Entrevistas

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09:00h

¿Cómo se encuentra actualmente el mercado residencial en España?

Siempre parto de una premisa: no hay un mercado residencial, sino muchísimos. Cada uno tiene un comportamiento diferente. No es lo mismo una vivienda en el centro de Madrid que una segunda residencia en la costa. Hay mercados más estabilizados y otros en franca caída. Por eso, no es conveniente hacer una generalización.

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09:05h

En cuanto al mercado catalán, ¿cómo está allí actualmente el panorama inmobiliario? ¿Se diferencia mucho del resto del país?

Para poder analizar los distintos escenarios, hay que hacer una importante diferenciación entre la primera y segunda residencia.

La mayoría de las viviendas de primera residencia se encuentra en el centro de las ciudades y presentan una cierta agilización en el ajuste de precios. Es un mercado relativamente activo, pues tiene sus ofertas de pisos en venta a precio de mercado y con buenas condiciones. Si nos alejamos del centro, la venta es más compleja en función del tipo de comprador, porque éste no tiene el mismo acceso al crédito, y ya no hablamos tanto de un factor de crédito, sino de solvencia. Existe una correlación estrecha entre la periferia y el poder adquisitivo. Cuanto más nos alejamos de la clase media-alta, más problemas de solvencia tiene la demanda.

En cuanto a la segunda residencia, la caída de precios ha sido más importante, excepto en las zonas más tradicionales de segunda residencia donde la demanda tiene más poder adquisitivo, como cierta parte de la Costa Brava. Los precios se mantienen con buenos productos y mayor estabilidad. A partir de ahí en primera residencia y segunda residencia de la costa y cerca de los principales centros turísticos, los precios están en caída. Un ejemplo de buena zona de segunda residencia donde los precios se mantienen es Calella, una zona de veraneo de nivel medio-alto. Por el contrario, otra zona donde los precios están en caída y no hay demanda, es el área del del Delta del Ebro con pisos invendibles.

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09:10h

A pesar del progresivo descenso de los precios, ¿cree que el precio de las viviendas en algunas zonas determinadas, como en las capitales y grandes ciudades, ya se ha ajustado?

Sí, pero también el proceso va por barrios. Hay zonas donde se han ajustado y zonas donde aún queda un ajuste pendiente. En función del estatus de la zona, cuanto más alto, más dificil es rebajar. En Barcelona y Madrid no hay tanta obra nueva y en las zonas nuevas el stock es muy justo. La gente que vende tampoco ve la necesidad de bajar los precios más, cuando hay ventas.

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09:15h

¿Cree que la única solución efectiva para deshacerse del stock de viviendas del litoral mediterráneo es rebajando los precios?

No, hay veces que no hay solución. Si me regalan una vivienda que me va costar dinero no la quiero. Por muy barato que sea, si está en un sitio donde no hay nadie y no la puedo alquilar, ¿para qué la quiero? Por mucho que se rebajen los precios, no hay demanda si están tan mal construidas. Alguien la pifió. Hay pueblos que han quedado abandonados en la montaña porque la gente no quiere vivir allá. Además, si no hay crédito tampoco ayuda. La solución, -si hubiera alguna-, seguro que hay personas más listas que ya la habrían encontrado.

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09:20h

¿Se deberían mejorar y ampliar las ventajas fiscales para ayudar al comprador, aparte de la reciente puesta en vigor de la rebaja del IVA por la compra de viviendas nuevas?

La reducción del IVA puede hacer algo en un principio, pero habría que rebajarlo otro 4% directamente y no cobrar IVA. La deducción por vivienda se puede reponer, ayudaría a que bajasen los precios y que hubiese financiación. De esta manera, se perdería la costumbre de comprar sin aportar nada en efectivo.

Desde Forcadell, abogamos por rechazar hipotecas al 100% sin ahorro previo. Si no tenemos ahorro, no tenemos financiación, pero es que el ahorro básico no lo tenemos. Difícilmente, las personas pueden acceder, pues van al banco y no le van a dar el dinero. Antes de tomar una decisión de compra los potenciales compradores se lo piensan porque hay mucha incertidumbre. Los factores psicológicos siempre ayudan, pero no son definitivos. Si los compradores tuviesen una economía pujante y el crecimiento del empleo fuera de forma estable, los demandantes de vivienda se podrían meter en una inversión de vivienda, pero ahora no.

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09:30h

¿Qué se podría hacer para dar un impulso sólido al mercado del alquiler?

Es la mejor salida a esta situación. El mercado de alquiler es bastante sólido. Estamos viendo que el número de operaciones ha incrementado y está funcionando como alternativa de compra. La gente que no puede comprar alquila. No hay alternativa. No pueden compra porque no tienen ahorro ni crédito. La rentabilidad por alquiler está por debajo del 2% (esto es, el alquiler anual dividido por el precio de la vivienda). En este momento, económicamente se justifica el alquilar.

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09:42h

¿Cree que la recuperación del Impuesto de Patrimonio va a perjudicar a los propietarios del mercado de alquiler?

Habrá a unos que sí. Es una impuesto absolutamente injusto y hay mecanismos para eludirlo. Los grandes propietarios van a eludirlo a través de la sociedades, mientras que los propietarios con una, dos o tres viviendas en alquiler van a tener que pagar.

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09:47h

¿Qué postura deberían tomar los bancos para promover la contratación de más hipotecas?

Pagar lo que deben. De esta manera, serían solventes, tendrían más dinero y podrían dar hipotecas. Actualmente,no pueden pagar lo que deben, tienen problemas para refinanciarse y por eso, no consiguen más dinero para dar nuevos créditos. El nivel de endeudamiento es muy alto y los mercados minoristas están muy penalizados. No tienen acceso al crédito y para solucionar esta situación se requiere la limpieza absoluta de sus carteras de créditos.

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09:53h

¿Dónde aconsejaría invertir en el mercado inmobiliario en estos momentos?

Invertiría en el área residencial del centro ciudad, que siempre es una apuesta segura y miraría que la calidad el producto, la situación y el precio. Los locales comerciales en buenas líneas comerciales son otra buena inversión en estos momentos.

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10:00h

¿Qué perspectivas tiene el sector inmobiliario para final de año?

Creo que por ahora se mantendrá en una situación de estancamiento. Tenemos un proceso electoral con gran incertidumbre y no sabemos qué medidas económicas se van a tomar. Están las deudas de los ayuntamientos y de las autonomías. Estamos en una época de muchísima incertidumbre y hasta que no se despeje no vamos a evolucionar. Vamos a seguir estancados.