Entrevistas

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09:00h

¿Cuáles son las principales causas que propiciaron la ‘burbuja’ inmobiliaria y su posterior estallido? ¿\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'La gallina de los huevos de oro’ que era el sector inmobiliario era un arma de doble filo?

La creación de la \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'burbuja\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\' se formó por un incremento en el crédito disponible par el sector, que fue de una intensidad excepcional en cuanto a volumen y duración en años. Los préstamos estaban baratos y accesibles, los intereses bajos y el aliciente de compra de vivienda se aceleró cuando las viviendas subieron de precio. Había una oferta de recursos excepcional.

A algunos países europeos como Alemania, le sobraba crédito y dinero, derivados de sus excedentes comerciales en su mercado inmobiliario. Este dinero era una oferta tremenda y no tenía demanda interna, por eso financió la \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'burbuja\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\' inmobiliaria española, junto con la banca europea, en grandes cifras. A través de la banca española, la nación germana compra bonos y concede créditos a las entidades financieras españolas. Esto crea un esquema de financiación indirecta de la banca extranjera que genera incrementos anuales de crédito hipotecario a la vivienda que llegan al 20% en todo el periodo y casi al 30%.

¿Cómo no se interviene este crédito que supera muchísimo (en 4 veces) el crecimiento de la economía? No hay signos para la autoridades económicas de inestabilidad: la inflación va bien, no hay morosos, hay más trabajo y más riqueza. Con este esquema comienza el \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'pinchazo\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'. La gran crisis se inicia en EEUU y comienzan los impagos en las hipotecas, que arrastran a los activos financieros y a la solvencia de los bancos.

En 2008 en España comenzaron unas bajadas muy fuertes en las ventas de grandes inmobiliarias que las obligan a refinanciarse, no obstante, muchas de ellas no pueden ni se recuperan porque no venden inmuebles. A partir de la caída de la actividad en Europa en 2008 sigue el desplome de la construcción. El tema principal comienza con el crédito prestado a promotores, que superaba los 350.000 millones, y que al ser incapaces de refinanciarse y de devolver la deuda y caen sin posibilidades. Los morosos superan el 15% y se acercan al 20% en el crédito hipotecario de muchas entidades. Por eso, es tan evidente que la crisis financiera del euro y la crisis inmobiliaria estén íntimamente ligadas y los activos inmovilizados.

En estos momentos, nos encontramos en la situación inversa que en la época dorada. Existe un bloqueo enorme de pisos nuevos. La banca soporta la gran caída de los promotores, que tienen muy pocas posibildades de realizar grandes ventas, si no mínimas. Además, tiene que financiar al las inmobiliarias como estaban financiadas antes por la banca europea, al por mayor y a corto plazo.

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09:05h

¿En qué fase se encuentra ahora el sector inmobiliario cuatro años después de que la vivienda alcanzará sus máximos en 2007 y al año siguiente sufriera su gran depresión?

En una fase de ajuste de precios progresivo, suficiente para que no se acumulen los pisos, tanto nuevos como usados. No obstante, el número de viviendas usadas está creciendo por la necesidad de liquidez de los ciudadanos, las dificultades de pago que sufren muchas familias y los embargos. Ha aumentado la oferta en una cantidad gradual. Por otra parte, también se está produciendo mucha vivienda nueva, -unas 700.000 casas-, que representan el 3% del parque de viviendas (que llegan a 27 millones de inmuebles en total). No obstante, la banca no colabora y el ajuste de sus activos inmobiliarios es muy lento, ya que las entidades prefieren mantener el precio en lo que pueda y financiar en buenas condiciones a pocos clientes, pero fiables.

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09:10h

Los últimos datos de compraventa de viviendas reflejan una vertiginosa caída en el segundo trimestre del año, ¿cuáles son las principales razones de esta escasez de transacciones? ¿Espera que continúe este ritmo de caída hasta el final del año?

El enorme stock no se absorbe porque estas viviendas no tienen el precio adecuado para la capacidad adquisitiva del ciudadano y el racionamiento de crédito es tremendo. Los potenciales compradores no tienen liquidez. La situación se ha invertido, pues ahora lo que necesitan es vender. El que quiere comprar tiene un crédito mucho más difícil de condiciones y de precio. Tocaremos fondo cuando se vendan 300.000 viviendas anuales de venta y que comience la liberarse.

El año que viene comenzará a aumentar las ventas de pisos, aunque débilmente por el problema del euro. Las condiciones de crédito cada vez más difíciles. Se encarecen los recursos a todos y es más difícil conseguirlos y, por lo tanto, el crédito. Mientras el problema del euro siga es muy difícil que las transacciones inmobilarias suban.

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09:10h

Los precios de los pisos también se siguen ajustando progresivamente, ¿cuánto más deberían bajar para que fuesen accesibles para la mayoría de los ciudadanos?

El problema es que la gente mira el precio de las viviendas en EEUU, que han llegado a lo más bajo por la presión del stock de pisos y ahora están mucho más baratas. Es más accesible el piso actualmente pero hay muchos menos hogares con la capacidad de conseguir a una financación. Los pisos deberían bajar entre un 15% a 20% en estos años para ser más accesibles.

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09:20h

¿Qué le parece la medida aprobada en País Vasco de ampliar la posibilidad de acceder a una vivienda protegida a rentas más altas?

El tema está en que se vendan los pisos actualmente en stock no en añadirle viviendas de protección oficial. Es mejor ayudar a la persona y no al \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'ladrillo\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'. Si incorporamos viviendas protegidas y agregamos más ofertas y no se ajustará el precio. El tema está en que sumar la vivienda oficial es un añadido a la oferta y no ayuda a liberar la vivienda libre. Hay que ayudar financieramente a lapersona y qué elegir.

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09:30h

¿Votaría por una prolongación de la rebaja del IVA por la compra de viviendas nuevas para 2012? ¿Se debería recuperar también la deducción fiscal por la compra de la casa?

Esas son cosas buenas bien, si se aplican de forma graduada. La deducción fiscal hecha en temas adecuados, alivian. Pero si sube el Impuesto sobre el Patrimonio supone una oferta negativa sobre la oferta del alquiler. Supone un impuesto neto del 3,9% a la renta inmobiliaria y si les restas gastos de comunidad, seguros de mantenimiento y le aplicas el impuesto sobre la renta, se queda en 1,5% y 2%. Se come la rentabilidad del piso alquilado. Las ayudas fiscales bien graduadas y alargadas siempre hay que hacerlas, pero importan en las cantidades más pequeñas que sean donde más se concentren los pisos. El impuesto sobre el Patrimonio es nefasto para las rentas.

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09:35h

¿Cree que la bajada de contratación de hipotecas se debe al miedo de los potenciales demandantes a no poder pagarla o a los excesivos requisitos que pide la banca?

Con el problema del euro la banca está concentrada en vender sus pisos y asfixiada con responsabilidades del crédito. Su financiación es cada vez más cara o más difícil. En cuanto a los compradores el que quiere pedir un crédito y puede, no quiere. Las exigencias de solvencia han subido. Los posibles compradores no piden y los que no tiene crédito no se lo dan. La situación del crédito es de un estancamiento con baja negativa.

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09:40h

¿Cuáles serían los nichos de mercado inmobiliario más adecuados para dar salida al stock de pisos?

El Banco de España ya ha utilizado sus circulares para darle un planteamiento a la banca y para obligarle a vender los pisos, pero sin que esto les suponga un quebranto. Esta línea es una buena política. Intentar vendérselas al público extranjero puede ser una salida que se quede un poco corta.

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09:45h

¿Qué previsiones estima para el mercado inmobiliario este año?

Va a continuar esta aceleración de la bajada por la presión del stock de viviendas nuevas y va a haber un incremento de las viviendas usadas por las necesidades de liquidez y la suma de las embargadas. La vivienda usada es muy importante, pues supone otro tanto de viviendas a la venta. En este segmento, se incluyen todas las viviendas vacías a la venta de segunda vivienda y la viviendas que no se aquilan.

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10:00h

¿Cree que ahora es buen momento para comprar una vivienda? ¿Qué aconsejaría a un potencial comprador?

Que se planteara la compra sin prisas. No obstante, la vivienda tiene muchos beneficios. Eligiendo bien entre 4 ó 5 casas y siendo muy consiciente de que sobre el precio del vendedor se rebaje entre un 20% o 25% y finalmente cuando el comprador llegue el banco debe fijarse muy bien en las cláusulas abusivas.