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“Los particulares se han dado cuenta de que el mercado funciona por precio”

Jorge Pérez-Curto, socio experto en residencial de la consultora inmobiliaria Colliers Internacional
  • 10 sep 2012
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Uno de los socios de esta consultora inmobiliaria internacional advierte del panorama que está por llegar: los vendedores particulares tendrán que competir mucho más en materia de precios para dar salida a sus inmuebles.

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08:00h

Ya han pasado tres años desde que estalló la burbuja inmobiliaria, y parece que todos los indicadores de sector (precios, ventas, hipotecas, visados…) siguen tendiendo a la baja, ¿cuándo se tocará fondo y habrá un punto de inflexión?

Para mí la crisis estalló hace cinco años. El momento en que empezaron a bajar los precios para mí fue el último trimestre de 2007. Así que casi llevamos cinco años de crisis. Creo que para hablar de tocar fondo hay que diferenciar por zonas. Sin duda, en zonas céntricas o capitales de provincia, ya se ha tocado fondo a comienzos del año pasado, donde, además, ha habido un incremento de precios. En otras áreas como la segunda residencia, el precio seguirá bajando hasta 2015.

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08:05h

¿Cree que se reactivará la compraventa de viviendas cuando bajen lo suficiente los precios o el problema está en que los bancos no conceden financiación?

Hay dos mercados. El mercado de compraventa entre particulares y el mercado de las entidades financieras. El mercado de particulares seguirá sufriendo muchísimo debido a la dificultad que tienen para acceder a la financiación, que está muy limitada para los activos propios de los bancos. Las entidades tienen un problema en sus balances, que provienen, sobre todo, de las adjudicaciones de las ejecuciones hipotecarias y de los activos que se han tenido que quedar de promotores que han dado sus inmuebles en dación en pago. Es lógico. En estos años, las entidades van a aprovechar para dar financiación preferente a sus propios activos.

Los precios en 2012 han ajustado muchos sus precios. Los particulares se han dado cuenta de que el mercado funciona por precio, ya que este factor es el principal dinamizador del mercado y que es el principal factor que activa las ventas.

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08:10h

¿Cree que ahora que se ha rebajado alrededor de un 30% el precio medio de la vivienda desde sus máximos es un buen momento para comprar?

La compra de la vivienda ha dejado de ser una compra impulsiva. Ahora es mucho más reflexiva y lógica. Las transacciones ahora se realizan cuando existe realmente una necesidad clara. Si el momento es bueno o malo depende de las necesidades de cada persona, es un tema más subjetivo, aunque también es cierto que ahora hay buenas oportunidades.

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08:20h

¿Dónde se encuentran las mejores oportunidades para comprar una vivienda como inversión?

Los descuentos más agresivos se han producido en el producto procedente de embargos y de segunda residencia. No obstante, la oportunidad de inversión depende del micromercado de cada barrio y cada plaza, donde hay viviendas de entidades financieras que se venden a precios muy agresivos.

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08:25h

¿Cree que las casas de alta gama son una inversión refugio?

La alta gama la da la ubicación más que las características de la vivienda. El mercado de alto standing ha caído menos porque su público objetivo ha sufrido algo menos la crisis. Este mercado se ha mantenido más estable, pero a pesar de ello también ha bajado los precios. Allá donde se encuentre una combinación de las tres Ps: Producto + Préstamo + Precio en buenas condiciones, se estará realizando una buena compra.

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08:35h

¿Cree que las personas que quieran vender su casa debería intentar orientar su estrategia a un público extranjero, que ahora tiene más capacidad para comprar?

Depende de en qué mercado se encuentre su vivienda. Si una persona quiere vender su casa situada en A Coruña o en Valladolid no creo que pudiera vendérsela tan fácilmente a un público extranjero. La mayor competencia actualmente para que el particular pueda vender su casa son los bancos y tendrá que competir con el precio de las entidades.

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08:40h

¿Considera que ha sido positiva la eliminación de la desgravación fiscal por la compra de vivienda habitual?

No, porque la supresión de la desgravación desincentiva la compra de vivienda. Penalizar actualmente no es bueno y menos en un mercado que en estos momentos está tan sentible.

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08:45h

La caída del Euríbor a mínimos históricos parece que no está teniendo ningún efecto… ¿cree que cada vez está más desvinculado este indicador del mercado hipotecario?

Muchas hipotecas tienen un suelo hipotecario que limita que los hipotecados se beneficien de la caída del Euríbor. Los bancos no están financiando según el Euríbor y ahora los diferenciales son muy elevados. Mientras que el mercado hipotecario no se normalice, será muy difícil que el crédito que concedan los bancos traslade el descuento de este indicador al cliente.

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08:50h

¿Opina que realmente el mercado del alquiler está creciendo o que los españoles siguen emancipándose más tarde y las casas continúan en stock (sin venderse ni alquilarse)?

El mercado del alquiler en España se ha beneficiado de la compra y la legislación vigente, a pesar de que las últimas reformas no incentivan demasiado a que los propietarios pongan sus casas en alquiler. Todavía hay una lenta resolución de los desahucios y un régimen de alquiler con pocas garantías. El mercado de alquiler, mientras no tenga marco más estable, difícilmente llegará a los niveles europeos.

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08:55h

¿Qué cree que va a cambiar en el sector después de la crisis?

Fundamentalmente, han desaparecido muchísimos actores que había antes. Ya no habrá tanto intrusismo como en los años del boom donde cualquiera se juntaba con tres amigos y se hacían promotores. Será un sector más pequeño y más concentrado. Algunas reglas del juego cambiarán, ya no habrá financiación al 100% a los promotores, entre otras cosas.

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