Intercambiar propiedades puede ser la solución

La gran dificultad estriba sobre todo en lograr el ‘emparejamiento’.

 

Palabras clave
crisis, hipoteca, Intercambio, permuta, trueque, Vivienda...

B. DÍAZ - ¿Cambiar en vez de vender y comprar? Varias son las razones que han hecho posible la aparición del trueque en el sector inmobiliario, que puede beneficiar a los particulares e incrementar el negocio de las agencias: trasladarse a un piso más pequeño porque ya no se necesitan los metros cuadrados de aquel en el que se está viviendo, pasarse a uno mayor si ha aumentado la familia, dejar la casa en la playa o en el campo para disponer de un piso urbano cercano a más servicios dotacionales, cambiar a una vivienda más modesta porque la hipoteca actual está ahogando al propietario, o intercambiar pisos entres ciudades distintas porque por cuestiones de trabajo es inevitable fijar otro lugar de residencia.

Este método que se usó antaño –algunos datan su origen en la Edad Media– evitaba contar con intermediarios en las operaciones comerciales y, por tanto, éstas no se encarecían. En el caso del trueque inmobiliario, sin embargo, no parece muy aconsejable el ‘hágalo usted mismo’ por el tiempo que requiere dedicarse a la búsqueda y por la complejidad de trámites que hay que llevar a cabo si al final se da con la ‘pareja deseada’. Razón por la que algunas inmobiliarias españolas han decidido apostar de forma decidida por ella, ‘profesionalizarla’, y ofrecerla como uno de sus servicios. Tanto es así, que algunas fuentes ya hablan de que las viviendas que se ofertan en esta modalidad de intercambio suponen en algunas zonas el 10% del mercado.

“Hace unos cuantos años, el Gobierno del País Vasco puso en marcha una iniciativa de intercambio de viviendas de protección oficial para aquellos que por diversas razones debían cambiar de residencia, y funcionó bien. De modo que a mí se me ocurrió aplicarla al segmento de particulares como un sistema para dar solución a los problemas actuales que tiene la gente que quiere cambiar de casa. Y por supuesto, no hay que negarlo, para lograr mantener nuestro negocio en estos tiempos tan duros”, afirma Gabriel Aznar, responsable de Aznar Inmobiliaria, una pequeña empresa menorquina considerada una de las pioneras en esta fórmula.

La razón de ser

Decidirse por la permuta en lugar de vender la vivienda actual para luego adquirir otra tiene sus ventajas. Básicamente, porque llevar a cabo dos operaciones es mucho más oneroso que realizar el trueque, un cambio de propiedad a propiedad. En el trueque, el precio total de los inmuebles no es lo relevante, lo que influye es la diferencia de valor entre las dos propiedades que se quieren intercambiar, que es la parte que se debe financiar y por la que hay que tributar. Con ello se sortean las trabas que están poniendo algunas entidades financieras para conceder elevados créditos. “Y no hay que olvidar otras ventajas o ahorros, como no tener la premura de disponer de poco tiempo para encontrar nueva casa tras vender la actual, o tener que optar por el alquiler o por residir en la vivienda de algún pariente”, explica Aznar.

La gran dificultad estriba sobre todo en lograr el ‘emparejamiento’. “La idea del trueque está muy clara en la teoría, pero la práctica es distinta, ya que resulta difícil casar este tipo de operaciones”, comenta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, una red con más de 300 agencias en España y presente en otros 12 países. En su opinión, este servicio “es, sobre todo, para quien está teniendo problemas a la hora de comprar o vender cuando lo que busca es cambiar de vivienda”.

El trabajo de las agencias

En el caso de que se permuten inmuebles sin hipotecas pendientes, el procedimiento es sencillo. Sólo hay que determinar el valor de mercado de cada vivienda y, si la tiene, anotar la diferencia. El límite está en que el valor de una no supere la tercera parte de la otra, porque entonces ya sería una compraventa. Aquí se cobra o se paga la diferencia, ya que la ley permite que en el cambio de bienes una parte pueda ser en dinero.

Si las viviendas tienen hipotecas, la historia se complica. La entidad financiera debe aprobar una nueva con cambio de titular y existen gastos por reajustes, por cancelación o constitución. Sin olvidar los derivados de notaría y registro o los tributos, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, la plusvalía municipal o la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

Aquí está el trabajo que deben llevar a cabo las agencias, confeccionar los contratos o hacer solicitudes correspondientes, lo que justifica sus tarifas. “En nuestro caso cobramos una comisión del 5%, a repartir entre los dos particulares. Lo que a cada una de ellos le supone un 2,5%”, comenta Aznar. En otras agencias, la minuta es la misma que suelen aplicar para el resto de sus operaciones: “Al fin y al cabo es como una compraventa, así que se cobra lo mismo”, dice Jesús Duque.

¿Es una solución?

Hay quienes ven en este sistema de permuta algún aspecto negativo, porque alertan de que podría favorecer el resurgir de la economía sumergida, y aseguran que no ayuda a la salida de la crisis, ya que no se produce tanto movimiento de dinero y su correspondiente reflejo fiscal. Otros no lo ven así. Lo primero, porque es una fórmula que contemplan las leyes españolas, concretamente el artículo 1.538 del Código Civil. Lo segundo, porque es una forma de dar solución al problema de algunos ciudadanos. Y lo tercero, porque, aunque menor, genera movimiento dinerario. Incluso al tratarse en definitiva de dos compraventas los gastos e impuestos se duplican.

“Es lícito que las operaciones se hagan en las mejores condiciones legales para que resulten lo más económicas posibles, y así lograr el máximo ahorro en los costes de las transacciones”, recalca el responsable de Aznar Inmobiliria. Esta fórmula, que apenas lleva dos años aplicándose en España, está dando sus primeros pasos y es pronto para saber si se consolidará. Por el momento, lo parecen tener más claro las pequeñas agencias, o los portales web especializados, que las grandes cadenas: “Para nosotros se trata de un recurso más, algo que no nos cuesta ofrecer si el cliente nos lo pide”, explica Duque.

De cualquier modo, Gabriel Aznar tiene claro que el trueque inmobiliario no acabará cuando termine la crisis: “No todo tiene que ver con la situación actual y la falta de financiación. Hay mucha gente cuya primera intención no es vender su casa, sino, cambiar de hogar. Justo ahora, muchos de los nacidos en los años sesenta y setenta, la llamada generación del baby-boom, necesitan acceder a pisos más grandes porque aumentan su familia”. Y además las variantes del trueque, en las que también entran las viviendas de protección oficial (según la normativa de cada comunidad autónoma), permiten que el intercambio del piso sea también con una nave, una plaza de garaje o incluso hasta un negocio.