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“Hay muchos inversores interesados en comprar en España”

Valeria Grunbaum, consultora inmobiliaria y miembro de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami (RAMB)
  • 23 jul 2010
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Esta experta en el sector inmobiliario, especializada en ventas a clientes intenacionales y en estrategias de mercado, expone su punto de vista sobre la situación del mercado en el continente americano y las oportunidades de inversión.

pisos.com

09:30h

Este 2010 están apareciendo los primeros signos de recuperación, ¿cree que el mercado inmobiliario mundial se está adentrando en una fase de estabilización?

Para empezar, quisiera aclarar que los mercados no entran en crisis, la palabra \\\\\\\\\\\\\\\"crisis\\\\\\\\\\\\\\\" suena muy dramática. Yo diría que los mercados pasan por ciclos y ahora, estamos en un ciclo de contracción y éste se ha hecho mayor debido a la información publicada por los medios de comunicación, ya que la gente lo lee y se asusta. El sector inmobiliario ha seguido históricamente un ciclo, la crisis de este momento no es más que un ciclo a la baja muy fuerte que están sufriendo la mayoría de los países más potentes del mundo y ha influido en el resto.

La recuperación se va a dar por varios factores particulares. Hay países que se tomarán más tiempo que otros, dependiendo de su situación económica. Unos tienen unos ciclos más cortos que otros. También es una cuestión de oferta y demanda: cuando hay mucha oferta en el mercado y los ciudadanos empiezan a dejar de comprar esperando a que bajen más los precios. El mercado se va estabilizando a medida que el inventario se va nivelando según las necesidades de los compradores.

En la mayoría de las ciudades de Estados Unidos se ve una estabilización importante. Ahora está muy localizada. Antes podíamos hablar de un país, ahora se habla más de ciudades específicas, y en muchas casos, en zonas específicas. Nueva York y Miami son las que tienen es un mayor nivel de estabilidad. Las Vegas todavía está en horas bajas.

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09:35h

La crisis se entiende también como una oportunidad, ¿qué divisiones de mercado han salido más fortalecidos? (residencial-terciario, nueva-usada, compra-alquiler…)

Existen dos tipos de oportunidades según el tipo de comprador o inversor. Cuando existen mercados a la baja, el inversor profesional y adinerado es el que más va actuar. Ése es el perfil del inversor que va a tomar en cuenta que el mercado inmobiliario se mueve dentro de diferentes ramas: la comercial y la residencial y tiene una cantidad de dinero asignada a la compra de inmuebles.

El comprador esporádico está más afectado, pues es el que compra una vivienda como segunda residencia o para tenerla alquilada y ya no vuelve a comprar en 5 años. Éste es precisamente el más susceptible a las noticias del sector y los informes económicos, y compra según lo que haga la mayoría de la población.

Mucha gente que tiene sus propiedades usadas y no pueden mantenerlas, las tienen que poner en venta en el mercado o si no devolverlas al banco. Si las devuelven al banco éste se queda con el problema y trata de venderlo. La vivienda usada es la que más ha salido a la venta debido las dificultades económicas que han sufrido muchas personas y se lo han quedado los bancos.

En cuanto al mercado de las oficinas, tenemos que entender que cuando hay crisis económica, las primeras afectadas son las compañías pues disminuyen los gastos y muchas cierran sus despachos.No obstante, la parte comercial de oficinas subió las ventas un poco temporalmente a nivel internacional.

También debemos de tener en cuenta que cuando hay recesión económica el más afectado es la persona que vive en ese país y el inversor internacional aprovecha esa situación para comprar allí.

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09:40h

¿Cómo se encuentra la situación inmobiliaria en Latinoamérica? ¿Qué países latinoamericanos destacaría como nicho de negocio?

Centroamérica se ha vuelto un punto de destino de inversión importante a nivel inmobiliario por varias razones. Para empezar este territorio cuenta con recursos naturales espectaculares: turismo, aventura, zona de mar, playa, montaña, selva, etc. A nivel turístico es muy atractivo y el inversor internacional busca lugares donde haya gran afluencia de turistas. Estas zonas geográficas tienen la ventaja de que los precios de las viviendas son mucho más bajos y por esta razón, comprarlo se hacen mucho más accesible, como Costa Rica, Panamá, Brasil, Argentina y Uruguay.

Por otra parte, también hay países donde el inversor todavía no le han puesto el ojo y en los que existen muchas oportunidades: Guatemala, Nicaragua, Belice, El Salvador... Están teniendo bastante desarrollo y se han convertido en impresionantes sedes empresariales.

Estados Unidos, por supuesto, es un mercado muy atractivo a nivel internacional y unas de las ciudades con más oportunidades son Miami y Nueva York.

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09:45h

¿Cómo ven a España los inversores inmobiliarios internacionales?

Hay muchos inversores interesados en comprar en España. Los mercados de inversión se vienen dados por varios factores: el inversor del país que la conoce y el inversor extranjero que ve España más atractiva ahora porque hay mucha más oferta que demanda y hay muchas oportunidades para comprar casas con rebajas gracias al ajuste de precios que se está produciendo.

pisos.com

09:50h

¿Cómo se encuentra la situación inmobiliaria en Latinoamérica? ¿Qué países latinoamericanos destacaría como nicho de negocio?

En EEUU están creciendo las ventas de propiedades residenciales en los ultimos 12 meses o 24 meses. La propia población estadounidense está empezando a comprar porque los precios llegaron al punto que tenían que llegar porque estaban esperando comprar más barato.

Además, aprovecharon la ventaja y de que el Gobierno dio un incentivo para los estadounidenses que compraran su vivienda en cierto tiempo estipulado. Por eso, se ha reactivado en cierta medida las compras del particular.

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09:55h

¿Qué nos puede decir del mercado inmobiliario en Estados Unidos? ¿Cómo cree que su evolución influirá en los mercados europeos?

En EEUU están creciendo las ventas de propiedades residenciales en los ultimos 12 meses o 24 meses. La propia población estadounidense está empezando a comprar porque los precios llegaron al punto que tenían que llegar porque estaban esperando comprar más barato.

Además, aprovecharon la ventaja de que el Gobierno dio un incentivo para los estadounidenses que compraran su vivienda en cierto tiempo estipulado. Por eso, se ha reactivado en cierta medida las compras del particular.

La recuperación de EEUU y su influencia en los mercados europeos tiene que ver mucho con la psicología del comprador. Cuando viene un ciclo a la baja entran en juego muchos factores. Hay que diferenciar entre la realidad de lo que está pasando y cómo manejamos la información sobre la situación. Cuando salen malas noticias, meten miedo e incertidumbre a la población y muchas personas no compran porque están a la expectativa para ver lo que pasa.

Si la recuperación del mercado estadounidense crea un efecto mariposa y contagia al resto de los países cuando hay crisis, cuando EEUU empiece a estabilizarse va a afectar a otros países a mejor. Los inversores profesionales están aprovechando estos momentos para hacer más dinero, pues vienen de un mercado europeo que ve el mercado americano como una oportunidad.

Es un ciclo, y si EEUU ya ha entrado en un ciclo de recuperación, el resto de naciones tardará más o menos, aunque también dependerá del mercado local y como los promotores y bancos autóctonos ayuden dentro del proceso en el ajuste de precios y en la financación de las personas que tienen interés en comprar. De todas maneras, aunque la banca debe crear planes para comprar viviendas de una manera responsable, tampoco significa darle dinero a todo el que quiera comprar, pero sí a clientes solventes.

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10:00h

¿Qué estrategias aconsejaría en estos momentos a los promotores inmobiliarios españoles?

Tengo entendido que en España hay mucha más oferta que demanda y los precios siguen altos. En esta coyuntura, el comprador es el que define el mercado. Es él quien decide si el precio está ajustado o no. Si hay mucha oferta, el promotor tendrá que bajar precios o dar incentivos de pago.

Hay muchos promotores que para poder construir tuvieron que pedir financiación a otros bancos y éstos son los que están en mayores problemas. Éstos son los que necesitan ser más agresivos a la hora de bajar sus precios y facilitar el pago. En este ciclo recesivo es cuando los promotores tienen que ser más creativos a la hora de ofrecer ventajas en sus ofertas.

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10:10h

¿Cómo ha influido la crisis inmobiliaria al sector de las agencias inmobiliarias? ¿Qué papel van a tomar los agentes inmobiliarios en estos momentos?

Muchas agencias han desaparecido al caer las ventas porque no se han podido mantener. Se ha limpiado mucho el mercado. Muchas de las que han desaparecido han dejado campo libre a las fuertes.

Las agencias que van a sobrevivir en esta crisis son aquellas empresas que realmente enfocan su trabajo a dar un servicio integral, donde el cliente sienta que no sólo está bien atendido, también informado.

Por otro lado, también aconsejaría a las agencias de que es el momento para que se unan y se conviertan en profesionales más preparados: entrenando a sus agentes, asegurándose de la calidad de su servicio, informando, que no sólo se trabaje por una comisión o resultado de ventas y se trabaje a largo plazo...

Tienen que unirse porque es el momento de crear oportunidades de crecimiento donde se maximicen los resultados como industria y ayuden a mejorar la imagen del vendedor. Una de las cosas que pasa cuando hay crisis en el mercado inmobiliario es que cuando el propietario tiene un problema económico y quiere vender, prefiere no acudir a los servicios del agente para ahorrarse una comisión. En estos casos, lo que el propietario no entiende es que en tiempos de crisis es cuando más lo necesita. Por eso, estos profesionales se tienen que unir para hacer una campaña que beneficie a todos.

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10:20h

¿Cuáles son los principales obstáculos que frenan la concesión de préstamos por parte de los bancos? ¿Cómo cree que evolucionará el mercado hipotecario?

Existen dos principales obstáculos: el stock y el miedo a la insolvencia del cliente. La manera de reducir este riesgo para el comprador y el agente inmobiliario es buscar propiedades en zonas donde no haya mucho stock o inventario y el precio no tienda bajar.

Por ejemplo, si en un edificio de 100 apartamentos hay 10 disponibles, el precio será más caro que si hay 80 libres. El riesgo para el banco disminuye cuando el comprador compra donde hay menos stock, por eso, hay menos riesgo. Por otro lado, en una pareja donde los dos miembros son clientes existe un doble doble ingreso y por tanto, son más fiables como clientes, ya que la probabilidad de que los dos pierdan en trabajo es más difícil. También mirarán los ahorros del deudor para saber si tiene suficiente \\\\\\\\\\\\\\\'colchón\\\\\\\\\\\\\\\' para aguantar no sólo el reembolso del prestamo sino también los gastos de su vida cotidiana en el caso de que pierda el empleo.

Gran parte de la crisis immobiliaria viene de dar créditos a personas insolventes y con un perfil de alto riesgo. Por eso, la banca recibió una lección y los bancos están embargando propiedades todos los meses en cantidades industriales.

Nadie quiere que la historia se vuelva repetir. Por eso, los bancos ahora van a ser más cuidadosos en la recalificación del cliente. La gente tiene que entender que los bancos están protegiendo de una posible pérdida no sólo así mismos, sino también al comprador que tenga un perfil de alto riesgo.

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10:30h

¿Cuál es su diagnóstico para los próximos años? ¿Cree que seguirán bajando los precios?

Cada mercado se desarrolla de manera específica, pero en general creo que en los mercados se están produciendo ajustes importantes. Hasta que el mercado no recorte los precios hasta donde los compradores crean que son adecuados para comprar, es posible que se sigan devaluando.

En mercados donde haya stock van a tener que bajar el valor de los inmuebles y ser creativos en la financiación y en la oferta. Cuando empiece a haber más compradores que oferta entonces volveremos estar en un ciclo alcista. Los ciclos están marcados y manejados por la demanda. Hoy por hoy, el comprador tiene hoy la batuta de precio.

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