.). Las obligaciones son las derivadas de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales y normas de desarrollo. Concretamente, deben disponer de una Organización Preventiva, concertada externamente, para el cumplimiento de sus obligaciones. A este respecto, deben realizar anualmente una serie de actividades como son el Plan de Prevención de Riesgos Laborales, la Evaluación de los mismos y, en consecuencia, la planificación de una actividad preventiva y su necesidad. prevencion-riesgos-laborales

En la planificación de la actividad preventiva estarán contenidas diversas acciones a realizar directamente a los trabajadores contratados (información y formación, entrega de equipos de protección individual, evaluaciones de la salud, etc.). Acciones que, asimismo, se deben realizar sobre los trabajadores que eventualmente sustituyan a los titulares en periodos de suplencia por vacaciones u otros motivos de ausencia.

Para las comunidades que no tienen trabajadores propios y, por consiguiente, contratan con empresas de servicios determinados trabajos, como limpieza, conserjería, vigilancia, socorristas de piscinas… no tendrían las obligaciones básicas derivadas de la legislación de Prevención de Riesgos Laborales, pero si tendrían las obligaciones derivadas del art. 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales y R.D. 171/2004, de 30 de enero, en materia de Coordinación de Actividades Empresariales, en especial por la condición de “Titular del Centro de Trabajo”. Esta Coordinación debe realizarse durante toda la duración de las relaciones contractuales que se establezcan, manteniendo documentación actualizada de la misma.

La comunidad de propietarios como titular del centro donde van a desarrollarse actividades laborales por parte de trabajadores de otras empresas, adoptará las medidas necesarias para que dichas empresas reciban antes del inicio de los trabajos, la información y las instrucciones suficientes y adecuadas, en relación con los riesgos existentes en las instalaciones y con las medidas de protección y prevención correspondientes, así como sobre las medidas de emergencia a aplicar, para que éstas den traslado de las mismas a sus respectivos trabajadores.

Estos citados empresarios tendrán en cuenta la información recibida por la comunidad a la hora de realizar su evaluación de riesgos y la planificación de su actividad preventiva y además la comunicarán a sus trabajadores respectivos. En este caso también, las medidas previstas serán de aplicación a todas las empresas y trabajadores autónomos concurrentes en las instalaciones de la comunidad, existan o no relaciones jurídicas entre ellos.

Caso aparte es el de la ejecución de obras de reparación, pintura, limpieza de fachadas, etc. en las que sería de aplicación el RD 1109/2007, de 24 de agosto, por el que se desarrolla la Ley 32/2006, de 18 de diciembre, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción, así como el RD 1627/1997, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, teniendo, en ambos casos, la comunidad de propietarios la condición de Promotor.

Mientras que en el art. 3. Punto 2 de la citada reglamentación queda reflejada la obligación del Promotor cuando constate que en la obra contratada intervenga más de una empresa, que no es otra que la de designar un Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante la ejecución de la Obra, en el art. 4. se obliga al Promotor a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un Estudio de Seguridad y Salud, en función de las características de la obra contratada.

Las viviendas vacías frenan la erradicación de la pobreza energética

Ensanche Vallecas (3)La Asociación de Ciencias Ambientales (ACA) acaba de publicar el II Estudio sobre Pobreza Energética en España, según el cual 7 millones de personas se enfrentan a la dificultad de satisfacer las necesidades energéticas básicas de su hogar. Esto es, pagar las facturas de luz y gas o mantener su vivienda en unas condiciones de climatización adecuadas.

Aunque las causas más directas de la aparición de la pobreza energética son tres, precios de la energía, renta familiar y calidad de la vivienda, la tipología del inmueble también tiene su incidencia en este fenómeno. No es lo mismo vivir en una casa baja aislada que en un piso que forma parte de un edificio de 15 alturas.

Supongamos que un banco tiene cuatro viviendas vacías en un edificio residencial. Durante el tiempo en que no están ocupadas, bien porque no las ha vendido o no las ha querido sacar al mercado de alquiler, corta la calefacción para hacer el mínimo gasto de energía posible. Esta acción provocará que los pisos contiguos, que sí están habitados, tengan que compensar con mayor energía las pérdidas que se producen desde sus viviendas, por estar más calientes, a las de los inmuebles vacíos y fríos. Un sobrecoste que provoca que, durante el invierno, las familias sean más vulnerables a sufrir pobreza energética.

Así pues, el parque de viviendas vacías favorece el crecimiento de la pobreza energética. Cuantos más pisos sin ocupar, mayor gasto energético tendrán que asumir las familias residentes en el edificio. La insolidaridad energética también reside en particulares, bancos, promotoras y Administraciones Públicas con viviendas vacías.

Ley de Propiedad Horizontal: preguntas y respuestas

¿Qué acuerdo en junta de propietarios se necesita para el LPH-2014_portadacerramiento de terrazas? ¿Y si queremos poner aparatos de aire acondicionado en cubiertas, fachadas y patios? ¿Pueden las operadoras instalar fibra óptica en los edificios sin permiso de la comunidad? Éstas son solo algunas de las 23 cuestiones que plantea y resuelve la Guía de la Ley de Propiedad Horizontal, que ha editado, tras las modificaciones que introduce la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Además del contenido estricto de la norma, en base a la redacción de sus artículos, esta edición incorpora un bloque de preguntas y respuestas más frecuentes que, sin menoscabo de las interpretaciones que vayan apareciendo de las diferentes Audiencias Provinciales y Tribunales, pretende servir de referencia para la resolución de dudas y conflictos en el seno de las comunidades de propietarios.

Entre las modificaciones más importantes incorporadas en la vigente Ley de Propiedad Horizontal cabe destacar el incremento hasta tres años de la afección real y los créditos preferentes, la finalidad del fondo de reserva para obras de rehabilitación y las novedades en materia de obras (impuestas por la Administración o solicitadas por los propietarios).

Le animamos a consultar la Ley de Propiedad Horizontal en el siguiente link: goo.gl/1MJ36H

Ley de las 4R: rehabilitación, regeneración, renovación y RESCATE

La conocida como Ley de las 3R, Rehabilitación, Regeneración y rehab_PisosRenovación Urbanas, de 26 de junio de 2013, nació con el objetivo de potenciar la rehabilitación edificatoria, eliminando para ello las trabas existentes, principalmente económicas, y creando mecanismos específicos que la hagan viable. De ello se está ocupando el Ministerio de Fomento que, tras reunir en diferentes mesas de trabajo a los diferentes actores involucrados, está cocinando un Plan Estratégico para la rehabilitación y la eficiencia energética de la edificación.

Sabemos que la situación de crisis actual no favorece la realización de obras en comunidades de propietarios, protagonistas de este plan. Es más, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios han alertado en la presentación del tercer estudio global de la morosidad del grave problema que supone incrementar la presión sobre la liquidez de los propietarios de inmuebles. Sus datos lo corroboran: el 40,9% de los comuneros no podrán asumir ningún coste extraordinario relacionado con las derramas para rehabilitación durante 2014.

En este contexto, los administradores de fincas colegiados insisten en la necesidad de contar con un esquema de subvenciones adecuado y poder acceder a créditos bancarios a bajo interés. Pilar Martínez, directora General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, reconocía en la revista Administración de Fincas que su departamento está estudiando la idea planteada por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid de transformar las subvenciones en un fondo de liquidez destinado a las comunidades de propietarios. Aunque también destacaba la posibilidad de que coexista esta iniciativa con subvenciones o ayudas directas.

Por el momento, las ayudas gestionadas por el IDAE y la línea ICO para la rehabilitación, son las principales vías de acceso a un colchón económico que mitigue la falta de liquidez en las comunidades. Pero es necesario que entren en escena las entidades financieras y comiencen a desarrollar productos específicamente adaptados a las necesidades y oportunidades de las comunidades de propietarios.

Los costes que acarrea el vertido de aceite de cocina usado

La cultura del mantenimiento de los edificios empieza por sensibilizar a sus residentes sobre la importancia de mantener en buen estado de conservación su vivienda y las zonas comunes existentes en las comunidades de propietarios. En ello se afanan los administradores de fincas, y también las Administraciones Públicas a través de las subvenciones a la rehabilitación. contenedores

Sin embargo, son poco conocidas las prácticas que, de llevarse a cabo, mejorarían considerablemente el estado de las redes sanitarias (desagües, tuberías, etc.) de un edificio. Una de ellas es el reciclaje de aceite de cocina usado, prácticamente inexistentes en las comunidades de propietarios.

Y es que, como asegura el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), “a pesar de la existencia de puntos de reciclaje habituales para la correcta recogida de los aceites usados de cocina producidos en los hogares, la mayor parte acaba por el desagüe, dañando el medio ambiente, encareciendo el mantenimiento de la red de aguas sanitarias de los edificios y del alcantarillado público, y elevando además los costes de depuración de las aguas residuales de los municipios”. Como consecuencia, el vertido de aceite por los desagües y sumideros domésticos puede acarrear costes de limpieza y mantenimiento que oscilan entre 0,30 y 0,50 € por litro.

En la Comunidad de Madrid se estima que el aceite usado de cocina generado en los hogares supera las 10.000 toneladas/año y, sin embargo, la recuperación para su aprovechamiento energético es inferior al 8% en el sector doméstico. “Si el aceite se recogiera y gestionase de forma adecuada, dejaría de ser un residuo y pasaría a ser un recurso, evitándose con ello los costes ambientales y económicos, y obteniendo en su lugar un combustible limpio y autóctono que proporciona beneficios”, explica el CAFMadrid. No olvidemos que el aceite vegetal usado de cocina es un combustible líquido limpio empleado para motores de combustión interna, con bajas emisiones de CO2 y NOx.

Al margen de ello, las comunidades de propietarios con sistema de recogida de aceite usado tendrían menos olores en la red de saneamiento y tuberías al no verterse dicho líquido por los desagües, menos suciedad y olores en pasillos, zonas comunes, cuartos de basura y probablemente menos operaciones de limpieza de arquetas comunes de la red sanitaria interior.

Conocidos los beneficios medioambientales y económicos que supone el reciclado de aceite, extraña que una ciudad como Madrid cuente apenas con 16 puntos fijos y 21 móviles en la capital, destinados a la recogida de todo tipo de residuos, y en los cuales sólo se recicla en torno al 4% del aceite usado de cocina doméstico.

A diferencia de otros municipios como Alcalá de Henares, Tres Cantos, Guadarrama, Pozuelo de Alarcón, Navacerrada, Torrelaguna, Chinchón o San Agustín de Guadalix, en Madrid capital no está autorizada la instalación de contenedores fijos de aceite en las calles, situación que, en opinión del CAF Madrid, es “inadmisible” si se desean reducir los costes.

Cierto es que existen empresas gestoras que ofrecen la instalación de este tipo de contenedores dentro de las comunidades de propietarios, pudiendo ser gratuita o llegando a tener un coste mínimo (inferior al euro por mes y vivienda), dependiendo del acceso y número de recogidas. Pero igualmente cierto es que “dado que la recogida de basuras ya está cubierta con los impuestos generados por su correspondiente tasa, parte de la recaudación municipal debería ir destinada a la instalación gratuita de contenedores naranjas para aquellas comunidades que así lo soliciten”, solicita el CAFMadrid. “De esta manera la comunidad no tendría que afrontar los costes cuantiosos derivados de los daños que genera el vertido incontrolado de aceite de cocina en las instalaciones sanitarias del edificio”, asegura.

Entretanto, la Dirección de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid (DGI), la Fundación de la Energía de la Comunidad (Fenercom) y la Asociación “Otro tiempo” han elaborado, en colaboración con el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, un díptico para dar a conocer los beneficios medioambientales del reciclado de aceite.

Las comunidades de propietarios ante la Ley Orgánica de Protección de Datos

La Memoria de Actividades de la Agencia de Protección de Datos, correspondiente a 2012, cifra en 221 el número de actuaciones iniciadas contra las comunidades de propietarios y administradores de fincas.

No olvidemos que las comunidades están obligadas a cumplir la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD), una exigencia que puede acarrear sanciones económicas de hasta 600.000 euros.

Con motivo del Día Europeo de la Protección de Datos, que se celebra  hoy, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid calcula que el 55% de las comunidades desconoce las obligaciones que en materia de protección de datos debe cumplir, siendo las causas sujetas a infracción más habituales aquellas relacionadas con las comunicaciones a través del tablón de anuncios, datos económicos de propietarios morosos y la existencia de cámaras de videovigilancia.

La institución destaca las sanciones a comunidades de propietarios por exhibir en el tablón de anuncios los datos de los propietarios morosos. A este respecto, “únicamente se puede informar de los propietarios morosos en la convocatoria de la junta para que éstos sepan que estarán privados de su derecho de voto durante su celebración”, dice el Colegio. De la misma manera esta situación quedará reflejada en el acta. “Ahora bien”, continúa, “dicha convocatoria se enviará primero al domicilio a efectos de comunicaciones facilitado por el propietario por lo que no deberá exponerse la misma en el tablón de anuncios de la comunidad”.

La publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios con datos de morosos sólo estará justificada si no se ha podido notificar la deuda o el acuerdo de liquidación de la misma en el domicilio que tiene designado el propietario en España o, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la comunidad, y se acredite este intento de comunicación.

La instalación de cámaras de videovigilancia sin las garantías de la LOPD es otro de los motivos más recurrentes de las sanciones.
Las comunidades de propietarios que cuenten con sistemas de videovigilancia en sus zonas comunes, deberán cumplir con el deber de informar a los afectados, expresado en la LOPD y la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras.
A tal fin, “son obligaciones de la comunidad, entre otras, colocar en las zonas videovigiladas al menos un distintivo informativo ubicado en un lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos (jardín comunitario, piscina, etc.) como cerrados (portal, garaje, escalera….), comunicar a la Agencia la creación del fichero donde se registran las grabaciones y el nombramiento en Junta General de Propietarios de los órganos de gobierno habilitados para la visualización”, recuerda el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

La accesibilidad en comunidades, una asignatura pendiente

Durante 2013, los técnicos de la FAMMA-Cocemfe Madrid han recibido una treintena de casos de denuncias relativas a edificación (falta de accesibilidad, barreras en la entrada, inexistencia de salvaescaleras, rampas o ascensores).

De este montante total, el 43% de casos se debieron a problemas relativos a comunidades de propietarios o colectividades diversas. A este respecto, los problemas detectados en mayor medida fueron la falta de salvaescaleras, inexistencia de plataformas elevadoras, ausencia de rampas, barreras a la entrada –escaleras–, y entorno del inmueble no accesible –portal, telefonillo–.

La madre de Mercedes tiene una discapacidad del 90%. Hace cuatro meses que lleva peleando para que instalen una silla salvaescaleras y habiliten una rampa en su comunidad. Lo ha logrado, aunque “con mucho esfuerzo” y pese a la “solidaridad cero” de sus vecinos.

Peor suerte está teniendo María Vicenta, de 75 años, también residente en Madrid. Ella utiliza bastón y tiene dificultades de movilidad. Su marido, que tiene párkinson, usa andador. Desde el ascensor a la puerta de su inmueble tiene seis escalones. Situación que hace que tengan que bajar a la calle en unas condiciones “lamentables”. Todavía buscan una solución que satisfaga a todos los vecinos.

Para dar respuesta a estas quejas y atender las demandas relativas a incumplimientos e infracciones en materia de accesibilidad, la Federación ha creado un gabinete denominado “Accesibilidad Universal y Diseño para Todos”. Su ámbito de actuación atenderá desde los espacios públicos a las nuevas tecnologías, pasando por la edificación.

En palabras del presidente de FAMMA, Javier Font, “con esta iniciativa se pretende aumentar la oferta de bienes productos y servicios, una mayor y mejor integración social, mejorar las relaciones interpersonales entre las personas con discapacidad, la administración y el sector privado, además de potenciar una mayor confianza entre los afectados/as para poder interactuar en su propio entorno de convivencia y alcanzar las mayores cuotas de integración y autonomía personal”.