Actualidad inmobiliaria

Dada la situación actual, en la que parece que la liquidez brilla por su ausencia y las entidades financieras no se prodigan en cuanto a créditos bancarios, muchas personas aprovechan para cambiar su hipoteca de  banco (suborgación) o renegociar sus condiciones con su entidad actual (novación).

La gente no está para perder el dinero en los tiempos que corren y la posibilidad de ahorrarse una cantidad en el pago de su cuota hipotecaria no se puede dejar escapar. Además, los bancos están sirviéndose de estos ‘tránsfugas’ solventes, que han demostrado ser capaces de pagar su mensualidad durante meses o años, para aumentar su cartera de clientes. El negocio de la banca ahora está en ‘robar’ usuarios cumplidores más que en conceder hipotecas nuevas.

Justo en el mismo mes (noviembre de 2009) en que ha crecido la tasa interanual del número de nuevas hipotecas concedidas (un 1,8%), también se ha registrado una subida considerable de subrogaciones y novaciones de las hipotecas. En concreto, los últimos datos del INE confirman que el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones fue de 40.156, 25.637 referidas a viviendas. Del conjunto general, en noviembre se produjeron 32.379 novaciones, lo que representa un aumento interanual del 42,4%. En cuanto a las subrogaciones, se contabilizaron 5.507, un 31,7% más en tasa interanual.

¿Te sobrepasan al final de mes todos tus préstamos? ¿Has cambiado de trabajo y tu actual sueldo no te permite hacer frente a todas tus deudas? La hipoteca, la letra del coche, tus compras con tarjeta de crédito, una prestación para reformar tu casa o irte de vacaciones… Puede que sean demasiados pagos al mes a los que hacerles frente.

Durante el 2009 creció el número de personas que tuvieron que retrasar al menos una vez el pago de su hipoteca, según una encuesta del Observatorio de la Financiación Familiar. Por este mismo motivo, aumentó un 50% el número de personas que recurrieron a los servicios financieros de agrupación de deudas, pero ¿qué ventajas entrañan estos métodos realmente?

La reunificación de deudas permite aunar todos los pagos mensuales de los préstamos que te ha concedido el banco en una sola cuota hipotecaria. El resultado es que se reduce la cantidad mensual que pagaría el cliente si tuviera que seguir devolviendo todos los créditos por separado, pero tendría que hacerlo durante más tiempo.

Ante estas circunstancias, ¿cómo puedo saber si me merece la pena? Lo cierto es que si te encuentras en una situación de verdadera necesidad, este método aliviaría en gran parte el dinero que pierdes todos los meses, ya que podrías pagar casi la mitad al mes de tu cuota hipotecaria actual. Además, muchas de estas ofertas te permiten cancelar préstamos en los que figures como moroso y puedan llegar convertirse en embargo.

¿Tus deudas te ahogan por causa de la crisis? ¿Se te hace imposible pagar la mensualidad de tu hipoteca? El periodo de carencia de un préstamo hipotecario puede salvarte en los momentos más peliagudos. La mayoría de las entidades financieras te ofrecen su contratación previamente antes de comenzar con el pago de una hipoteca. Para sacarle provecho has de conocer bien cómo funciona y las desventajas que puede acarrear.

En primer lugar, un periodo de carencia es un periodo de tiempo concreto determinado por el banco que suele oscilar entre los seis meses y los cinco años. A lo largo de este tiempo, el cliente puede reducir la cuota mensual o directamente no pagar nada. Estas dos modalidades se conocen como la ‘carencia de cuota de amortización’ o ‘carencia parcial’, donde sólo pagaríamos los intereses de la mensualidad sin pagar la prima, y la ‘carencia total’, donde la mensualidad se elimina completamente.

Sin embargo, no hay que fiarse alegremente de estas facilidades transitorias, pues las consecuencias son que al final se alarga el periodo inicial de los pagos del préstamo hipotecario y además, aumentan los intereses considerablemente. Por tanto, nos saldrá más caro, pues como sabéis los bancos nunca salen perdiendo.

Seguramente habréis leído y visto ofertas en los tipos de interés de las hipotecas o de otros préstamos bancarios marcadas por las siglas TAE. Un concepto que se da por sabido, pero que muchos no conocen qué significa realmente. En el caso de las hipotecas, la Tasa Anual Equivalente o la Tasa Anual Efectiva es un tipo de porcentaje proporcional que tienen que pagar a la entidad financiera al año por un préstamo hipotecario.

El TAE es un indicador estándar fijado por el Banco de España que unifica los criterios de cálculo para establecer los tipos de interés de cualquier hipoteca. Un banco puede ofrecer, por ejemplo, un tipo de interés nominal de un 7% a un plazo trimestral. No obstante, si contratas una hipoteca fijada al TAE, no sólo tiene en cuenta el tipo de interés nominal, también incluye en el porcentaje final los gastos y comisiones bancarias y el plazo de la operación, expresado en tasa anual. Igualmente, se puede calcular en cualquier tipo de hipoteca, independientemente de la oferta que ofrezca el banco o la caja.

¿Alguna vez tu banco te ha prometido un seguro para tu hipoteca contra la subida o bajada de los tipos de interés? Antes de dejarte seducir, lee la letra pequeña. Si la cláusula de suelo ya causó estragos, los swaps o clips hipotecarios no se quedan a zaga. Recordemos que el suelo hipotecario consiste en fijar un porcentaje por debajo del cual no es posible beneficiarse de las caídas del Euríbor. Es por ello que muchos afectados se están quejando de lo abusivo de este contrato, dados los mínimos que el indicador de referencia ha estado marcando a lo largo de 2009.

Por su parte, el clip o ‘swap’ hipotecario es el contrato de un tipo de interés fijo durante un plazo determinado, sin tener en cuenta tampoco la variación del Euríbor u otros indicadores externos. Imaginemos que contratamos una swap de nuestra hipoteca con un tipo de interés fijo del 5%. En caso de que el Euríbor suba, por ejemplo, a un 7%, la entidad financiera pagará la diferencia al cliente de lo que le faltaría. Si, por en contrario, el Euríbor está por los suelos como actualmente, el cliente se verá obligado a pagar la diferencia para alcanzar el tipo de interés fijo contratado.

¿Ves cada día más difícil llegar a fin de mes con la pensión? ¿Has estado pagando religiosamente la hipoteca y ahora no puedes con los gastos de la casa? La arraigada preferencia en nuestro país por comprar una vivienda en vez de alquilarla tiene como consecuencia un alto número de propietarios. Normalmente, se suele dejar a los hijos como herencia, pero esta costumbre puede modificarse en pos de lograr una vida más digna tras la jubilación.

¿Cómo te podrías beneficiar de haber estado pagando durante 20 ó 30 años un préstamos por tu casa? El contrato de una hipoteca inversa o pensión hipotecaria puede ser la solución. Como sabréis, una hipoteca normal es el pago de una vivienda a través de una cuota mensual que se paga a la entidad. Una hipoteca inversa es la operación contraria, es decir, vender el piso una vez pagado al banco para que sea éste el que nos pague una couta.

Normalmente, este tipo de contratos se dirigen a personas mayores de 65 años que quieren obtener una renta extra para hacer frente a sus gastos o tener una mayor calidad de vida. Según Pere Catalán, director de planificación comercial de Caixa Terrassa, “los jubilados más modernos y cosmopolitas, los que viven en grandes ciudades y cuentan con un gran piso, de alrededor de los 100 metros cuadrados, valorado entre 300.000 y 400.000 euros, son los que más se interesan en estos momentos por el producto”.