Actualidad inmobiliaria

La crisis inmobiliaria ha golpeado inmisericordemente a muchos cooperativistas de viviendas, inmersos en la pesadilla de haber perdido el dinero ahorrado e invertido a lo largo de años de desvelos, casi siempre por culpa de un cóctel peligroso: la nefasta gestión de las gestoras o promotoras a quienes encomendaban la construcción de los edificios, combinada con la escasa diligencia que los cooperativistas dedicaban a vigilar sus propios intereses.

Muchas cooperativas de viviendas se han alejado del espíritu del cooperativismo: un grupo de personas con necesidad de vivienda que se unen para construir un edificio mediante autopromoción y al coste, sin ánimo de lucro añadido. El modelo que ha predominado ha sido otro, perfectamente legal pero cada vez más alejado de la idea primigenia. En lugar de ser la cooperativa la que contrate una sociedad gestora para que se encargue de la construcción y todos los aspectos técnicos y jurídicos, el orden ha sido el inverso.

Una sociedad mercantil (con ánimo de lucro, recordemos), se dedica a captar socios y es la que promueve la constitución de la cooperativa. Así, el protagonismo lo asume la primera y no la segunda, como debería. En este seudocooperativismo los socios delegan demasiadas tareas y confianza en la gestora, y esperan pasivamente a que todo funcione, sin hacer un uso efectivo de sus derechos a la información y a la participación establecidos en la normativa.

Cuando la gestora no consigue suelo, o tiene problemas financieros, o demasiados cooperativistas se dan de baja y exigen la devolución de sus aportaciones, empiezan los problemas. Y a veces ni siquiera sirven los seguros obligatorios contratados (o que deberían haberse contratado) para cubrir precisamente estas contingencias.

En este loco mundo hay propietarios de terrenos que están dispuestos a construirse una casa con el único propósito de fastidiar al vecino. Una búsqueda en Flickr nos muestra un curioso surtido de viviendas empotradas en franjas de terreno estrechísimas y hogares de retorcido diseño cuyo único y obvio fin es tapar las vistas al colindante y  vengar así una afrenta inmobiliaria o saldar viejas cuentas. Son las llamadas casas vengativas (spite houses), que tienen hasta entrada propia en la Wikipedia.

Nos preguntamos si cabe cometer tan magníficas afrentas en España. Una década de excesos inmobiliarios han convertido buena parte de nuestra costa en un erial de cemento, destrozando paisajes y vistas que antes pertenecían a todos. Muchos constructores y políticos locales están convencidos de que la normativa urbanística está para incumplirse. Pero no quería en esta ocasión hablar de tropelías urbanísticas, sino de problemas entre particulares.

¿Puede mi vecino construirse un chalet tapando las vistas del mío, o abriéndose una ventana con estupendas vistas a mi piscina? Sin perjuicio de lo que establezcan las normas urbanísticas del municipio, habrá que estarse al Código Civil (artículos 580 y siguientes), que establece con ameno lenguaje decimonónico que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad”. La distancia se reduce a 60 cm si se trata de una vista oblicua.

Por muchas reformas procesales que emprenda el Gobierno, los juzgados españoles son y seguirán siendo más lentos que un caracol con artritis hasta que no se les dote de recursos informáticos y organizativos propios de este siglo. La singular lentitud de nuestra Justicia se hace más exasperante aún para el propietario de una vivienda que no sabe ya qué hacer con su inquilino moroso. De ahí que surjan a menudo ideas para soslayar el arduo y parsimonioso procedimiento judicial, como la de acudir a un mecanismo más rápido y eficiente como es el arbitraje.

Mediante una cláusula de arbitraje en el contrato de arrendamiento, propietario e inquilino someten libremente la resolución de la totalidad o algunas de sus posibles diferencias futuras a una corte arbitral. Si surge algún conflicto, cualquiera de las partes puede someterlo a la decisión de los árbitros, cuya decisión (el ‘laudo’) tiene la misma fuerza vinculante que una sentencia de un juez. La cosa parece rápida y segura. Pero… no descorchemos el cava aún. Veamos algunos intríngulis:

El procedimiento de expropiación regula la forma en que ha de solucionarse una colisión frontal entre el interés público y el privado. Pongamos que el Estado o la Comunidad Autónoma necesita hacerse con una finca para construir una carretera, pagando el precio más microscópico posible y su propietario pretende justamente lo contrario, es decir, que no se la quiten o que le paguen una fortuna por ella. Un combate de boxeo en el que siempre vence la Administración, y en el que el contrincante solo le queda la pelea por los puntos: el justiprecio.

Este pugilato administrativo está arbitrado en España por una ley prediluviana (¡de 1957!) y sucesivamente parcheada, que establece normas distintas según las prisas que tenga la Administración para acometer las obras. En la vía ordinaria, resumidamente, la Administración valora, paga y ocupa. En cambio, por la vía de urgencia valora, ocupa y paga; un sutil cambio de orden bastante relevante para el propietario afectado, teniendo en cuenta que ésta vía de urgencia, prevista para situaciones excepcionales es precisamente la que más se utiliza, y la otra, la ordinaria, apenas se emplea. Esto de convertir lo excepcional en norma, y lo normal en excepcional es costumbre inveterada de nuestro bienamado legislador patrio, qué le vamos a hacer.

¿Qué podemos aconsejar al propietario afectado por un proyecto de expropiación? He aquí algunas recomendaciones:

El Parlamento español no tiene nada que envidiar a un estudio de Hollywood en cuanto a las grandes producciones se refiere, cinematográficas en el primer caso y legislativas en el segundo. Ambos lanzan productos de escasa calidad pero con gran aparato y empaque, con enorme despliegue promocional, que son consumidos ávida y rápidamente por las masas en las primeras semanas, y luego caen merecidamente en el olvido.

Hoy nos enteramos de la última superproducción del legislador patrio: el Senado ha aprobado una reforma de la ley de arrendamientos urbanos, ampliando los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de vivienda, de modo que el propietario pueda disponer de su casa si la necesita para sus hijos, sus padres o su pareja en caso de divorcio.

Mientras nos comemos las palomitas, conviene que recapitulemos un poco. El predominio de la vivienda en propiedad en nuestro país proviene de la ley de arrendamientos urbanos de 1964, que protegía paternalmente al inquilino al congelar la renta y en particular, al establecer una prórroga forzosa a su favor.

Esta fascinante galería de fotos de casas abandonadas en Detroit y engullidas por la vegetación son una metáfora elocuente de la crisis inmobiliaria y sus consecuencias. En Estados Unidos ya nadie se sorprende al ver barrios enteros de viviendas que han sufrido el mismo destino. Pertenecían a los celebérrimos ninjas (no income, no job, no assets), gente sin ingresos, sin trabajo y sin patrimonio que se hipotecan por encima de sus posibilidades, animados por los comerciales de los bancos, y que cuando cambian las tornas se ven incapaces de atender sus préstamos. Los deudores, ante la perspectiva del embargo, optan por abandonar las viviendas y dejarlas en manos de los bancos.

Durante los meses de verano, algunas de estos hogares desaparecen literalmente entre la feraz vegetación formadas por los arbustos y los árboles que plantaron en su día sus desafortunados propietarios. Las estructuras me provocan la misma sensación, entre la fascinación y el escalofrío, que las lápidas de los cementerios antiguos.

Si el lector es uno de los miles de atribulados titulares de préstamos hipotecarios referenciados al Euríbor en España, seguramente estará al corriente de la noticia. El pleno del Senado ha aprobado hace poco por unanimidad instar al Gobierno para que actúe contra las prácticas abusivas de las entidades financieras en la revisión de las cuotas de las hipotecas. La moción exige mejorar la protección de los consumidores y usuarios de servicios financieros, y en definitiva que se trasladen los descensos del Euríbor a las cuotas de las hipotecas. Los consumidores podrían ahorrarse un buen pico si se anulasen las cláusulas abusivas que establecen un techo y un suelo generosos. Para el banco, claro.

El Grupo Popular, al defender la moción, afirmó que muchas de las hipotecas firmadas en los últimos años contienen tipos de interés con un techo del 14% o el 15%, que los bancos y cajas saben que nunca se alcanzarán, mientras que el suelo se sitúa entre el 3% y el 5%. Podemos decir, parafraseando a Jean Austen, que los bancos son unos incorregibles egoístas, no en teoría, pero sí en la práctica.

Entre otras peticiones, la moción exige el cumplimiento de la Ley General para Defensa de los Consumidores y Usuarios, que prohíbe la inclusión de cláusulas abusivas de los contratos. Dejando a un lado el hecho curioso de que una cámara legislativa se dedique a la protesta ciudadana, como si fuera una asociación de vecinos y no una institución que encarna un poder del Estado, los senadores tienen toda la razón. De hecho, la asociación Facua ya denunció las cláusulas-suelo ante el Instituto Nacional del Consumo, exigiéndole que declarase su naturaleza abusiva, a fin de facilitar que los usuarios logren su anulación.

¿Qué hacemos con el vecino de abajo aficionado a tocar el xilófono de madrugada, o con el que convive con un caimán amazónico o mantiene un pestilente taller clandestino en su piso?

El sentido común nos dice que lo primero será dirigirse al propietario fastidioso y rogarle cortésmente que deje de aporrearnos los tímpanos y de hacernos la vida imposible, etcétera. Desoída esta petición -como suele suceder– deberemos hacernos con un hornillo y unas velas negras y preparar un hechizo para alejar vecinos indeseables.

Si esto falla, no nos quedará otro remedio que acudir a la vía judicial, que es más lenta pero puede llegar a ser mucho más eficaz. Tras el pleito correspondiente, el juez puede ordenar la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños y perjuicios, e incluso expulsar al vecino de su propia vivienda hasta por tres años. Esta sanción civil no significa que pierda la propiedad del inmueble, sino que el vecino es privado temporalmente de su uso.

Hay un método secreto para volver del casino con una pequeña fortuna: ir con una gran fortuna. La ironía del escritor chileno Isidoro Loi viene al pelo del asunto que trataré en esta primera anotación para pisos.com (¡Gracias por la invitación!).

En estos procelosos tiempos quien quiera vender su casa no tiene más remedio que bajar el precio o aguzar el ingenio para darle salida. Algún intrépido propietario, tras probarlo todo, ha intentado incluso rifarla. ¿Es legal? ¿Fácil? La respuesta es sí a lo primero y no a lo segundo.

Veamos los trámites legales que se precisan: