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“Las ventas caerán en 2012, aunque de forma más suave que en 2011″

César Barrasa, especialista en Research y profesor del Instituto de Empresa (IE).
  • 14 may 2012
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César Barrasa, especialista en Research y profesor del Instituto de Empresa (IE).

La fase de ajuste más intensa en la oferta del mercado inmobiliario ya se ha producido. El experto en Research nos señala que, aunque continuará la tendencia general a la baja, sí se suavizará la caída de transacciones este año.

pisos.com

09:00h

¿Está el sector inmobiliario en su fase de ajuste más intensa desde el ‘pinchazo’ de la burbuja inmobiliaria?

Desde el punto de vista de los indicadores de oferta (viviendas visadas e iniciadas) parece que el ajuste más intenso se ha producido ya, pero todavía no podemos asegurar que se haya tocado suelo. En el lado de la demanda, se prevé que las transacciones de viviendas aún sigan cayendo en 2012, aunque quizás de forma más suave a la registrada en 2011.

pisos.com

09:07h

Últimamente, todos los indicadores del mercado inmobiliario registran descensos, ¿cree que las estadísticas oficiales reflejan de manera fiel la situación actual o es aún más recesiva de lo que parece?

Ahora parece que está de moda criticar las estadísticas que disponemos, pero son las mismas, o incluso mejoradas, que existían en los momentos álgidos del mercado (altísimos niveles de producción, subidas de precios porcentuales de dos dígitos,…) y entonces nadie hacía referencia a esto y las daban por buenas, porque convenía.

Desde hace mucho tiempo he comentado, en mis clases y profesionalmente, que el mercado inmobiliario residencial es muy local y por tanto, no hay un mercado sino cientos o miles de micro-mercados (provincias, ciudades, distritos, barrios,…) por lo que es muy difícil llegar a una estadística que pueda reflejar fielmente el comportamiento del mercado en todas y cada una de las zonas que se quieran analizar. Hay que tener claro que, por ejemplo, el precio medio de la vivienda a nivel nacional, o incluso comunidad o provincial, debe ser analizado como un indicador de tendencia coyuntural y no tanto como un dato para valorar el precio de una vivienda concreta.

Dicho esto, es evidente que todo lo que sea mejorar o avanzar en el desarrollo de las estadísticas, bienvenido sea. Por ejemplo, es cierto que cuesta creer que dentro de las transacciones de viviendas no se detalle cuántas son a particulares y cuáles son daciones en pago a los bancos.

pisos.com

09:11h

¿Espera que aún se sigan ajustando los precios en el mercado inmobiliario durante este año?

Sí. Creo que el ajuste debe seguir, siempre hablando en términos generales, hasta aún un 20-25% sobre los precios medios registrados a nivel nacional a finales de 2011. Esto no quiere decir que se tenga que producir este ajuste en todas las provincias de nuestro país, ciudades, distritos o barrios por igual, pero tampoco creo como marcadoras de tendencia las opiniones que se escuchan sobre que la vivienda está empezando a repuntar en determinadas ubicaciones. Es posible pero creo que, en todo caso, serán marginales y la tendencia más general del mercado sigue siendo a la baja.

pisos.com

09:14h

¿Cree que la vivienda prime (de más de 4.000 €/m²) del centro de las ciudades ha detenido la caída de su precio y es la más rentable para comprar como inversión?

Creo que ahora mismo hay tan pocas transacciones, y están tan condicionadas por la falta de financiación, que no estamos ante un mercado perfecto para poder evaluar precios. En mi opinión, no considero la compra de vivienda como una alternativa de inversión pura, ya que la evolución de los precios es incierta y, por tanto, es difícil evaluar posibles retornos a futuros. Sí tengo claro que no creo que volvamos a ver nunca crecimientos de la vivienda como los que hemos visto en los últimos años y que hicieron consolidarse a la vivienda como un producto de inversión.

pisos.com

09:21h

¿Cuándo cree que volverá a reactivarse la compraventa de vivienda?

Cuando mejore la capacidad de la demanda (empleo, renta disponible y confianza) y exista financiación fluida para los compradores.

pisos.com

09:23h

¿Cree que ajustando el precio de los pisos lo suficiente podrían aumentar las ventas actualmente, tal y como está sucediendo en Seseña?

Por supuesto, aunque sigue siendo necesaria la financiación, ya que la inmensa mayoría de los compradores necesitan financiación para poder comprarse una vivienda.

pisos.com

09:26h

¿Cree que la reforma financiera del Gobierno conseguirá dar salida a un importante volumen de stock de pisos de los balances de las entidades financieras?

Debería, pero pasa siempre porque se saneen de verdad los balances de las entidades financieras valorando sus activos al mercado actual.

pisos.com

09:34h

Después de esta crisis de concesión de crédito hipotecario y tras el estreno del Código de Buenas Prácticas para la banca, ¿cree que cambiará el futuro modelo de las hipotecas?

Creo que el modelo será distinto al registrado en el ciclo alcista anterior. Habrá mayor prudencia en los bancos, con valoraciones más ajustadas, un préstamo más cercano al 70% que al 80% del valor de tasación (nada de 100% o 110% como se ha observado en años anteriores) y plazos más cortos de amortización de las hipotecas.

Indudablemente, si se aplicase la posibilidad de dación en pago en las nuevas hipotecas el efecto más directo sería un ajuste importante en las tasaciones y el importe prestado bajaría hasta situarse entre un 50%-60% del valor de tasación, de forma que las entidades tuviesen más cubierto esos préstamos con las garantías.

pisos.com

09:42h

¿Por qué cree que el alquiler aún no acaba de sustituir a la propiedad como fórmula elegida por los españoles para acceder a una vivienda?

Por ahora sigue siendo muy mayoritaria la opción de compra por un componente cultural, pero mi opinión es que, aunque muy lentamente, la alternativa del alquiler va ganando poco a poco más adeptos en nuestro país.

Además, se está produciendo en nuestro país una circunstancia cada vez de mayor relevancia que es el crecimiento del número de hipotecados, cuya deuda es superior al valor de su inmueble. Este hecho, junto a las bajadas de precios que llevamos registradas y las que aún quedan, desmonta la teoría de “la vivienda nunca baja”, mantenida por la mayoría de la población en España hasta esta crisis, y puede contribuir a que determinados segmentos de población contemplen con más fuerza la posibilidad del alquiler.

pisos.com

09:54h

¿Cuándo cree que empezará a mejorar la situación general del mercado inmobiliario?

Cuando mejore la economía española, haya un crecimiento económico que permita generar empleo neto de forma sostenible y, por otro lado, se sanee el sector financiero de forma que vuelva a fluir la financiación al sector inmobiliario. Por ello, considero que 2012 es un año perdido y que habrá que ver cuál es la situación a finales de 2012 para poder evaluar o analizar el posible comportamiento en 2013.

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