Actualidad inmobiliaria

Con la llegada de la crisis y el aumento del riesgo financiero en la prestación interbancaria, los bancos han endurecido las condiciones para conceder préstamos hipotecarios. La principal consecuencia es que las hipotecas son más caras. Este encarecimiento se refleja en el uso cada vez más frecuente para las nuevas hipotecas  del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) en lugar del Euríbor.

El IRPH es el índice que marca el tipo de interés medio de las ofertas hipotecarias a tipo variable concedidas por las propias entidades financieras con un plazo superior a tres años. No obstante, éste varía según el tipo de entidad al que se solicite la hipoteca: el IRPH de bancos, el IRPH de cajas de ahorro, el IRPH del Conjunto de Entidades y por último, el IRPH de Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro.

Aunque la mayoría de los expertos afirman que es un indicador más estable que el Euríbor, ya que tarda más asimilar los cambios de la prestación interfinanciera, por regla general tienen una cuota hipotecaria más cara que la que aplica la hipoteca referenciándose al Euríbor.

Tras el nombramiento de Mario Draghi como nuevo presidente del Banco Central Europeo (BCE) la política de la zona euro ha tomado un cambio de rumbo. Después de que bajara los tipos de interés oficiales el pasado mes de diciembre un 0,5% hasta dejarlos en 1%, los analistas financieros aventuran sobre cómo evolucionarán los tipos durante el próximo año.

Los altos niveles del Euríbor alcanzados durante la época del ‘boom’ inmobiliario no tienen nada que ver con la caída sufrida desde ‘crash’ inmobiliario y la estabilización en torno al 2% que se mantienen durante estos últimos trimestres. No obstante, puede que estos niveles no hayan sido del todo correctos.

La Comisión Europea está realizando investigaciones a varios bancos por si han formado un cartel ligado a los derivados sobre el Euríbor, el indicador más utilizado para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España, así como para el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre sí. Puesto que este índice se fija a partir de los precios que proporcionan 44 entidades europeas y se calcula para los diferentes plazos (tasa anual y diaria). Desde Bruselas sospechan que varias entidades europeas hayan podido ejercer prácticas de competencia desleal para manipular la formación de los precios del indicador.

No obstante, desde la Comisión Europea no especifican cuáles han sido las leyes europeas infringidas. Los analistas del mercado señalan que los niveles del Euríbor no se corresponden con la actividad real, pues préstamos entre los propios bancos debido al miedo y a la desconfianza en el mercado financiero registran una cesión de créditos bastante baja.

La situación del mercado hipotecario actual y de las circunstancias económicas de la mayoría de los ciudadanos españoles cada vez pone más ‘zancadillas’ a posibles compradores de vivienda. Tanto los recortes en salarios por parte del Gobierno como la continua subida de los tipos de interés dependientes del Euríbor encarecen cada día la contratación de hipotecas.

El indicador más utilizado para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España se encuentra actualmente en una tasa mensual que ronda el 2%, en comparación con la tasa de 1,281% del pasado mes de junio de 2010.

Por tanto, a lo mejor el año pasado con tu sueldo determinado el banco te concedía la hipoteca, pues la cuota hipotecaria no te requería el pago más del 30% de tu salario. No obstante, con la subida de este índice puede este año al mismo comprador con el mismo sueldo no le daría el préstamo hipoteario para comprar la misma casa, y si se lo dieran, ahora necesitaría más tiempo o un salario más alto estos intereses al año.

Desde los tribunales vuelve a darse otro giro de tuerca. Un juez acaba de declarar “nula” una sentencia que impedía a varios bancos y cajas españolas, concretamente, BBVA, Caixa de Ahorros de Galicia (Novacaixagalicia) y Cajamar Caja Rural, cobrar los ‘suelos’ hipotecarios, tal y como recoge ABC. Por tanto, la sentencia interpuesta por la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarias (Ausbanc) ha acabado sin tener ninguna validez.

Este juez perteneciente al juzgado mercantil número 2 de Sevilla ha especificado en su auto que excluye de esta sentencia a los particulares que hayan pedido la suspensión de esa cláusula y de quienes en el futuro quieran hacerlo asumiendo su responsabilidad en caso de que finalmente la sentencia sea anulada.

Todos los futuros hipotecados con préstamos de estas entidades no podrán beneficiarse de la caída del Euríbor, ya que siempre habrá un tope mínimo que tendrán que pagar. Tras esta nueva suspensión de esta sentencia provisional, muchas personas se pregunta de qué sirve referenciarse una hipoteca con un tipo de interés variable. Precisamente, es el juego oscilante de subidas y bajadas que da el indicador europeo la principal ventaja de este tipo de interés y si lo ‘cercenan’, quizás sea más beneficioso acogerse a un tipo de interés fijo.

El anuncio de la posible, “no segura”, pero casi inminente subida de tipos de interés este mes de abril por el Banco Central Europeo (BCE) ha atemorizado en cierta medida a los mercados de los países más débiles económicamente y al ‘bolsillo’ de los hipotecados. Aunque un encarecimiento de los tipos se justifica como necesario para frenar el auge inflacionista, para el mercado hipotecario español no sería tan beneficioso pues ralentizaría la recuperación del sector inmobiliario.

Las elevadas tasas de desempleo actuales (un 20,33% en el cuarto trimestre del año pasado), el gran número de viviendas vacías sin vender en stock, la eliminación de las desgravaciones fiscales y el encarecimiento de las materias primas y de la energía empeoran el panorama actual y no suponen un escenario muy beneficioso para acoger un aumento del tipo de interés en las cuotas hipotecarias. “Este incremento llega en el peor momento“, Fernando Rodríguez de Acuña, director de Acuña & Asociados.

A casi comienzos del mes de abril, el Euríbor se sitúa ya en 1,980%, cuando algunos expertos pronosticaban que hasta el final de 2011 solo llegaría a subir entre un 2% y un 2,5%. Aunque a veces algunos acontecimientos son imprevisibles, todos los expertos descartan que el indicador vuelva a alcanzar los índices que rondaban el 5% durante la época del ‘boom’ inmobiliario.

Las hipotecas multidivisa tuvieron su época de esplendor durante el ‘boom’ inmobiliario español de hace tres años. Los bajos índices de las hipotecas en Japón y en Suiza sedujeron a muchos hipotecados para que se referenciaran al libor yen y al libor suizo, cuyo tipo de interés resultaba bastante más bajo que el Euríbor por esas fechas, cuando éste último rondaba el 5%.

No obstante, nadie se esperaba que en unos años el mercado fuera a tomar un giro tan inesperado y el indicador europeo descendiera tan significativamente, mientras que el yen iba a ganaba más valor frente al euro. Cuando en 2006 un euro equivalía a 144 yenes y por menos euros se pagaba un tipo de interés nipón bastante más bajo que el Euríbor. No obstante, en estos últimos años con la crisis económica, el euro ha caído un 32% desde los máximos de 2008 respecto a la moneda nipona y el cambio de divisas ha encarecido el valor del yen y pasó a equipara el valor de un euro por 115 yenes.

Tras los últimos trágicos sucesos acaecidos en Japón, los ciudadanos que tenían estas hipotecas multidivisas temblaban ante una posible apreciación del yen. No obstante, la rauda intervención del G-7 y la inyección de liquidez por parte Banco Central de Japón han frenado la escalada del yen y de hecho, la han depreciado. Este mes de marzo el yen vale un 3,8% menos y actualmente, un euro ha pasado a cambiarse por 110,61 yenes en día 17 de marzo a 114,45 yenes en día 18 de marzo.

La nueva hipoteca Prermier del Banco Gallego destaca por algunas ventajas que están adaptadas a las circunstancias actuales. La más llamativa es el reducido diferencial del tipo de interés. Aunque durante el primer año, el cliente ve obligado a pagar un interés referenciado al Euríbor + 1,25%, aunque se establece un tipo de interés mínimo de 2,75%, restando así las posibilidades de beneficiarse de las bajadas de este indicador, además sólo se aplicará si el volumen financiado es superior a 120.000 euros.

No obstante, a partir del segundo año, el tipo de interés se basará en una referencia que oscilará entre el Euríbor + 0,25%, dependiendo de si el cliente se presta a las condiciones exigidas por la entidad, que es realizar una aportación inicial de dinero nuevo en fondos de inversión o planes de pensiones equivalente al 100% del capital solicitado. Además, a partir del segundo año se debe mantener al menos el 50% del importe financiado en fondos de inversión o planes de pensiones. En caso de que el hipotecado no pueda cumplir ninguna de estas condiciones su interés se referenciará al Euríbor + 1,10%.

Hace dos semanas, estuvimos analizando las ventajas de contratar una hipoteca con un tipo de interés fijo. Esta vez analizaremos qué beneficio nos puede aportar un tipo de interés variable con un diferencial bajo y algunas pautas que debes tener en cuenta antes de contratarlo.

Lo cierto es que en la coyuntura actual, el tipo de interés variable se presenta como una oportunidad, pues la caída del Euríbor ha bajado a niveles históricos ha rondado el 1,2% a finales de 2009 y en el primer trimestre de 2010. Sin duda alguna, ¿qué mejor momento para aprovecharse de que el índice de referencia más utilizado en España para calcular el tipo de interés de las hipotecas esté bajo mínimos?

Esta tendencia a la baja de este indicador, junto con otras circunstancias, ha seducido a muchos compradores de vivienda a pagar su cuota hipotecaria mes a mes referenciada al Euríbor. Aunque un tipo fijo te ofrece seguridad de pago y te protege de las oscilaciones a alza del indicador hipotecario, también te impide beneficart de sus bajadas. El tipo de interés variable te deja las puertas abiertas para poder pagar menos cuando éste baje cuando se realicen las revisiones anuales o semestrales de la hipoteca.

Multitud de actividades de nuestra vida cotidiana pueden hacerse desde la Red con el ordenador de tu casa: la compra, el estudio, tu trabajo… y por supuesto, formalizar la hipoteca. De hecho, la HipotecaNet Caja España sólo puede contratarse por Internet. Aunque no te vayan las nuevas tecnologías, es interesante analizarla ya que es una de las ofertas que más bajo tiene el diferencial de su tipo de interés, el cual está referenciado al Euríbor + 0,35%.

No obstante, debes fijarte en la letra pequeña pues no siempre será fiel a lo que marque el indicador, pues existen límites: un mínimo de 2,5% y un máximo 12%. Aunque respeta la revisión anual de la hipoteca y no tiene redondeo.

Otra de las ventajas que encontrarás es que no tiene comisión de apertura ni comisión por cancelación, ni comisión de estudio.