Actualidad inmobiliaria

La primera reforma financiera aplicada por el Ejecutivo el pasado mes de febrero no ha sido suficiente para evitar la caída de grandes entidades financieras al no poder hacer frente a su deuda. La erosión que produce mantener el gasto de los activos tóxicos inmobiliarios en sus balances y la desconfianza financiera que despierta la banca española en los mercados internacionales hace muy difícil tanto obtener financiación externa como prestar.

Las presiones del Fondo Monetario Internacional (FMI) de utilizar inversión de presupuestos públicos para rescatar entidades ‘problemáticas’ también ha influido en la intervención de algunas de ellas. La reciente actuación en Bankia es un ejemplo. A pesar de las reticencias del presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, de inyectar dinero público para salvar a la banca, finalmente, el Ejecutivo se ha hecho con el control de esta entidad al nacionalizar el Banco Financiero y de Ahorros (BFA), donde el grupo acumulaba sus activos inmobiliarios, y pasar a controlar de forma indirecta el 45% de Bankia.

Las condiciones de las nuevas ofertas hipotecarias difieren de los préstamos hipotecarios ofertados antes del ‘pinchazo’ inmobiliario. Esta hipoteca online de Novagalicia banco es un ejemplo, no obstante, tiene algunas ventajas dentro de la tónica habitual que presentan ahora las ofertas hipotecarias.

Para empeza esta llamativa oferta no cobra comisiones… aunque no es exactamente así. Es cierto que no se grava comisión de apertura ni gastos de estudio, ni compensación por desistimiento. Sin embargo, desde el banco señalan que sí se cobrará el 0,25% en caso de que el cliente decida cambiarse de banco y si se produce en los primeros 5 años de hipoteca, será del 0,50%. Asimismo, también se cobrará un 1% sobre el capital restante, si se decide hacer una modificación del contrato hipotecario.

Asimismo, se especifican los costes que castigarán al cliente si en alguna ocasión incurre en impago. Se cobrará un recargo por mora y se efectuará una reclamación de posiciones deudoras. El importe de las cuotas impagadas se trasladará a una subida al tipo nominal anual vigente incrementado en 20%. Además, también se cobrarán gastos imputados por reclamación de recibos impagados, que serán de 30 euros.

En ocasiones, el hipotecado se ve en la necesidad de cancelar su hipoteca actual. Las razones puede ser varias: 1) irse a otro banco que le ofrezca mejores condiciones por el mismo préstamo, 2) la obtención de una herencia o dinero suficiente para saldar el préstamo de forma total y no tener que pagar más intereses por la vivienda, 3) querer comprarse otra vivienda con el dinero de la venta de la actual casa que está hipotecada, 4) la necesidad de renegociar las condiciones de la hipoteca o agrupar deudas, etc.

En cualquier caso, la clave estará en cómo negociar con el banco la comisión por cancelación. Ésta se cobra por los trámites administrativos que se deben realizar para la anulación del contrato hipotecario, como también para compensar a la entidad por lo que deja de ganar. Se calcula con un porcentaje calculado sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Sus valores pueden oscilar entre el 1% y el 3%, pero normalmente suelen ser más elevadas en los préstamos con tipos de interés fijo. No obstante, siempre que se pueda, se debe amortizar, porque al final acabarás ahorrándote dinero. A la larga saldrá más barato pagarlo de una vez que el coste total de la hipoteca.

Durante la Conferencia Inmobiliaria de este año, los expertos del sector han hecho un análisis de la situación del mercado hipotecario tras estos cuatro años de recesión. Una de las principales conclusiones que todos podemos apreciar y que se han constatado con las estadísticas oficiales es que el crédito hipotecario ha dejado de fluir en gran medida.

“Llevamos cuatro años y tenemos el mismo volumen de financiación”, cuenta Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria de Irea. “Se han devengado 50 millones de euros de intereses y la mitad de los mismos no se devolverán jamás“, declaró con sinceridad. Asimismo, Echavarren también apuntó la obsesión que han tenido los bancos de obtener liquidez durante este tiempo por todo lados, tanto de las empresas como de los particulares.

Si tienes menos de 35 años y estás preparado para contratar una hipoteca, todavía hay algunos productos financieros que te pueden interesar. Un ejemplo es este préstamo hipotecario dirigido especialmente a los jóvenes que quieran comprar su vivienda habitual.

La característica más llamativa que tiene esta oferta es que puedes disponer de un periodo de 36 meses de cuota reducida, donde solo tendrás que pagar los intereses del crédito en la cuota mensual. Asimismo, el cliente también tendrá 24 meses de carencia flexible, de los que podrá disponer en cualquier momento de la vida del préstamo.

Conseguir una hipoteca se ha convertido en una misión bastante difícil. Las favorables condiciones, -y en ocasiones irresponsables-, en los préstamos hipotecarios durante la época del ‘boom’ ya no volverán. La crisis de las ejecuciones hipotecarias, el nivel de endeudamiento de muchas familias y la cantidad de activos tóxicos inmobiliarios que se han tenido que adjudicar muchos bancos cambiarán las características de las próximas hipotecas.

Desde que Mario Draghi ocupó la presidencia del Banco Central Europeo (BCE), la política de tipos de interés dio un giro de tuerca. El italiano corrigió las subidas que había aplicado el anterior presidente Jean-Claude Trichet y acometió bajadas progresivas, que volvieron a dejar los tipos oficiales al 1%.

En las primeras reuniones del año de la entidad monetaria europea este nivel que se ha mantenido y no se ha realizado ningún movimiento. De hecho, la idea de los bancos centrales es dejar fijos estos tipos de interés a una tasa excepcionalmente baja hasta 2014. Según argumentan altos cargos del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC) de la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed), será más recomendable subirlos para dentro de años, ya que es cuando se prevé que la economía empezará a recuperarse un poco.

Unas de las ofertas hipotecarias más interesantes en el mercado a día de hoy es la hipoteca Extra de Caja Murcia. Es llamativa ya que ofrece un diferencial en su tipo de interés por debajo del 1%: Euríbor + 0,75%, sin ningún tipo de redondeo. No obstante, este diferencial tan beneficioso solo se podrá conseguir si el cliente contrata todos los productos vinculados a este producto: tarjeta de débito, seguro de crédito hipotecario y seguro de hogar.

El capital prestado será del 80% del valor del precio de tasación de la vivienda. El periodo de amortización de hasta un máximo de 30 años y un mínimo de 3, y tal como se especifica en la entidad este plazo será invariable. No se admitirán periodos de carencia, solo habrá posibilidad de carencia de capital durante el primer año.

El Código de Buenas Prácticas elaborado por el Gobierno tiene muchos entresijos todavía por desvelar. A grandes rasgos, podemos reducir los principales requisitos en varias ideas:

• Todos los miembros de la familia en proceso de ejecución hipotecaria deben estar en paro. No deben percibir rentas ni realizar ningún tipo de actividad que les reporte beneficio económico.
• La vivienda debe valer menos de 200.000 euros.
• Debe ser la única y la principal residencia de los desahuciados.
• La cuota hipotecaria debe superar el 60% de los ingresos de la familia.

No obstante, uno de los detalles que recientemente se ha revelado en los medios es que no se podrá a llegar a saldar la deuda hipotecaria con el banco con la entrega de la casa si la vivienda cuenta con un aval en el contrato. Esto es, alguna persona que responda por la deuda en el caso de que el titular del préstamo hipotecario no pueda pagarla. Solo se permitirá en el caso de que el avalista también se encuentre en una situación extrema (en paro, sin ingresos, sin propiedades y sin patrimonio), que le acerque también al riesgo de la exclusión social al contraer una deuda de por vida con el banco.

Muchos propietarios se pueden ver en la tesitura de querer cambiar su vivienda actual por otra con mejores condiciones. Ya sea porque es más grande, más bonita, mejor ubicada o porque va a tener que aumentar su familia, la persona quiere vender su actual vivienda y obtener una nueva. No obstante, en algunos casos, y más en la situación actual, está complicado vender un piso a corto plazo.

Para no perder la oportunidad de comprar la casa que más desea, el cliente en ocasiones solicita una ‘hipoteca puente’ al banco. Para ello, se puede hipotecar la original vivienda en propiedad para obtener otro préstamo, llamado en muchas ocasiones de ‘cambio de casa’, y así evitar la solicitud de un préstamo personal más caro. Este préstamo hipotecario supone el efectivo necesario que necesita el comprador para empezar a pagar la segunda vivienda, que suele ser unaa entrada del 20% o 30% del valor de la vivienda, los pagos al promotor y de gestión e impuestos, con un periodo de carencia, donde solo se tendrá que pagar intereses.