Actualidad inmobiliaria

En muchos casos, la contratación de una hipoteca requiere la garantía de la casa, la nómina o el patrimonio de otra persona para que sirva como aval y el banco acceda a conceder un préstamo. Normalmente, se les exige a los clientes que no tienen nómina. Pero, por otra parte, el hecho de ser avalista también conlleva una serie de responsabilidades y deberes, pues en el caso de que el hipotecado no pueda responder al pago de la casa, el banco puede saldar la deuda con su patrimonio presente y futuro.

Asimismo, convertirse en avalista, condiciona también la vida que llevarás más adelante, pues necesitas tener siempre un respaldo económico, ya sea inmobiliario o patrimonial, con el que responder la compra de la persona a la que avalas. En el caso de que surja la necesidad de mudarte o cambiar de domicilio por motivos personales o profesionales, ¿el avalista podría vender la casa con la que avala la compra de otra vivienda?

Están surgiendo nuevas formas para ahorrarte dinero en la contratación de la hipoteca. Un ejemplo es la Hipoteca Connecta de la caja catalana Unnim. Este préstamo se caracteriza permite comprar la vivienda subrogándote a la hipoteca del promotor. De esta forma, te ahorras los gastos que supone la constitución de una hipoteca. No obstante, hay que puntualizar que este tipo de financiación diferente solo se ofrecerá si el cliente compra una de las ofertadas en el portal inmobiliario del propio banco.

La financiación que concede la entidad es de hasta un 100% sobre el valor total del precio de compra de la vivienda. El plazo máximo de amortización es de 40 años, aunque las condiciones permiten tomarse un periodo de carencia de capital en los primeros 36 meses del año, es decir, que durante este periodo podrás pagar una cuota reducida si tiense problemas para afrontar los pagos.

Cuando se pasa por problemas económicos, los hipotecados se plantean varias fórmulas para poder hacer frente a los pagos. Existen muchas opciones y hay dos que se nos pueden plantear sin saber cuál es la que más nos conviene: ¿ampliar el préstamo o rehipotecarlo? Mediante los dos métodos se obtiene más dinero del banco para poder seguir pagando la hipoteca y solo se paga una sola cuota.

Ampliar la hipoteca

Cuando ampliamos la hipoteca, aumentamos el importe mediante una novación, -en la que se modifica el contrato original ante notario-, y se mantiene la misma hipoteca sin que haya cancelación. Esta operación conlleva una comisión por modificación de condiciones, gastos de notaría, gestoría y registro, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y una tasación para actualizar el valor de la vivienda.

Muchas personas intentan pedir una ampliación de capital para adquirir un coche, hacer reformas o montar un negocio, pero no hay que confundirlo con un préstamo personal, porque cn la financiación por compra de vivienda se acuerda una garantía hipotecaria y el tipo de interés es más bajo.

La dación en pago es posible. Bankinter acaba de estrenar una nueva hipoteca llamada ‘Hipoteca sin más’ que admite por primera vez de forma explícita saldar la deuda hipotecaria con el banco en caso de impago “exclusivamente” con la vivienda hipotecada, esto es, la fórmula que se conoce como dación en pago.

Las condiciones principales que se exigen para contratar el préstamo no son demasiado exigentes. Se concede una financiación del 80% del valor de tasación por la compra de la vivienda que será la residencia habitual. El plazo máximo de la hipoteca es de 40 años y la edad límite para contratarla son 35. La entidad exige un importe mínimo de 30.000 euros y uno máximo de 600.000.

En cuanto al tipo de interés, se ha establecido un tipo fijo al 4% durante el primero año y se utiliza como referente el Euríbor más un diferencial personalizado para el resto del periodo. Las comisiones requeridas son un 0,5% de apertura y un 0,5% por amortización total o subrogación del préstamo a otro banco durante los primeros cinco años, que se convertirá en un 0,25% por para el resto del plazo. Además, suprimen la comisión parcial (0%).

Normalmente, la mayor parte de los préstamos hipotecarios conceden una financiación del 80% del valor de tasación del inmueble que se quiere adquirir. Aunque con la crisis económica actual, ahora están emergiendo las hipotecas financiadas al 100%, lo más normal es que ese 20% del coste de la vivienda, se exija como entrada y también como garantía de solvencia antes de que el banco conceda el crédito al cliente.

No obstante, en muchos casos los usuarios no tienen el dinero ahorrado suficiente para pagar esa entrada y es en estas situaciones cuando piden una segunda hipoteca. La segunda hipoteca se suele formalizar por un bien ya hipotecado anteriormente, sin importar que la casa se haya pagado en su totalidad o no.

Las peculiaridades que caracterizan a este préstamo es que la deuda suele ser una cantidad mucho más reducida, los intereses más altos, el plazo de amortización mucho más corto (de 5 a 8 años) y se suelen exigir avales. Usualmente, se ha utilizado para pagar un 20% de entrada de una segunda residencia y la primera vivienda que ha sido hipotecada sirve como garantía para este segundo préstamo.

La entidad financiera de Nova Caixa Galicia tiene unos productos muy interesantes. Entre su oferta hipotecaria encontramos la On Hipoteca. La caja concede la hipoteca para la compra tanto de vivienda habitual como de segunda residencia. Para la primera opción se concede un tipo de interés variable, referenciado al Euríbor, más un diferencial del 0,84%. En caso de comprar una segunda vivienda, el tipo de interés quedaría en Euríbor + 1%.

El periodo de armotización es de 30 años para el piso habitual, mientras que para la segunda residencia es de cinco años más. El capital mínimo prestado será de 90.000 euros para las dos modalidades de inmuebles. No obstante, para la adquisición de la casa habitual se concederá un máximo del 80% del valor de tasación y el 70% en caso de segunda residencia.

En cuanto al resto de condiciones, la oferta ofrece un periodo de carencia máximo de 12 meses. No obstante, por otro lado, no cobra comisión de apertura ni gastos de estudio. Asimismo, tampoco hay compensación por cancelación de la hipoteca, aunque sí hay una comisión del 0,50% por la modificación del contrato. En caso de recargo por impago o mora y los gastos imputados por reclamación de recibos impagados serán de 30 euros.

El movimiento del 15M se involucra en temas de vivienda. Tras el comienzo de las manifestaciones el pasado mes de mayo, los ‘indignados’ junto con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) han impedido la ejecución de por lo menos ocho desalojos por impago de la hipoteca. Tal es el caso de una familia en Barcelona ciudad, otra en Rubí, Granollers, Sabadell, de Parla (Madrid), del distrito madrileño de Tetúan, del barrio valenciano de Campanar, además de Palma.

La causa de estas acciones es la muestra de apoyo fehaciente por parte de una gran parte de la población a la aprobación de la dación en pago en las hipotecas, esto es, una ley que salde la deuda hipotecaria con la entrega de la casa. Por eso, ante la inacción del Senado en esta materia y el tiempo que se está tomando la subcomisión creada por el Gobierno para reformar la Ley Hipotecaria algunos simpatizantes de este movimiento y las víctimas y afectadas por los desahucios han decidido actuar de este modo en señal de protesta.

La incertidumbre que despierta la actuación que llevarán a cabo finalmente las Administraciones públicas y el apoyo casi masivo por parte de la población a aprobar esta nueva medida ha desembocado en estas acciones puntuales, que no se sabe sin sentarán precedente o llamarán la atención del Ejecutivo para cambiar su resolución respecto a este tema.

El Banco Guipuzcoano ha pasado a fusionarse con el Banco Sabadell. Después de la anexión de estos dos bancos, esta nueva entidad ofrece una nueva hipoteca bonificada.

Esta oferta hipotecaria financia un máximo del 80% sobre el menor valor entre compraventa y tasación para primera vivienda y hasta el 70% para la segunda residencia. El plazo máximo de amortización de hasta 40 años. Aunque se establece un límite: la edad máxima de uno de los contratantes al vencimiento de la hipoteca no puede superar los 75 años.

El nombre bonificada proviene de las ventajas que permiten las bonificaciones. Dependiendo del número de los productos financieros vinculados al préstamo hipotecario que contrates, el cliente se podrá reducir el tipo de interés de la cuota mensual. Estos productos son el seguro de hogar, de vida, de protección de pagos y la domiciliación de su nómina.

La situación del mercado hipotecario actual y de las circunstancias económicas de la mayoría de los ciudadanos españoles cada vez pone más ‘zancadillas’ a posibles compradores de vivienda. Tanto los recortes en salarios por parte del Gobierno como la continua subida de los tipos de interés dependientes del Euríbor encarecen cada día la contratación de hipotecas.

El indicador más utilizado para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España se encuentra actualmente en una tasa mensual que ronda el 2%, en comparación con la tasa de 1,281% del pasado mes de junio de 2010.

Por tanto, a lo mejor el año pasado con tu sueldo determinado el banco te concedía la hipoteca, pues la cuota hipotecaria no te requería el pago más del 30% de tu salario. No obstante, con la subida de este índice puede este año al mismo comprador con el mismo sueldo no le daría el préstamo hipoteario para comprar la misma casa, y si se lo dieran, ahora necesitaría más tiempo o un salario más alto estos intereses al año.

La Agencia Negociadora es una firma independiente de intermediación para la concesión de préstamos y opera exclusivamente con entidades de crédito reguladas por el Banco de España. Entre sus productos ofrece una oferta de préstamo hipotecario para comprar una casa que sirva como vivienda habitual ya construida.

Tal y como ha destacado el diario británico ‘Financial Times’, han aumentado la concesión de hipotecas de financiación total y con plazo más extenso de lo normal. Esta hipoteca ofrece una financiación del 100% de valor de tasación del piso, sin necesidad de dar ninguna cantidad de entrada y sin necesidad de ahorrar. El plazo de amortización es de hasta 40 años.

Por otra parte, el tipo de interés es mixto. Por un lado, primero se ofrece el tipo de interés fijo desde 5,49% y por otro tipo de interés variable referenciado al Euríbor + 0,30%, que llama la atención por ser tan bajo, aunque habrá qué saber en qué orden y por cuánto tiempo te aplican estos dos tipos. Asimismo, desde el banco te dan la posibilidad de que disfrutes de un periodo de carencia de hasta 3 años. Además, también hay que preguntar en la oficina, cuáles son las vinculaciones que pueden obligar a contratar al cliente (seguros, domiciliación de la nómina, plan de pensiones, protección de pagos, etc.).