Las condiciones de las hipotecas han cambiado mucho

Los bancos están saturados de excedente de viviendas y la concesión de préstamos hipotecarios está en su mayor parte restringida a los pisos de la banca.

Por eso, actualmente podemos decir que las hipotecas de hoy en día tienen una serie de peculiaridades:

• A pesar de la bajada de los tipos oficiales aplicada por el Banco Central Europeo (BCE) el pasado mes de octubre, esta rebaja en el esfuerzo económico por contratar hipotecas no se ha trasladado a las hipotecas. El tipo de interés medio de una hipoteca ronda en torno al 1,84%.
• Asimismo, llama la atención el aumento del número de seguros por protección de pagos y la exigencia de contratar más tipos de seguros (de desempleo, de vida, etc.) que el obligatorio (el de incendios o en su defecto el de hogar).
• El incremento de los tipos de comisiones en los préstamos hipotecarios para, de alguna manera, obtener más beneficios por una posible ‘fuga’ de clientes o fortalecer la permanencia de sus hipotecados.
• Pese a las numerosas sentencias judiciales que condenan los ‘suelos’ hipotecarios y otras cláusulas consideradas abusivas, como los ‘swaps’ o permutas financieras, todavía seguimos encontrando en muchas ofertas hipotecarias límites en los tipos de interés mínimos.
• La aparición de otros productos vinculados u obligatorios de contratar como gasto mensual obligatorio de tarjetas o un plan de pensiones.

Analizando este panorama hipotecario, nuestras recomendación es contratar una hipoteca referenciada al Euríbor, pues consideramos que el tipo de interés más económico que el resto de existentes y que el futuro Insterest Rate Swap. Asimismo, es mejor contratar la hipoteca sin comisión de subrogación, por si en alguna ocasión, de aquí a dos o cuatro años mejora el panorama crediticio y podemos conseguir mejores condiciones. Evita los suelos y este tipo de cláusulas y si encuentras, contrata una hipoteca con un tipo variable durante todo el periodo de vida del préstamo.

Para encontrar la mejor elección, es necesario informarse de las diferentes ofertas en el mercado para contratar la más conveniente. Para ello, puedes utilizar un comparador o simulado de hipotecas que abundan en Internet.

Los propietarios de un inmueble saben que los honorarios notariales no son peccata minuta: por un lado está la escritura pública de compraventa y, a no ser que se pague al contado, la constitución de la hipoteca. Si la ley de mediación y jurisdicción voluntaria que el Ejecutivo plantea ve la luz, el sector notarial podría dar un paso en su modernización y ofrecer insólitos 2×1 a precios populares: ‘Cásate y firma tu hipoteca’ o ‘Divórciate y cambia el nombre de las escrituras’.

Pero vayamos un poco más lejos…

Notarios: la viabilidad del sistema notarial español está en crisis. Según el Colegio General del Notariado, desde 2007 los ingresos de las notarías han bajado un 70%. El negocio de los notarios no se basa en exclusiva en las compraventas y las hipotecas pero, precisamente, esta merma en los beneficios se debe en buena parte a la caída en picado de las ventas. Cierto es que los ritmos de venta actuales pecan por defecto, pero en los años del ‘boom’ lo hacían por exceso. Así pues, ese 70% tiene matices, puesto que los cálculos se tendría que basar en un consumo estable, no en un pico.

Conclusión: La iniciativa no solo persigue desatascar la justicia, también se quiere "ayudar" a los notarios.

Jueces: una de las reivindicaciones casi históricas de los propietarios que ponen en alquiler sus viviendas es que los desahucios sean rápidos, con el fin de poder recuperar la vivienda lo antes posible. La falta de seguridad jurídica contribuye a que el parque de viviendas en alquiler sea escaso. Dándole algo de aire a los juzgados, quizá esta clase de desahucios por impago de las rentas entre particulares serían tan rápidos como los que llevan un tiempo produciéndose por morosidad hipotecaria entre un particular y una entidad.

Conclusión:La iniciativa podría dar un respiro a los tribunales, pero será difícil que los desequilibrios per se entre las partes litigantes se resuelvan.

Ciudadano de a pie: una boda civil, ya sea en un juzgado o en un ayuntamiento, no cuesta un duro. Si hay un notario de por medio, sí. Al final, para que unos ganen, otros tienen que pagar, y el usuario final tiene todas las papeletas. Como afirman desde ‘Jueces para la Democracia’, la propuesta de Gallardón podría dar lugar a “una justicia de dos velocidades: una para quien tenga medios para sufragársela y otra para quien carezca de medios”. Todos estamos de acuerdo en descongestionar la justicia española, la pregunta es: ¿A qué precio?

Conclusión: ¿Es que la única solución para no saturar los juzgados (los hospitales, las escuelas...) es la privatización

La hipoteca se concederá tanto para la compra de primera vivienda como para la de segunda vivienda. El préstamo máxima será del 80% sobre valor de tasación del inmueble. El plazo de amortización máximo será de 35 años, mientras que el mínimo está fijado en 3. No obstante, se estipula la edad máxima al finalizar la hipoteca del cliente en 75 años.

No se cobra comisión de estudio, en cambio, sí son obligatorias las de apertura con un 3,50% y la de amortización anticipada que será del 1%. Asimismo, si el cliente decide cambiar de banco su préstamo hipotecario deberá pagar una comisión del 1% por subrogación.

No hay aplazamientos ni periodos de carencia. Tampoco se establece la obligación de contratar productos y servicios de forma obligatoria, sí señalan que por cada producto que no se contrate el diferencial incrementará según sea:

• Seguro de amortización y multirriesgo hogar: + 0,15%
• Domiciliación de la nómina: + 0,3o%
• Tarjeta FlexiCompra, o Visa o Univerde, o Unidúo: +0,15%
• Plan de Pensiones: + 0,15%

No obstante, a pesar de que sumen todos los porcentajes el tipo de interés será de un máximo de Euríbor +2%. En conjunto, nos parece un producto que puede tener un tipo de interés considerado bastante alto si llega al 2% y decides no contratar algunos de los productos que pueden rebajar la cuota. No obstante, hay que informarse de los productos que contrate que aplican una reducción en su tipo (nómina, o pensión, o ayuda agraria, o Seguros sociales y pagos, seguro de amortización y multirriesgo hogar, seguro Incapacidad Temporal (IT) / Desempleo, etc.).

En muchas ocasiones, se puede confundir con la comisión por amortización anticipada, no obstante, aunque en algunos casos se cobre por el mismo motivo, también se refiere a más conceptos. Se trata de un cobro que grava la entidad al hipotecado si decide cancelar el contrato de la hipoteca, ya sea por subrogación (cambio de banco con el que se tiene la hipoteca) o por adelanto del pago del préstamo hipotecario.

El término de compensación por desistimiento hace referencia a los préstamos y créditos hipotecarios posteriores al 9/12/2007 haciendo referencia de la Ley 41/2007. Normalmente, se suele establecer que sea un porcentaje del 0,50% durante los 5 primeros años de vida del prestamo y el 0,25% a partir del quinto año. Si te quieren cobrar menos estupendo, pero nunca deberás aceptar niveles superiores a esto, pues seguramente encontrarás otras entidades que te ofrezcan estas condiciones.

Es importante conocer el significado de todas las cláusulas que se incluya en el contrato hipotecario antes de firmarlo. Para ello, puedes informarte a través de medios especializados o buscar ayuda profesional.

El próximo jueves día 19 de enero se celebrará la próxima reunión del consejo de Gobierno del BCE y el presidente decidirá si aplicar una segunda rebaja de los tipos o no realizar ningún movimiento. La mayoría de los analistas consultados por Bloomberg creen que no habrá ninguna rebaja la próxima semana y se mantendrán en torno al 1%. “Los últimos cambios están demasiado próximos”, afirma Borja Gómez, de Inverseguros, “hay que esperar a que tengan su impacto en la economía y los mercados antes de valorar si es necesario implementar nuevas medidas”, como recoge Finanzas.com.

No obstante, puede que esta situación de estabilidad no dure mucho. Los cálculos de los expertos hacen pensar que después del primer trimestre el los tipos bajen un cuarto de punto hasta situarse en el 0,75%. Incluso, muchos de ellos van más allá y creen que a mitad de año, para junio, los tipos habrán descendido otro 0,25% hasta situarse en el 0,50%. Esta política de bajadas se justificaría para poner freno a la recesión económica que puede experimentar la zona euro durante la primera mitad del año. “Todo dependerá de la evolución del sentimiento sobre la economía. Mario Draghi está dando un cariz más proactivo, tratando de anticipar acontecimientos, y no reaccionando con retraso a los mismos”, señalan desde IG Markets, tal y como recoge Expansión.

El control de la inflación ha dejado de ser la principal preocupación de los dirigentes del BCE y en tiempos de crisis el instituto emisor está demostrando una preocupación principal es salvar el mercado financiero europeo. Veremos qué ocurrirá en realidad y para empezar el próximo jueves.

Respecto al tipo de interés de la hipoteca referenciada al Euríbor +0,99% sin redondeo (antes 0,59%), con un tipo de interés mínimo aplicable del 1,25%. El plazo máximo de la hipoteca es de 30 años. Con cuota revisable cada año.

La hipoteca tienen como obligaciones la contratación de un seguro de hogar, de un seguro de amortización de créditos (con una cuota anual calculada para un varón de edad aproximada 30 años que solicite 30.000 euros: 54,85 euros), la domiciliación de nómina y al menos un recibo.

En cuanto a las comisiones obligadas están las siguientes:

• No tiene comisión de apertura.
• Compensación por desistimiento en amortizaciones parciales o totales: no se penalizará al cliente si la amortización pendiente no excede del 25%. Para amortizaciones superiores al 25%, se aplicará un 0,5% de penalización durante los cinco primeros años y un 0,25% los años posteriores.
• Comisión por desistimiento en amortizaciones subrogatorias: 0,50% los cinco primeros años y 0,25% en años posteriores.

La página web de la entidad te permite calcular la cuota hipotecaria con un simulador. Como resumen, podemos decir que no es recomendable la existencia de un suelo hipotecario. Asimismo, se deben evitar las hipotecas que te obliguen a contratar un seguro de amortización de créditos, pues solo es recomedable contratar los mínimos seguros posibles, como el de hogar. Si se encuentra otra oferta con el diferencial más bajo y menos obligaciones a contratar, mejor.

Dicho organismo tenía previsto dar sus conclusiones este mes de diciembre, pero el Ejecutivo Socialista lo disolvió en septiembre debido al adelanto de las próximas elecciones generales. Toda las sesiones y conclusiones que se estuvieron redactando durante esos tres meses se pusieron a disposición de los grupos políticos. No obstante, del resultado de este trabajo aún no ha salido nada en claro.

El nuevo presidente de Gobierno, Mariano Rajoy, ha vuelto a anunciar su reconstitución. El objetivo será buscar fórmulas “sensatas” y tomar “en serio” la legalización de la dación en pago para los préstamos hipotecarios.

La caída de la contratación de hipotecas, de la compraventa de viviendas, así como de los precios de los pisos, son claros síntomas de la debacle que está sufriendo el sector inmobiliario, uno de los pulmones económicos de nuestra economía. Por eso, su reactivación es vital para la recuperación económica del país. Asimismo, también urge la mejora de la situación de muchos ciudadanos respecto a la vivienda, no solo por las 300.000 casas que han sido embargadas desde 2008, sino porque la mayoría de los jóvenes tampoco tiene facilidades para independizarse, solo en condiciones precarias, en la mayoría de los casos, en alquiler.

Asimismo, el compromiso para comprar un piso es ahora tan caro y elevado que emprenderse en la firma de una hipoteca en estos momentos es totalmente desalentador. El acceso a una vivienda digna es en estos momentos de crisis es una empresa bastante complicada. ¿Mejorará esta situación la próxima subcomisión hipotecaria? Esperemos que no se quede todo en un cúmulo de buenas intenciones.

El dirigente del Ejecutivo, Mariano Rajoy, ya hizo algunas declaraciones sobre las soluciones que intenta aplicar en la banca sacar del apalancamiento al sistema financiero, así como el nuevo ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro. Según afirmó el presidente durante una entrevista en TVE, los bancos deberán asumir las pérdidas que suponga ajustar el precio de los sobrevalorados inmuebles de sus carteras a su coste actual. Algo que ya secundó De Guindos durante el pasado mes de junio en la Bolsa de Barcelona: “Ya es hora de que los bancos españoles reconozcan de una vez sus pérdidas latentes en los balances bancarios”. No obstante, tener que ‘tragar’ con estas pérdidas puede desestabilizar de forma grave el sistema bancario.

En cuanto a las soluciones, Rajoy ha apuntado que no tiene la intención de crear un ‘banco malo’ para socializar las pérdidas con el Estado. Por su parte, Montoro sugirió la creación de una fórmula mixta entre el Estado y la iniciativa privada para “compartir riesgos”. No obstante, será De Guindos el que finalmente despeje las dudas sobre si finalmente se crea o no.

“Hay que ver el suelo que tienen los bancos como el verdadero activo tóxico, porque a las viviendas se les va dando salida, se saca del balance de las entidades”, destacó el actual ministro el pasado octubre en el Salón Inmobiliario Barcelona Meeting Point. “Es muy importante una segunda o tercera oleada en el proceso de consolidación de las entidades financieras”, añadió tal y como recoge en declaraciones Finanzas.com.

Asimimo, la intención de De Guindos es conseguir que empiece a fluir el crédito de forma más accesible para los particulares y empresas. “Lo urgente es abrir los mercados de capitales y conseguir que España se pueda desligar del Banco Central Europeo como única fuente de financiación estable, lo que no puede seguir por mucho tiempo”, apuntó el pasado 15 de diciembre el ministro en Barcelona.

Con el inmenso stock de pisos sobrevalorados sin vender o de suelo sin construir, con salida prevista a muy largo plazo, en los balances de los bancos, el flujo del crédito está muy restringido, e incluso, en muchos casos paralizado. Por eso, tantos las empresas como los particulares tienen que pagar más por cualquier crédito o aceptar condiciones cada vez más leoninas.

Vía: Lainformacion.com

No obstante, antes de lanzarse a la creación de un ‘banco malo’ hay que sopesar si es una alternativa beneficiosa. Para empezar, consiste en crear un entidad financiera que asuma la compra de los activos inmobiliarios más problemáticos de vender a precio de mercado y obligar a los bancos a amortizarlos, dejando de esta manera sus balances limpios y libres de volver a realizar nuevas inversiones y realizar préstamos.

La opción de crear un banco ‘malo’ por parte del Estado supondría un coste para todos los contribuyentes de 74.000 millones para comprar activos tóxicos y otros 30.000 millones adicionales que deberá proveer para recapitalizar a parte del sistema bancario, según un informe de Morgan Stanley. Esta fórmula se ha aplicado en Irlanda. Con esta operación la nación tuvo que enfrentarse a enormes pérdidas y rescatar a los grandes grupos financieros y, después, la Unión Europea tuvo que acabar interviniendo al país irlandés.

Por otra parte, en Alemania lo que se ha hecho ha sido nacionalizar a todas las entidades con problemas, comprando los activos inmobiliarios al precio de mercado que tenían registrados los bancos en sus balances para que estos bancos no quiebre. No obstante, de nuevo se vuelve a trasladar a todos los ciudadanos las pérdidas que se tengan que asumir en la venta de estos activos problemáticos.

Otra salida es que se creen matrices ‘malas’ nacidas de los propios bancos para gestionar la venta y comercialización de estos activos invendibles. Para ello, necesitarían la existencia también de otra filiales ‘buenas’, que serían las que obtendrían financiación e inversiones, y por ende, beneficios que pudieran sufragar las gastos y el mantenimiento de la entidad tóxica.

Por último, otros expertos, junto con el nuevo Gobierno del PP, defienden crear un modo híbrido entre el modelo aplicado en Irlanda y el aplicado en Alemania. Consistiría en que el Estado comprara todos activos inmobiliarios, especialmente suelo, aunque tendría que ofrecer un precio intermedio entre el valor de mercado (que puede ser cero) o por el valor al que se adquirió. De esta manera, se pretende que las pérdidas no solo se asuman solo por el Estado o solo por las entidades financieras, sino que se compartan entre ambos. Lo que está claro es que hacen faltan acciones para dar salida a estos activos tóxicos lo antes posible con el fin de normalizar y asegurar en la medida de lo posible que vuelva a fluir el crédito no solo entre los propios bancos sino también para que llegue más fácilmente al ciudadano de a pie.

• Comprar con tarjetas de crédito de la entidad por un importe mínimo de 2.000 euros y no inferiores al 2% del capital inicial del préstamo hipotecario.
• Contratar con el grupo de la entidad a través de su Operador de Banca Seguros, un seguro de vida de amortización del préstamos por un capital mínimo equivalente al saldo vivo del préstamo y un seguro de hogar por importe mínimo del valor de tasación de la vivienda a efectos del seguro.
• Ingresar aportaciones anuales netas a un plan de pensiones o seguro de ahorro jubilación por un importe mínimo a 600 euros y no inferior al 0,50% del capital inicial del préstamo hipotecario comercializados por la entidad.

El máximo importe prestado por la entidad será el 80% del valor de tasación o del valor de escritura (el menor de los dos) para la compra de una vivienda habitual. No obstante, se rebajará hasta el 60% del valor de tasación o del valor de escritura para una vivienda no habitual.

La principal novedad que encontramos en ella es que no tiene las comisiones habituales, como la comisión de amortización y cancelación anticipada. La comisión de apertura se exime para los nuevos clientes o para clientes de la entidad que contraten el seguro de protección de pagos, aunque sí cobra un 0,50% para el resto. No obstante, hay una comisión de desistimiento en caso de subrogación a otro banco del 0,50% sobre el capital subrogado, si se produce durante los 5 primeros años de contrato y del 0,25% si se produce después de los 5 primeros años.

Como resumen, podemos decir que a pesar de que prescinde de algunas comisiones, las exigencias para obtener rebajas en el tipo de interés son excesivas. Asimismo, aún obteniendo el tipo de interés más reducido no es muy bajo.