Actualidad inmobiliaria

Con la llegada de la crisis y el aumento del riesgo financiero en la prestación interbancaria, los bancos han endurecido las condiciones para conceder préstamos hipotecarios. La principal consecuencia es que las hipotecas son más caras. Este encarecimiento se refleja en el uso cada vez más frecuente para las nuevas hipotecas  del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) en lugar del Euríbor.

El IRPH es el índice que marca el tipo de interés medio de las ofertas hipotecarias a tipo variable concedidas por las propias entidades financieras con un plazo superior a tres años. No obstante, éste varía según el tipo de entidad al que se solicite la hipoteca: el IRPH de bancos, el IRPH de cajas de ahorro, el IRPH del Conjunto de Entidades y por último, el IRPH de Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro.

Aunque la mayoría de los expertos afirman que es un indicador más estable que el Euríbor, ya que tarda más asimilar los cambios de la prestación interfinanciera, por regla general tienen una cuota hipotecaria más cara que la que aplica la hipoteca referenciándose al Euríbor.

Unicaja tiene muy en cuenta la fidelidad de sus hipotecados. Por eso, acaba de sacar la Hipoteca Fidelidad. Este préstamo para vivienda se caracteriza por tener un tipo de interés mixto: un 3,25% para un periodo inicial fijo durante 12 meses y el préstamo referenciado al Euríbor de un año + 1,25 % para el resto del plazo.

La hipoteca se concederá tanto para la compra de primera vivienda como para la de segunda vivienda. El préstamo máxima será del 80% sobre valor de tasación del inmueble. El plazo de amortización máximo será de 35 años, mientras que el mínimo está fijado en 3. No obstante, se estipula la edad máxima al finalizar la hipoteca del cliente en 75 años.

En las cláusulas de muchos préstamos hipotecarios aparecen algunos términos que pueden ser difíciles de comprender para las personas que no estén especializadas en estos temas. Uno de ellos, puede ser la compensación por desistimiento.

En muchas ocasiones, se puede confundir con la comisión por amortización anticipada, no obstante, aunque en algunos casos se cobre por el mismo motivo, también se refiere a más conceptos. Se trata de un cobro que grava la entidad al hipotecado si decide cancelar el contrato de la hipoteca, ya sea por subrogación (cambio de banco con el que se tiene la hipoteca) o por adelanto del pago del préstamo hipotecario.

La fusión de Caja España y Caja Duero ha sacado una nueva oferta hipotecaria. Ésta es la hipoteca Net Futuro. Esta hipoteca ofrece un tipo de interés variable. Durante el primer año se mantiene fijo en el 3,45%. A partir del segundo, se referencia al Euríbor y se le suma un diferencial que oscila entre el 2,45% y el 1,80%, dependiendo de los requisitos asumidos. Éste se reducirá con una bonificaición total del 0,65% si el cliente asume:

• Comprar con tarjetas de crédito de la entidad por un importe mínimo de 2.000 euros y no inferiores al 2% del capital inicial del préstamo hipotecario.
• Contratar con el grupo de la entidad a través de su Operador de Banca Seguros, un seguro de vida de amortización del préstamos por un capital mínimo equivalente al saldo vivo del préstamo y un seguro de hogar por importe mínimo del valor de tasación de la vivienda a efectos del seguro.
• Ingresar aportaciones anuales netas a un plan de pensiones o seguro de ahorro jubilación por un importe mínimo a 600 euros y no inferior al 0,50% del capital inicial del préstamo hipotecario comercializados por la entidad.

El máximo importe prestado por la entidad será el 80% del valor de tasación o del valor de escritura (el menor de los dos) para la compra de una vivienda habitual. No obstante, se rebajará hasta el 60% del valor de tasación o del valor de escritura para una vivienda no habitual.

Si estás interesado en comprarte una vivienda ahora, antes de que varíe el valor de los pisos o empeore el nivel de vida, ten en cuenta que tienes que presentar una serie de requisitos mínimos antes de ir al banco a solicitar un préstamo.

Nunca estará de más asesorarse por un algún profesional en la materia, no obstante, a continuación, vamos a exponer una serie de consejos previos a acudir a por un présamo hipotecario:

1. Tener ahorrada un 20% de la entrada de la hipoteca. En la mayoría de los préstamos hipotecarios que ofrecen los bancos, la oferta de financiación más común es de un 80% sobre el valor de tasación que cueste la vivienda. Asimismo, también será una garantía más para el banco prestador de saber que se encuentra ante un hipotecado solvente con la capacidad adquisitiva suficiente para hacer frente al crédito.
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La falta de recursos financieros puede agudizar las ideas para obtener liquidez de activos inmobiliarios. La idea es hipotecar una vivienda ya pagada y comprada y utilizarla como garantía para obtener un préstamo hipotecario, o lo que es lo mismo, liquidez. Suele tener un tipo de interés más alto (que ronda el 10%) que en las hipotecas habituales, aunque es inferior al que supondría la contratación de un préstamo personal.

Otra opción es dar la casa como garantía en una hipoteca ya abierta. Añadir una vivienda libre de cargas como garantía permitiría, además, que el banco diera un préstamo aún mayor a una hipoteca ya existente. No obstante, esta operación solo merece la pena si el importe de la hipoteca nueva es de 50.000 euros, ya que los gastos de constitución de este préstamos (notaría, registro, IVA, etc.) serían más elevados que lo que supone constituir un préstamo personal, aunque los tipos de interés siempre serán más altos que los del crédito personal.

Los altos niveles del Euríbor alcanzados durante la época del ‘boom’ inmobiliario no tienen nada que ver con la caída sufrida desde ‘crash’ inmobiliario y la estabilización en torno al 2% que se mantienen durante estos últimos trimestres. No obstante, puede que estos niveles no hayan sido del todo correctos.

La Comisión Europea está realizando investigaciones a varios bancos por si han formado un cartel ligado a los derivados sobre el Euríbor, el indicador más utilizado para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España, así como para el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre sí. Puesto que este índice se fija a partir de los precios que proporcionan 44 entidades europeas y se calcula para los diferentes plazos (tasa anual y diaria). Desde Bruselas sospechan que varias entidades europeas hayan podido ejercer prácticas de competencia desleal para manipular la formación de los precios del indicador.

No obstante, desde la Comisión Europea no especifican cuáles han sido las leyes europeas infringidas. Los analistas del mercado señalan que los niveles del Euríbor no se corresponden con la actividad real, pues préstamos entre los propios bancos debido al miedo y a la desconfianza en el mercado financiero registran una cesión de créditos bastante baja.

Bankia, la nueva entidad financiera formada por la unión de varias cajas como La Caja de Canarias, Caja Madrid, tuBancaja, Caja Rioja, Caixa Laietana, Caja de Ávila, Caja de Segovia, Bancaja saca al mercado sus nuevas ofertas hipotecarias. El préstamo hipotecario ofrece la posibilidad de comprar una primera vivienda con la concesión de una financiación del 80% del valor de tasación de la vivienda.

El plazo de amortización de la hipoteca es de 40 años. En cuanto al tipo de interés dependerá de los productos financieros que quiera contratar el cliente. Éste será más bajo en cuestión de cuantas más vinculaciones tenga. Si se contratan 4 productos: seguro de hogar, domiciliación de la nómina, domiciliación de recibos y tarjetas de crédito, el Euríbor referenciado a un año tendrá un interés del 2,50%. No obstante, si el cliente decide no contratar ninguno de estos productos el tipo de interés quedará en 3,30%.

En cuanto a comisiones, este préstamos está bastante penalizado. Para empezar, se cobra una comisión del 3% de apertura, desde nuestro punto de vista, bastante elevada.

Los préstamos hipotecarios ofertados por la entidad inglesa Lloyds Bank Internacional dan la posibilidad al cliente de elegir condiciones novedosas. Una de ellas es la hipoteca con un tipo de interés variable que se revisará cada año en lugar de cada mes.

Por tanto, el hipotecado podrá disfrutar de la tranquilidad de referenciarse a un tipo fijo y no sufrir ninguna subida del Euríbor durante el transcurso de los meses y no tendrá por qué estar a expensas de las variaciones mensuales de Euríbor.

Se referencia a un tipo de interés variable: Euríbor + 1,50%. No obstante, éste puede subir en función de la financiación concedida. Cuanto más se financie, más alto será el diferencial y viceversa.

No obstante, con esta cláusula también se debe tener en cuenta que cabe la posibilidad de que el cliente se pierda algunos ahorros en su cuota mensual que puedan sucederse al bajar el Euríbor. En cuanto al resto de condiciones, coinciden bastante con la media de las características del resto de préstamos hipotecarios.

A lo largo de la vida de un préstamo hipotecario, a veces al cliente le da tiempo a ahorrar. En unos 25 o 30 años del pago de mensualidades, el cliente puede llegar a ahorrar una cantidad considerable como para amortizar de una vez el resto de la deuda hipotecaria. No obstante, primero ha de calcular y analizar qué es lo que le viene mejor.

En muchos préstamos hipotecarios siempre existe una comisión por amortización anticipada que oscila entre el 0,25% y el 1%. Por tanto, en esta ocasión te puede salir caro este pago adelantado. Otra alternativa es acortar el plazo de la hipoteca y pagar más intereses en cada mensualidad pero durante menos tiempo. Esta opción te ahorrarás más dinero a la larga que si te decantas por reducir la cuota mensual y alargar los plazos pues a la larga siempre sale más caro, como se puede comprobar haciendo cualquier ejemplo práctico.

Por tanto, una solución que proponemos en este post es invertir esta cantidad ahorrada (que puede ser de 10.000 euros). Muchos depósitos actualmente te pueden dar un tipo de interés mensual del 3% y el 3,5%. Si los intereses que pagamos en la hipoteca están referenciados al Euríbor, que ronda una tasa diaria de 2,066% a día 15 de septiembre de 2011, más un diferencial del 0,5% o 0,75%, obviamente, si por la misma cantidad ganas un tipo de interés superior al final sales ganando.