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“Aunque hay menos transacciones, hay más conflictividad con los contratos”

Rafael González Tausz, abogado y socio fundador de Inmoabogados
  • 4 may 2012
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Rafael González Tausz, abogado y socio fundador de Inmoabogados

La crisis no solo empuja todos los indicadores del sector inmobiliario a la baja, sino que también aumenta el número de conflictos en las operaciones de compraventa de viviendas. “La verdad es que ahora tenemos más trabajo que antes”.

pisos.com

08:00h

¿Qué tipo de servicios son los que presta un gabinete jurídico especializado en Derecho Inmobiliario?

Esencialmente, lo que hacemos es prestar asesoramiento especializado en cuestiones relacionadas con el sector inmobiliario, tanto a particulares como a empresas o constructores. Actualmente, es un sector convulso y, en ocasiones, incluso conflictivo, porque la falta de recursos que sufren muchos de sus actores termina generando problemas con los contratos.

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08:07h

¿El volumen de trabajo ha aumentado o disminuido desde la llegada de la crisis?

La verdad es que ahora tenemos más trabajo que antes. Los conflictos suelen venir, en la mayoría de los casos, a la hora de fijar la cantidad justa a pagar por un determinado inmueble. La fase de la negociación inmobiliaria se ha resentido mucho, hasta desaparecer en algunos casos; ahora el modelo de negocio es mucho más litigioso. Aunque hay menos transacciones, hay un mayor nivel de conflictividad con los contratos.

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08:12h

¿Qué puede decirnos acerca de la situación actual del mercado de las cooperativas en España?

Este mercado es un ejemplo más de los problemas de carácter financiero que sufre el sector. Lo que nosotros percibimos es que, en no pocas ocasiones, las empresas tratan de buscar una solución a esos problemas recalculando los costes de las viviendas, aumentando las cantidades de dinero que piden a los socios. Entonces, éstos comienzan a plantearse el darse de baja. Por ejemplo, ahora muchas cooperativas por exigencias del banco están pidiendo un aval personal a cada socio, cosa que antes raras veces ocurría.

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08:18h

¿Cuáles diría que son las principales diferencias entre una cooperativa y una comunidad de bienes?

En realidad son dos conceptos bastante diferentes, y por lo tanto las diferencias entre ellas son numerosas. Pero, grosso modo, podemos decir que la cooperativa está pensada para colectivos grandes, pone a disposición de los socios una serie de productos homogéneos y cada persona equivale a un voto en la toma de decisiones. Por su parte, en la comunidad de bienes también pueden entrar empresas con ánimo de lucro, y el peso de cada voto varía en función de la participación de cada uno.

Ambos modelos están gestionados por empresas profesionales, pero en el caso de la cooperativa existe un consejo rector formado por los propios socios, mientras que en la comunidad de bienes hay una empresa gestora externa.

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08:23h

En estos momentos de crisis económica, ¿pueden las comunidades de bienes llegar a sustituir a las clásicas cooperativas?

No, para nada. Pueden coexistir perfectamente. De hecho, la fórmula elegida no es determinante, sino que son las características del suelo y del inmueble las que marcan el desarrollo del proceso de compraventa. Definitivamente, no pueden suplantarse.

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08:34h

¿Cómo se constituye una comunidad de bienes?

Esta fórmula presenta la particularidad de que no exige ninguna formalidad. Basta con un documento privado que ni siquiera tiene que ser registrado, al contrario que ocurre en la cooperativa, que sí exige ser inscrita en un registro, como cualquier otra sociedad mercantil. Eso sí, la comunidad exige dar poder muy amplios al gestor de una comunidad de bienes que deben formalizarse ante notario.

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08:38h

¿Cuáles son los principales problemas que tienen las personas que acuden a Inmoabogados relacionados con las cooperativas?

Dado como está el mercado, está habiendo muchos conflictos –y todo apunta a que va a seguir igual- cuando la cooperativa no puede terminar las viviendas que ha empezado, y para las que ya ha pedido dinero a los socios. El problema es que en muchas ocasiones, se han formado cooperativas cuando el suelo era todavía muy poco maduro desde el punto de vista urbanístico, y por eso las condiciones cambian con el paso del tiempo. Se han producido verdaderos escándalos cuando ciertos colectivos han entrado en parcelas que todavía ni siquiera estaban preparadas para ser urbanizadasl. Éste es un mal planteamiento que, lógicamente, suele acabar muy mal.

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08:43h

¿Y con las comunidades de bienes?

En general, las comunidades de bienes entran en juego cuando el suelo ya está más maduro, y además se da la circunstancia de que el gestor es quien toma las riendas desde el principio, por lo que los responsables suelen ser más claros. Aunque a veces también se dan problemas derivados de recalcular costes.

En la cooperativa un socio se puede dar de baja, simplemente perdiendo parte del dinero que ha invertido, mientras que en la comunidad de bienes no es sencillo darse baja una vez que se ha adquirido en el suelo.

Otro de los problemas que suelen aparecer tiene que ver con su liquidación. Aunque la ley exige que haya una serie de seguros o de avales, es frecuente que no existan ni los unos ni los otros. No se suele hacer, y cuando se hace, se hace mal. Esto, como es natural, agrava muchísimo la situación de indefensión de los socios de la cooperativa.

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08:56h

¿Cree que existe alguna fórmula para que el mercado de las cooperativas remonte el vuelo?

No creo que haya una especie de fórmula magistral. La suerte de este mercado va estrechamente unida al desarrollo del sector; una vez que tienes el colectivo dispuesto a comprar, y el suelo ya se está urbanizando, el banco puede comenzar a analizar los casos particulares uno a uno. Tanto la cooperativa como la comunidad de bienes tienen la ventaja de que los socios, es decir, quienes ponen el dinero, son los destinatarios finales del inmueble. Con esto quiero decir que el banco en ningún caso tendrá la incertidumbre de qué salida comercial tendrán las viviendas para las que un constructor está pidiendo un crédito, sino que ya están vendidas. Por este motivo es muy posible que las cooperativas y las comunidades de bienes sean las primeras fórmulas en arrancar.

En cualquier caso, hay que remarcar que la fórmula clásica del contrato de compraventa es, generalmente, más cara, pero es más segura. Esto es así porque el precio está cerrado desde el primer momento, existen plazos de entrega y el responsable final está claro desde el principio.

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