Entrevistas

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09:00h

¿Por qué difieren tanto las estadísticas que se manejan en el mercado inmobiliario sobre compraventa de viviendas?

Fundamentalmente, difieren por el tipo de datos que se utilizan. Unas estadísticas utilizan los datos de compraventa ante notario y otras contabilizan las inscripciones en el Registro de la Propiedad. En realidad, no debería haber diferencias en los datos solo de carácter temporal, porque el dato de la inscripción es posterior en el tiempo. El año pasado con dos modificaciones fiscales –IVA el 30 de junio y desgravación fiscal el 31 de diciembre- se vio como los datos de los notarios recogen los cambios antes que la estadística del Registro de la Propiedad.

Donde sí hay una notable diferencia es en la fiabilidad del dato porque mientras que en registradores hay que contabilizar los datos de mil y pico Registros de la Propiedad, el volumen de notarios es mucho mayor. En la estadística del Colegio de Registradores hay un seguimiento de la información y un protocolo de actuación por lo que me resulta más fiable y es además y es además, la que utiliza el INE.

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09:05h

¿Cómo se contabilizan los embargos y las daciones en pago en estas estadísticas?

En ninguna de estas estadísticas se controlan los embargos ni las daciones en pago. La estadística de Registradores contabiliza las compraventas del 100% de la propiedad pero hay muchas formas de transmisión que no se recogen. De hecho, las daciones en pago se contabilizan en el apartado Otros en la estadística del Colegio de Registradores. Lo que sí es cierto es que este apartado ha ido creciendo progresivamente en los últimos tiempos.

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09:10h

¿Qué opina de las estadísticas que recogen los precios de la vivienda?

Las estadísticas de precios medios de las viviendas son poco fiables porque se tienen en cuenta las características físicas de las viviendas que se transmiten en cada periodo de tiempo para establecer el precio medio. Es decir, si tomamos una ciudad como Albacete y analizamos los precios hoy darán un resultado, pero si se pone a la venta en unos meses una urbanización nueva cuando se analicen los precios el resultado será totalmente diferente porque se habrá producido un incremento del precio medio de la vivienda.

Ahora mismo las viviendas que se venden son de mejor calidad, son adquiridas por personas con alto poder adquisitivo que compran viviendas de calidad y a más precio. En 2007 se vendía todo, ahora se venden las viviendas de más calidad porque no hay mercado para los productos de nivel más bajo al no tener los potenciales compradores capacidad adquisitiva y de financiación. Esto distorsiona el precio. Las estadísticas de precio medio de la vivienda presentan distorsiones notables por eso me creo poco los datos que se publican.

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09:15h

¿Cómo podría mejorar la investigación sobre el precio?

En Estados Unidos se utiliza el Índice Standard & Poor’s Case-Shiller que analiza el comportamiento de una misma vivienda en el tiempo. Por ejemplo, se compara si una vivienda se trasmitió dos veces durante el periodo de estudio y se hace así con todas las viviendas para saber el precio medio.

Desde la Universidad de Zaragoza se ha utilizado por primera vez este Índice de precios de la vivienda en la estadística recogida en el Anuario del Colegio de Registradores de la Propiedad. Creo que es el índice que tiene mayor fiabilidad.

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09:20h

¿Cuál sería la estadística más importante para que el ciudadano conozca la realidad del mercado?

Creo que la estadística más importante es la que recoge el volumen de compraventas y la mejor en este campo es la del Colegio de Registradores o la del INE que utiliza los mismos datos, pero con una periodicidad mensual. En cuanto a las estadísticas de precio, creo que sería la que publica el Anuario de los Registradores la más fiable.

En este sentido podemos ver que desde el punto álgido del ciclo hasta hoy la bajada de precios ha sido del 30%, aunque el ciudadano puede conseguir rebajas hasta del 50%. Todo depende de las necesidades del vendedor y de la capacidad de negociación del vendedor. Ahora es más sencillo encontrar lo que se busca al precio deseado.

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09:25h

En cuánto al stock inmobiliario, ¿por qué son tan dispares las cifras que ofrecen las distintas fuentes?

Para cuantificar el stock inmobiliario es fundamental conocer el volumen de vivienda nueva comprada, las viviendas terminadas que entran en el stock y las iniciadas. Para conocer estos datos, existe, en primer lugar, el número de visados concedidos que se recogen en las estadísticas de los arquitectos y de los aparejadores. El INE en sus informes utiliza los datos facilitados por el Colegio de Arquitectos. Además, para saber el volumen de viviendas iniciadas es importante contabilizar el número de licencias concedidas por los ayuntamientos.

El problema es que no existe un registro de estas licencias y por eso, es difícil conocer el dato real, igual ocurre cuando se terminan las viviendas. En realidad, solo existe información fiable de lo que se visa y de lo que se vende, pero hay una demora de dos o tres años para conocer el dato real, a lo que se suma ahora que muchas viviendas visadas no se han terminado o ni siquiera se ha iniciado su construcción. En esta situación es difícil hacer una cuantificación fiable del stock.

Yo propuse al Colegio hacer una estadística fiable contabilizando las viviendas que se inician y las que se finalizan. Cuando se inicia una promoción de viviendas hay que inscribir la escritura de obra nueva en el Registro y cuando se termina hay que registrar el seguro decenal de daños, pero no se ha puesto en marcha.

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09:30h

¿Qué criterios deberían tenerse en cuenta para que las estadísticas fueran más ajustadas a la realidad?

En mi opinión, habría que utilizar visados frente a los datos de compraventa de vivienda nueva. A partir de ahí se puede decir que desde 2008 se está absorbiendo el stock porque las viviendas iniciadas son mínimas y la compraventa actual lo absorbe. Entre 2003 y 2008 se generó el stock porque se construía de forma exagerada, pero desde 2008 la compraventa superan a la construcción de viviendas.

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09:35h

¿Cómo afecta al mercado la abundancia de información que se maneja? ¿Un mal dato puede hundir el mercado o al contrario puede provocar una reactivación de las ventas?

La información influye en el comportamiento, tanto de oferente como de demandante. Un dato sensible como los tipos de interés da lugar a un mayor o menor volumen de visitas para comprar vivienda. Los intermediarios, por ejemplo, no quieren que se diga que el precio va a seguir bajando porque entonces el potencial comprador retrasa su decisión de compra. Yo aconsejo que si se quiere vender hay que bajar los precios.

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09:40h

¿Debería existir un control más exhaustivo de los datos para evitar cambios bruscos de tendencia?

Creo que es importante la labor de los medios de comunicación a la hora de tratar la información. Conviene tener claro lo que se dice en cada caso y la fuente que lo dice, no es lo mismo hablar del precio desde un portal web que desde una tasadora o desde la información que se recoge en las escrituras. Es importante explicar qué se publica en cada momento. Las instituciones públicas deben contar con las mejores fuentes de información posible pero no defiendo un control institucional de la información.

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10:00h

¿Cómo debería evolucionar la investigación de las distintas variables que afectan al mercado hipotecario?

Creo que es fundamental apoyar a los grupos de investigación que trabajan en este mercado, porque si hay comunicación fluida entre suministradores de información, instituciones y universidades, la información tendrá más relevancia.