Actualidad inmobiliaria

El Salón Inmobiliario Internacional de Madrid es la cita más relevante del sector. Las innovaciones que se han ido introduciendo edición tras edición y lo innovador que ha resultado la introducción de las correspondientes citas SIMA Otoño y SIMA Invierno han supuesto muchos años de servicio al mercado.

Como profesional he asistido a casi todos estos encuentros. Recuerdo que la primera edición estaba centrada en primera vivienda en Madrid y, además, existía un área especial de segunda residencia. Con el paso de los años la cita fue creciendo de manera espectacular. La poderosa presencia internacional y la creciente superficie de los expositores dejaban constancia de la fortaleza del sector. Las ventas subían sin parar.

Hay quien, como se suele decir, “hace el agosto” al llegar fechas señaladas tales como es la Semana Santa, los puentes o los meses de verano, cuando muchas personas aprovechan para pasar unos días de merecidas vacaciones. Es cierto que son periodos estacionales muy concretos pero, cada vez más y por una cuestión de necesidad o de oportunidad, los propietarios de viviendas miran hacia el alquiler con el fin de obtener un dinero extra.

La rentabilidad que genera un inmueble bien situado, muy por encima de lo normal, permite a estas familias complementar sus ingresos, ya sea para ahorrarlos o para, paradójicamente, irse también de vacaciones fuera de su lugar habitual de residencia. Al hilo de la Semana Santa, esto es lo que suele ocurrir en ciudades con gran arraigo como Sevilla, Málaga, Zamora, Cuenca, Zamora o Valladolid, lugares en los que se alquilan viviendas con magníficas vistas a las procesiones, tal y como ha identificado pisos.com.

Desde el Gabinete de Estudios del portal hemos realizado unos cálculos de rentabilidades en base a los informes de precios de venta de segunda mano y de alquiler. En este sentido, para una vivienda tipo de 95 metros cuadrados con una renta media de 628 euros mensuales, la rentabilidad se coloca alrededor del 3,9% anual. En el caso de estas viviendas en particular, se podría llegar a obtener en un mes como el de Semana Santa una rentabilidad superior al 5%.

Parece que al INE (Instituto Nacional de Estadística) le ha venido bien el cambio de Gobierno y se está notando en la gestión, en la agilidad con que están haciendo las cosas y en los mensajes con un poco más de optimismo. Siempre, claro, en relación al mercado que nos ocupa: el inmobiliario.

Esta semana han publicado datos a través de  tres notas de prensa muy interesantes.

En el mes de enero salió publicado en la revista ‘Inmobiliario mes a mes’ una entrevista que me ha llamado mucho la atención: una empresa independiente especializada en la gestión integral de procesos de transformación de suelo llamada Avant Asset Management. Claramente se trata de un servicio innovador y bien hecho, avalado por su participación en proyectos de gran envergadura como son Valdebebas y Cuatro Torres Business Area. Se trata de dos proyectos que están marcando un referente en el ámbito urbanístico en la ciudad de Madrid.

Valdebebas, en Flickr.

El pasado 19 de enero colaboramos con ABC en la elaboración de un artículo que salió en digital y en papel para cuantificar el precio de las sedes de las Delegaciones Territoriales ubicadas en Madrid. El titular del mismo fue muy ilustrativo: ‘Embajadas con suelo de oro’, dado que se trata de ubicaciones con un precio muy elevado.

Casa de Galicia en Madrid

Todas están sedes situadas en los distritos de Chamberí, Centro, Salamanca y Retiro con precios de 4.460 €/m², 4.056 €/m², 4.905 €/m² y 4.148 €/m² respectivamente. Son cuatro de los distritos más caros de la ciudad de Madrid, según el informe anual de precios de venta elaborador por pisos.com.

Parece que el primero que se ha animado a retabilizar uno de estos inmuebles es Francisco Álvarez Cascos con la sede de Asturias, por la que pretende obtener una suma superior a los 17,5 millones de euros en subasta pública.

Opinamos que se trata de una buena fórmula para recuperar fondos públicos, aunque con algunas de ellas dudamos que haga algún movimiento. Se trata de edificios emblemáticos, como es el caso de Casa de Galicia, ubicada detrás del Museo del Prado que cuenta con un palacio de 1.600 m² que compró Manuel Fraga en 1992. Entonces, fue motivo de polémica entre los partidos de la oposición. «Fue una buena inversión; tres años más tarde costaba el triple. Ya no supone un gasto. Qué mejor que este edificio para acoger a altos cargos y el presidente», según explica a ABC el delegado de la Xunta, José Ramón Ónega.

Leí un artículo el otro día sobre lo que los emprendedores piden o pedimos a los Reyes Magos. Mi primera pregunta es: ¿A quién nos referimos con los Reyes Magos? Vamos a tratar de identificarlo.

“Subvenciones a la Seguridad Social, exención de IVA para fomentar el empleo y eliminación de las cuotas de autónomo son algunas de las medidas más demandadas por los emprendedores para reactivar la economía”, explicaba una conocida aceleradora de empresas de Internet.

El Gobierno ha anunciado muchas medidas en este sentido, han hecho promesas antes de la campaña electoral, incluso las Comunidades Autónomas han adoptado medidas para estimular los proyectos impulsados por emprendedores y pymes, como el tratamiento fiscal ventajoso para las plusvalías, el uso de medios electrónicos para reducir los plazos y los costes en la constitución de empresas e, incluso, la creación de zonas francas urbanas dirigidas a apoyar a las industrias culturales o creativas, en este último caso, el Ayuntamiento de Madrid. Aun así, los emprendedores consideramos que estas medidas no son  suficientes si no se complementan con otras.

Se han planteado muchas cuestiones en relación a la fiscalidad, como es el IVA, las deducciones de impuestos por la inversión en Start-Ups, la agilización de trámites burocráticos y muchas otras cosas más.

Aclaremos la pregunta inicial: ¿Quiénes son los Reyes Magos? ¿Angela Merkel va a hacer de Melchor, Mariano Rajoy de Gaspar y Obama de Baltasar?

Últimamente están surgiendo nuevos proyectos que giran en torno al sector y esto en un indicativo de la apuesta por parte de los promotores de estas ideas de que todavía se puede innovar en el sector inmobiliario.

Nos encontramos ante una situación económica complicada y hay profesionales muy preparados en el mercado. Puede ser el caso de los arquitectos, muy bien formados pero muchos de ellos en la búsqueda de nuevas cosas que realizar dado que su empleo tradicional, el de proyectar viviendas, es escaso. Por ello se ven inspirados para realizar otro tipo de trabajos más creativos.

Pondré un ejemplo. Un equipo de arquitectos jóvenes, convencidos de que lo tienen difícil para hacerse un hueco para ejercer sus profesiones y conscientes de que tienen muy buenas capacidades para el diseño gráfico, desarrollan una plataforma que ponen a disposición del público final, para que un particular propietario de una vivienda o un potencial comprador o inquilino, bien sea para comprar o alquilar, pueda diseñar su propia vivienda en función de sus necesidades.

Parece muy simple pero la realidad es que es un servicio con mucho potencial. Nuestras propias limitaciones, ya sea por falta de visión espacial o por que nos cerramos al número de dormitorios actuales de la vivienda sin saber que se puede modificar la distribución de la vivienda sacando más dormitorios, o menos si fuera el caso, nos impide ver más allá, no tomando una decisión de compra o de alquiler de una vivienda que realmente nos gusta por pensar que no se ajusta a nuestras expectativas.

Sinceramente, pienso que los aspectos más importantes de una vivienda son la ubicación, la orientación y los metros. El que el arquitecto inicial que proyectó la vivienda lo hiciese de esa manera, no debe limitarnos sabiendo que podemos modificar gran parte de la distribución de la vivienda.

¿Que esto cuesta dinero? Pues claro, pero que es en comparación al tiempo que pasamos buscando la vivienda que nos pueda encajar o el dinero que nos tenemos que gastar de más por un dormitorio adicional. Todo esto sin contar con que probablemente estaríamos más a gusto en otra casa que nos cuadra más por localización, por ejemplo. El mercado de reformas está en auge y desde luego saldría probablemente más barato adecuar una vivienda a nuestros criterios que pagar por más dormitorios.

Ante el resultado electoral, debemos recordar al Presidente electo todas las promesas que ha hecho durante la campaña electoral a los emprendedores y que debería ir cumpliendo de forma progresiva. Permítanme que opine sobre lo que creo que va a ocurrir. Por un lado, va a ser necesario realizar unos recortes que ni siquiera podemos imaginar. Se va a tener que realizar un reajuste importante del gasto público y esto debería pasar, entre otras muchas cosas, por redimensionar la estructura del Estado, de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos (estos dos últimos sin competencias del Estado, pero en su gran mayoría gobernadas por el mismo partido).

También es necesario realizar un fuerte ajuste fiscal de naturaleza estructural, plantear medidas fiscales eficaces en la reducción del déficit y una reforma del sistema de pensiones y de la sanidad. Por otro lado es imprescindible fomentar la inversión privada y el consumo. Ésta es la parte positiva para los emprendedores. Se van a aprobar medidas fiscales que fomenten la inversión en empresas de nueva creación y también debería fomentarse para las pymes ya constituidas, solucionando los graves problemas producidos por el retraso y la falta de pago por parte de los clientes que redunda directamente en el pago a proveedores.

Hay muchas formas de emprender o de innovar y no necesariamente pasan por el desarrollo de nuevos productos y/o servicios si no también por la forma de servirlos o comercializarlos. En este sentido hay una empresa que me ha llamado la atención y que se dedica a la compra y alquiler de locales en el centro de las ciudades. Se trata de activos que están perdiendo menos valor que las viviendas y a medio/largo plazo será una buena inversión.

Después de la compra o alquiler acondicionan los locales comerciales para sacar espacios pequeños que comercializan como trasteros para alquilarlos a los propietarios de viviendas en la zona. En el centro de muchas ciudades las viviendas con cierta antigüedad no tienen trasteros, con lo que la comercialización de estos espacios se convierte en una oportunidad, ya que se cubre la necesidad del propietario de la vivienda.

La segunda línea de actividad es el alquiler de los trasteros, que en muchos casos es difícil cubrir la totalidad de los costes de adquisición del local a no ser que la ocupación sea alta. En este sentido, si se alquilan los locales es difícil que sea negocio, ya que tendría que estar en una zona en la que el propietario de una vivienda tenga claramente la necesidad de alquilar un trastero. En el caso de la compra es otra cosa, ya que el negocio no está en la explotación de los trasteros, si no en una revalorización esperada de los activos como comentaba antes. En este sentido estaríamos ante un modelo más patrimonialista y no muy intensivo en capital en el caso en que se comercialicen bien los trasteros.

Nos encontraríamos ante un modelo de negocio con cashflow negativo durante los primeros años soportado por una revalorización de los activos a medio/largo plazo en el que se hace caja en el momento de la venta de los mismos. Un proyecto creativo, con posibilidad de apalancarse y beneficio futuro esperado interesante dentro del sector inmobiliario.

Recientemente he leído unos datos que me han dejado bastante impactado. En España, la población activa comprendida entre los 16 y los 29 años es de 4.639.200 trabajadores, de los cuales sólo 185.300 son autónomos, lo que supone una tasa del 4% de jóvenes emprendedores. En la Unión Europea, el mismo índice alcanza el 5,5% de emprendedores, según un informe realizado por ATA (Federación Nacional de Asociaciones de Trabajadores Autónomos) a partir de datos de Eurostat.

Italia (11,4%), República Checa (9,9%), Grecia (9,5%), Rumanía (9,4%), Polonia (7,6%), Bélgica (6,2%), Reino Unido (5,5%), Holanda (5,3%) o Portugal (5,2%) son algunos de los países de la Unión Europea que nos superan.

Curiosamente los países que mejor lo están haciendo frente a la crisis actual son aquellos que menor índice de trabajadores autónomos tienen. Así, Francia y Alemania, con tasas del 3,6% y del 3,3%, respectivamente, se sitúan por debajo del caso español. Dinamarca, con un 1,6%, es el país europeo con menos jóvenes autónomos.

Este hecho nos deja ante la duda de si la creacion de puestos de trabajo debe venir por la vía del apoyo al emprendedor o por fortalecer nuestro tejido empresarial actual. Personalmente, creo que es una combinación de ambos aspectos aunque, en un país como el nuestro, donde el tejido empresarial está compuesto por un porcentaje muy elevado de medianas y pequeñas empresas, así como autónomos, es obvio que hay que fomentar la vía emprendedora.