Actualidad inmobiliaria

Cada vez más los mayores tienen problemas para llegar a fin de mes. Si tienen una vivienda en propiedad pueden jugar con ella para sacar liquidez sin tener que abandonar su hogar..

Hablamos de la hipoteca inversa.

¿Qué es la hipoteca inversa y quién puede tener acceso a ella?

La hipoteca inversa es un producto bancario que sirve para incrementar los ingresos mensuales a través de un préstamo que tiene nuestra vivienda como garantía. Dicho de otra forma, se trata de convertir el valor de la casa en una renta mensual.

Para poder acceder a ella se deben cumplir dos requisitos. El primero, tener una  vivienda en propiedad y ser mayor de 65 años o padecer una dependencia severa.

Si finalmente optamos por esta opción, la mejor manera para poder acceder a una hipoteca inversa es acudir a un intermediario financiero, que estudiará su perfil y buscará la mejor oferta entre bancos, cajas de ahorros y aseguradoras que la comercializan. Entre las entidades financieras que la ofrecen destacan Unnim, Ibercaja, CAI o BBK.

¿Cuánto se puede llegar a cobrar al mes?

La cantidad que el banco nos ingresará en cuenta cada mes dependerá de tres factores:

Edad. A más años, más dinero. El banco calcula que tendrá que abonar dinero durante menos meses y considera su “perfil ideal” a las personas de más de 75 años.

Sexo. Las mujeres cobran menos ya que, estadísticamente, tienen una esperanza de vida mayor.

Precio de la vivienda. Cuanto más caras, más dinero. El “perfil ideal” aquí sería para propietarios de inmuebles de 300.000 – 400.000  euros.

Por ejemplo, un hombre de 70 años con una casa tasada en 300.000 euros percibiría unos 550 euros mensuales.

Cambiemos el sexo: mujer, 70 años, 300.000 euros, igual a 479 euros mensuales (aprox.)

Cambiemos la edad: hombre, 80 años, 300.000 euros cobraría 1.030 euros (aprox.)

Cambiemos el precio de la casa: hombre, 70 años, 400.000 euros, igual a 733 euros (aprox.)

En general, el plazo habitual de cobro está entre 10 y 20 años, aunque se puede conseguir una renta vitalicia con algunos costes añadido.

¿Cuánto cuesta?

Pero contratar una hipoteca inversa también conlleva una serie de gastos:

Comisión de apertura

Gastos de gestión: impuestos, notario, gestoría y registro, que serán adelantados por el banco. Aunque cabe destacar que, de tratarse de primera vivienda, la operación queda exenta de IAJD (Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados) y los gastos de notaría y registro son bonificados, con lo se paga notablemente menos

Intereses del préstamo, que en el mercado actual oscilan entre 5,30% y el 7,00% (es decir, de 5.300 a 7.000 euros de cada 100.000  euros prestados)

Además, en caso de  necesitar una renta durante toda la vida (plazo vitalicio, no limitado) será necesario contratar un seguro de rentas vitalicias diferidas cuyo coste dependerá de factores como la renta o la edad, es decir, de las posibilidades de que el cliente en cuestión supere la esperanza de vida prevista por la aseguradora. Por ejemplo, una persona con una renta de 1.000 euros de 65 años tendría un seguro más barato que alguien con la misma renta y 85 años

.Por otra parte, todas estas cifras dependerán del porcentaje que el banco esté dispuesto a concedernos. Hay entidades que hacen cálculos para que lo que nos van a pagar en total nunca supere el 50% del valor de la casa y otras que pueden llegar hasta el 90%.

Es muy mal momento para comprar, más bien porque no hay acceso a la financiación y, cunado lo hay, las condiciones son excesivamente duras.  Si has encontrado la casa de tus sueños, con un descuento que te mereces y estás dispuesto a enrolarte en una hipoteca te damos las claves.

 ¿Qué debería buscar el futuro hipotecado?

A priori, un interés atractivo sería el de euríbor más 1%.
Otra cosa a tener en cuenta es que el préstamo no tenga suelo.
Más una vinculación de domiciliación de dos o tres recibos más seguro de hogar y de vida.

Como la vida de una hipoteca es muy larga y es posible que las condiciones de financiación de los bancos puedan mejorar en un futuro es recomendable que nos dejemos la puerta abierta para cambiar de hipoteca a otra. Y en esta clase de operaciones nos deberíamos fijar en que la comisión de subrogación fuera cero.

Si también nos obligan a firmar una prima de seguro única, es decir, un seguro que cubre varios años y pagarlo de una sola vez, hay que asegurarnos que si nos vamos a otro banco o amortizamos la hipoteca antes de tiempo nos devuelva la entidad la parte correspondiente.

Por último, si el banco nos hace firmar un periodo de interés fijo, éste puede ir desde los 6 meses hasta los 5 años. Por eso, es fundamental no firmar un periodo de interés fijo tan largo.

¿Dónde están las mejores hipotecas?

De entrada, recordar que no vamos a ver hipotecas tan baratas como las de hace unos años. El bajo nivel actual del euríbor hace que los bancos aumenten el tipo marginal sobre el indicador para seguir aumentando sus beneficios.

Además, este encarecimiento por parte de la banca de los préstamos hipotecarios se debe también a su menor interés por este tipo de productos y por la mala situación que atraviesa el sector, como consecuencia del incremento de las provisiones para las pérdidas provocadas por el ladrillo.

Las más baratas son las ofrecidas por las hipotecas online y por los bancos para comprar sus propias viviendas.

Tres pesos pesados de las hipotecas se han encarecido este mes de marzo 2012. Y además, todas tienen ahora el mismo diferencial: Euribor + 1,49%. Se trata de la Hipoteca Naranja de ING Direct, antes a euríbor más 0,99%, la Hipoteca Azul de iBanesto, que deja su euríbor más 1,14%, y la Hipoteca Activa Plus de Activobank, antes a euríbor más 1,25%.
Entre las más baratas destaca Hipoteca Fidelis, Caja España-Caja Duero, con un diferencial sobre el indicador del 1% y la contratación de cinco productos.

Le sigue HipoteCambio, de Deutsche Bank, euríbor más 1,20% y siete productos. Banca Mediolanum Hipoteca Freedom solo es necesario tener un producto y el margen es del 1,20%.

El cliente tiene que contratar seis productos para acceder a un interés de euríbor más 1,40% en la Hipoteca Postal de Bancacorreos.

Si lo que estamos adquiriendo es un piso de la banca hay todavía préstamos hipotecarios muy atractivos. La Hipoteca Aliseda, de Banco Popular, ofrece un euríbor más 0,5% y no es necesario adquirir ningún producto del banco más. Banco Pastor también comercializa un 0,5%, mientras que Novagalia, a través de Hipoteca Casa al Vuelo, y Banc Sabadell Atlantico, con Hipoteca Solvia, ofrecen un marginal del 0,55% y del 0,6% respectivamente.

Sé que es un tema muy recurrente. ¿Qué es mejor comprar o alquilar una vivienda? Y que puede levantar muchas opiniones a favor y en contra. En este post no vamos a hablar de rentabilidades, ni de aspectos económicos para decantarse por una opción o por otra.

Hoy sólo vamos a tratar el aspecto subjetivo, el corazón, los sentimientos, el plano más visceral.

Yo soy partidaria de comprar, pero con un pequeño matiz, para vivir y no para especular. Es cierto que estos años el precio de la vivienda ha estado más que inflado por diversos motivos y hemos visto incrementos de dos dígitos, cuando lo normal y lo razonable sería que subiera a la par que la inflación, que es como lo hacían nuestros padres.

Mis razones para comprar son varias. En primer lugar he ahorrado lo suficiente para poder dar la entrada del 20% y no endeudarme más del 35% y poder pagar una letra cómoda, incluso en un entorno de subida de tipos y eso que mi sueldo está en la media que publica el INE.

Bien a lo que íbamos, compro un piso e intentaré pagarlo en el menor tiempo posible, porque también me fastidia contribuir al enriquecimiento de los bancos. Con ello quiero tener una propiedad que pueda vender si la necesito con el tiempo.

Por ejemplo, si el día de mañana, una vez jubilada y tengo un problema de dependencia no quiero que mis hijos carguen económicamente con ello. Prefiero que vendan la propiedad y con ello lo financien.

Otra de las razones, es que no quiero tener que pagar un alquiler con la pension de jubilación, ya que mi poder adquisitivo habrá disminuido, no quiero contribuir a disminuir mis ingresos.

En contra, todos los sabemos, el precio, la financiación, si no puedes pagarlo por determinadas circunstancias el deshaucio más una deuda inasumible.

En cuanto al alquiler, si no puedes pagar un determinado alquiler siempre puedes buscar uno más barato, pero teniendo en cuenta que tienes que cumplir el año de contrato con el propietario para no meterse en follones legales. También puede ocurrir que si no puedes pagarlo llegar a una situación de deshaucio y tu ingreso en el listado de morosos más la deuda acumulada.

El principal obstáculo es tener que pagar toda una vida. Incluso en una hipoteca a 30 años podría tenerla pagada con 65 años, aquí, una vez que me jubile seguiré pagando, sin contar que no tendré un bien que pueda vender en caso de necesidad, aunque sea por el mismo precio que me costó.

Es habitual escuchar hablar de hipotecas que atrapan o desahucian a personas, pero rara vez se habla de personas que se quedan atrapadas en un alquiler. El debate sobre la dación en pago es cada vez más recurrente en distintos foros, pero rara vez se habla de la rescisión anticipada de los contratos de arrendamiento. Algunas sentencias maquiavélicas han determinado que el inquilino debe satisfacer las rentas que falten desde el momento del desistimiento del contrato hasta el final del periodo inicialmente establecido. Pero, ¿qué pasa con las necesidades vitales del inquilino? ¿Qué pasa si se ha quedado sin empleo y decide regresar a un piso compartido o a casa de sus padres? ¿Qué pasa cuando el arrendador exige esas rentas, pese a haber encontrado un nuevo ocupante que también se las va a pagar?

En principio, parece haber un vacío legal. La ley estipula renovaciones anuales del contrato tanto para arrendamientos a largo plazo, como para arrendamientos a corto plazo. Lo “legal” sería abandonar el piso en el momento de cumplir con la anualidad y previo aviso con 30 días de antelación. En caso de no decir nada, la ley entiende que el inquilino va a permanecer durante un año más.

Sin embargo, la vida nos ha enseñado a todos que si un jefe despide a alguien no se para a pensar en si cumple con la anualidad de su contrato de alquiler. Por tanto, nuestros legisladores deberían pensar en una ampliación de la ley de arrendamientos urbanos que refleje distintas posibilidades de desistimiento anticipado, sin que el propietario tenga la opción de reclamar las rentas que falten hasta el final del contrato.

Afortunadamente, en la jurisprudencia española se pueden encontrar distintos ejemplos que ya reflejan esta situación. Califican de “enriquecimiento injusto” el resarcimiento de estas rentas al propietario. Y ni siquiera contemplan que la fianza se pueda  utilizar en este sentido, salvo que el casero no encontrase un nuevo inquilino durante el mes posterior a la finalización del contrato. Eso sí, el dueño tiene que demostrar que se ha esforzado en buscarlo.

Por tanto, si alguno de ustedes se ve en la situación de tener que abandonar un piso en alquiler por algún motivo de fuerza mayor, sepa que la jurisprudencia le ampara en la mayor parte de los casos. Si su casero le amenaza con exigirle las rentas que falten hasta la finalización del contrato, recuérdele las siguientes sentencias:

-    Del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1984 (RJ 1984, 3789)
-    Del Tribunal Supremo del 15 de junio de 1993 (RJ 1993, 4835)
-    Del Tribunal Supremo del 21 de enero de 1996
-    Del Tribunal Supremo del 23 de mayo de 2001 (RJ 2001, 6472)

No obstante, lo más apropiado siempre es alcanzar un acuerdo amistoso. Para ello, conviene haber llevado una buena relación y avisar con antelación al propietario para que vaya buscando un nuevo inquilino. Tampoco resulta conveniente utilizar la fianza como pago del último mes de alquiler. Se trata de una práctica extendida, pero no es legal del todo. En todo caso, es necesario que la ley sea más clara en lo referente al desistimiento anticipado del contrato, para evitar que más personas se queden atrapadas en un alquiler.

Es una de las dudas que surgen con la recuperación de las deducciones a la compra de vivienda. Rajoy ha asegurado que se volverán a establecer y adquirir un inmueble en 2012 volverá a aligerar las cuentas fiscales de muchos españoles. El objetivo es dinamizar el maltrecho mercado inmobiliario, cuyos precios cayeron un 7,6% en el tercer trimestre de 2011, y animar las compras. Pero, ¿frenará esta medida las caídas de precios de los inmuebles?

Entre los expertos hay ciertas discrepancias. En primer lugar, todo dependerá del inmueble. Hay ciertas viviendas que por su estado, localización y condiciones requieren elevados descuentos en su precio actual. No es lo mismo un piso en el centro de Madrid, que en Ocaña. Es posible que se aceleren ligeramente las ventas de los inmuebles más codiciados, pero aquellos en una situación menos atractiva y con peores descuentos seguirán bajando de precio.

Además, tampoco hay que olvidar que con la reestructuración financiera en plena ebullición, los bancos van a seguir restringiendo el acceso al crédito durante un largo periodo de tiempo. Por tanto, las operaciones van a seguir escaseando. Algunas voces afirman que para vender un inmueble en este momento hay que ofrecer un descuento del 45% sobre los precios de 2006.

Por último, las duras perspectivas de desempleo y la precarización laboral que se avecina no parece que vaya a aumentar el número de personas elegibles para la concesión de una hipoteca o dispuestas a embarcarse en la compra de una vivienda. Por ello, parece que la temporada de rebajas inmobiliarias está lejos de acabar, pero puede que no esté de más ir echando un ojo para ir detectando futuras oportunidades.

El eterno debate. El estallido de la burbuja inmobiliaria ha demostrado que en el mercado inmobiliario no hay ni listos, ni tontos. El incremento de los desahucios durante los últimos meses ha puesto de manifiesto que pedir un crédito para pagar una vivienda, cuyo valor puede caer por debajo del tamaño de la hipoteca concedid,a puede ser un error garrafal que puede arruinar la vida de una persona o, incluso, de familias enteras.

La reticencia de los grandes partidos políticos a instaurar la dación en pago está dando lugar a situaciones en las que personas solas, con discapacidades o excluidas del mercado laboral son incapaces de hacer frente a sus hipotecas. Ni siquiera la entrega de la vivienda cubre la totalidad del crédito. El resultado es terrorífico. Estas personas se ven en la tesitura de afrontar con unos sueldos o subsidios precarios el pago de un hogar del que nunca van a disfrutar, el coste de una nueva vivienda y los gastos de su propia manutención. En definitiva: ruina y exclusión, porque serán incluidos en un registro de morosos, que dificultará sus relaciones con un buen número de empresas.

Por este motivo, la manida frase “alquilar es tirar el dinero, mientras que comprar es una forma de ahorro”, empieza a retirarse del catálogo de dichos populares, junto con otra de las máximas que nos metió de lleno a la burbuja inmobiliaria: “la vivienda siempre sube”. Qué duda cabe que la flexibilidad de un alquiler es mucho mayor que la de una propiedad. Si vivimos en un piso alquilado que, por un recorte de sueldo o pérdida del trabajo, no podemos seguir pagando, siempre se podrá negociar con el propietario una rebaja o una rescisión de contrato para buscar algo más asequible a nuestras necesidades. En el caso de tener una hipoteca, la única manera de “rescindir” el contrato con el banco sería pagar la totalidad de la deuda y esta opción no es factible para muchos de nosotros.

El Banco de España acaba de publicar en su boletín económico de noviembre algunas consideraciones sobre el mercado del alquiler en nuestro país. En él anima a las instituciones a mejorar las políticas de fomento del alquiler frente a las de compra. Especialmente, en un país como el nuestro, donde la cultura de vivienda en propiedad está mucho más extendida que la vivienda en alquiler. “La literatura económica subraya que un mercado de alquiler débil puede tener efectos negativos sobre la eficiencia de la economía. El peso del mercado de alquiler en España es muy reducido, en especial si se compara con el resto de las economías europeas, lo que estaría asociado, entre otros factores, a distintos aspectos institucionales y regulatorios.”, afirma el Banco de España.

El informe concluye con “que es necesario seguir fomentando el alquiler de vivienda frente a la adquisición en propiedad, para lograr un mercado más equilibrado”. Todavía se desconoce qué medidas concretas tomará Mariano Rajoy en su llegada al poder. Sin embargo, en varias ocasiones ha asegurado que recuperaría la desgravación fiscal por compra de vivienda. En suspenso queda la Renta Básica de Emancipación…

Por tanto, para afrontar la disyuntiva de compra o alquiler hay que tener en cuenta muchos factores: capacidad financiera personal, circunstancias laborales, posibilidades de movilidad futura, ayudas, subvenciones y desgravaciones a las que tenemos acceso, etc… Comprar una vivienda como forma de ahorro no puede ser el único motivo que nos arrastre a adquirir una vivienda en propiedad. De la noche a la mañana, nuestra hucha se puede convertir en nuestro ataúd.

Ya son varios los amigos que me han contado la misma experiencia mientras buscan un piso para alquilar y creo que conviene advertirlo. Ven un anuncio interesante a través de internet, con unas atractivas fotos de un bonito piso en una zona bastante buena. El precio suele ser bastante bajo, en ocasiones demasiado para unas condiciones espectaculares. Además, la descripción de la vivienda y de las condiciones suelen estar bastante bien detalladas. En definitiva, un anzuelo perfecto.

Sin embargo, los obstáculos no tardan en llegar. El primero de ellos, la falta de un número de teléfono donde poder contactar con el propietario. Solamente se facilita una dirección de correo electrónico. Dado el atractivo de la oferta, mis amigos enviaron un mensaje solicitando información. La respuesta no suele demorarse durante mucho tiempo. Quien colgó la oferta responde rápidamente. Y aquí empieza lo más sospechoso.

Los correos suelen ser largos y describen lo maravilloso del piso. Pero también incluyen un montón de excusas para evitar un encuentro cara a cara: “Mi madre está muy enferma en París y me resulta imposible volver a España”; “me encuentro trabajando en el extranjero y no tengo la posibilidad de volver ni por unos días y un largo etcétera… Todo ello con muchas disculpas y para terminar con la clave de la estafa: “Si te gustan las fotografías del piso y no tienes ningún problema con ello, te dejo un número de cuenta en el que podrás ingresar el primer mes de fianza y el mes corriente. En cuanto lo reciba, te enviaré las llaves de la casa para que puedas instalarte cuando quieras”.

Algunos, incluso, emplean recursos emotivos sobre la supuesta salud de la supuesta madre enferma y otro tipo de desgracias para apelar a las emociones de su víctima. Pero, ni siquiera es necesario decirlo, todo es una tremenda sarta de mentiras.

Qué duda cabe que ingresar un dinero en la cuenta de una persona con la que no ha habido ningún encuentro, ni contacto telefónico, resulta un tanto arriesgado. Afortunadamente, ninguno de mis amigos ha caído en la trampa de estos anuncios. Sin embargo, es muy posible que de realizarse el ingreso, el supuesto arrendador no vuelva a dar señales de vida. Así que, si buscas un piso para alquilar, ándate con pies de plomo…

Vivimos tiempos de cambios, reformas, tormentas y dilemas. Y en mitad del torbellino que asola al mercado inmobiliario, quien haya activado su radar para encontrar una vivienda que comprar debe cuidar todas sus decisiones. Y qué duda cabe que una de las más importantes es cómo financiar la compra y parece que habrá cambios de ahora en adelante.

El Banco de España ha emitido una circular en la que propone sustituir al Euríbor por un nuevo índice a cinco años denominado Interest Rate Swap (IRS), como referente de hipotecas. El nombre del indicador no parece infundir mucha confianza, pero la intención de este cambio es aportar más estabilidad a los pagos de las hipotecas, ya que este indicador es a cinco años y el índice de referencia actual es el Euríbor a un año, con lo que la revisión es anual.

En circunstancias normales, el Euríbor a un año debería estar a un nivel más bajo que el Interest Rate Swap a cinco años, ya que, habitualmente, este último indicador suele superar con mucho al Euríbor. Pero en el momento actual, con las tensiones financieras elevadas al máximo, el Euríbor a un día, que refleja el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos, está disparado de forma anómala y, con él, el Euríbor a un año. Los expertos aseguran que el Interest Rate Swap refleja los tipos de interés sin la prima de riesgo.

Faltan pocos meses para las elecciones generales y la vivienda se ha convertido en una de las armas electorales para los dos principales partidos. Primero, el PSOE suprimió las deducciones por hipoteca para las rentas superiores a los 24.000 euros y las redujo de forma parcial para aquellos que ingresen entre 17.000 y 24.000 euros al año. Después, el PP anunció que recuperaría estas desgravaciones si llega al Gobierno y hace unas semanas, el Ejecutivo socialista decretó una reducción temporal del IVA sobre compra de vivienda al 4% hasta finales de este año. El dilema para quien tenga en mente comprar una vivienda en estos meses es más que evidente. ¿Esperar a las reformas del nuevo Gobierno o aprovechar las rebajas en el IVA?

Bancos y cajas mantienen sus fuertes campañas de venta de viviendas. Quieren deshacerse de su stock inmobiliario como sea. Una de las últimas ha sido Banco Mare Nostrum, el grupo de cajas formado Cajamurcia, Caixa Penedès, Caja Granada y Sa Nostra. La entidad ha puesto en venta 6.500 viviendas con un descuento del 4%, el mismo tipo impositivo que se aplica actualmente a la adquisición de vivienda.

La decisión de esperar o comprar ya para aprovechar estas rebajas, dependerá de la situación personal de cada uno. A nivel legislativo, hay muchas incertidumbres. Todavía no se sabe de qué manera recuperará el PP la desgravación por hipoteca, si tendrá un efecto retroactivo, es decir, sobre hipotecas ya iniciadas, o sólo para las que se soliciten durante el próximo año. Aprovechar una oferta “sin IVA”, podría ser una buena opción si se cuenta con el capital necesario que evite hipotecarnos durante toda la vida. Pero también hay que valorar otros aspectos.

Los expertos dan cinco consejos fundamentales para favorecer la venta de una casa en estos tiempos:

1. Limpieza: Antes de mostrar la casa a los futuros compradores, hay que realizar una limpieza profunda y tener especial cuidado con la cocina y los baños, pues suelen ser puntos críticos a la hora de dar una buena impresión a los compradores.

2. Orden: Es fundamental deja a la vista solo aquello que forma parte de la decoración y evitar las pilas de periódicos y revistas, la ropa tirada de cualquier manera o los platos y vasos sucios.

3. La entrada: El hall será lo primero que vea el comprador cuando haga una visita, así que es un punto clave. Debe estar limpio y ser muy acogedor. Para conseguirlo, es aconsejable pintar la puerta o, si es necesario, reemplazar las cerraduras y los pomos.

4. El jardín: Si hay jardín, no descuidarlo. Un jardín bien cuidado causará muy buena impresión y revalorizará la vivienda; un jardín descuidado y lleno de maleza solo ayudará a empobrecer la primera impresión del comprador.

5. Detalles que cuentan: Hay que prestar especial atención a imperfecciones notorias como una pared con manchas o la pintura descascarillada, puertas opacas, espejos sin brillo o rotos, grifos que no cierran por completo o superficies a las que les falta una baldosa.