Entrevistas

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10:00h

¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario durante este último año 2011 desde que comenzó la crisis en 2008?

Sin duda, 2011 ha sido el año que ha registrado los balances más bajos desde que comenzó la crisis, ya que se han registrado niveles mínimos históricos en todos los campos: mercado hipotecario, compraventa, precios de la vivienda...

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10:05h

¿Cuántos años tardará la vivienda en dejar de ajustar su precio?

Creemos que la vivienda seguirá bajando como mínimo hasta finales de 2013. No veremos las primeras cifras estables ni los primeros incrementos hasta principios de 2014. Debido a que la demanda es muy floja, no hay presión de precios al alza, la cartera de impagos sigue presionando a la baja. Están por ver las medidas que se van a aplicar en relación a las carteras de pisos de los bancos hasta finales de 2013. El precio de la vivienda no tocará fondo este año. No obstante, esto es en términos generales y no se aplica a determinadas propiedades o zonas complicadas de vender que, incluso, puedan subir. En resumen, sí pensamos que seguirán bajando.

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10:10h

¿Cree que la nueva batería de medidas del nuevo gobierno (desgravación fiscal universal por la compra e IVA superreducido) va a animar las ventas de pisos durante el próximo año?

Puede animar la demanda, en parte, pero su efecto va a ser escaso. Lo que va a impulsar la compraventa de viviendas es la recuperación del empleo y de la economía española. Durante este año la economía estará probablemente en recesión y hasta que el empleo (que ronda una tasa de paro del 21%) no repunte, por mucho incentivo fiscal que haya, con esa tasa de paro es difícil que suba. Las desgravaciones o incentivos fiscales serán una ayuda para la gente que tenga empleo y perspectivas para comprar una vivienda. Es una medida de alivio que ayudará algo, pero no es una solución íntegra al problema. Es una influencia positiva, pero muy modesta.

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10:15h

En unas declaraciones de Bankinter estiman que la mayor parte del stock se absorbería en 2 años, ¿cree que tras este periodo se empezará a conceder más créditos o que persistirá la cerrazón crediticia en el sistema bancario?

No está directamente relacionada la absorción del stock con la concesión de crédito nuevo. Es por las diferentes condiciones económicas, como el paro y el nulo incremento de ingresos de las familias, que cada vez menos personas pueden acceder a una hipoteca. La primera derivada para que un particular se decida a firmar una hipoteca es que tenga dinero para pagar un piso y su situación financiera sea solvente. No obstante, si se reduce el stock y la banca se deshace de los activos inmobiliarios de riesgo es posible que se reactive el crédito.

La dificultad de obtener una hipoteca no se encuentra tanto en las condiciones para obtener un crédito, que pueden ser mas o menos estrictas, -porque ahora los tipos de interés están muy bajos-, sino en la falta de poder adquisitivo. Hemos llegado a tener unas ventas en 2007 que rozaban las 400.000 unidades anuales en España con el Euríbor al 4%, y a principios de 2008 se llegó a acercar a 5%. Tres puntos más del 2% de ahora. El coste financiero es menor que hace años, pero la demanda se ha reducido a más de la mitad. Es difícil que las condiciones financieras se relajen más que ahora. El Euríbor está a un nivel bastante bajo. Es difícil que las condiciones financieras se vayan a suavizar. Hace falta que mejore la solvencia de los potenciales compradores. Sin un salario y un contrato fijo no hay nada que hacer. La caída del precio aún no es suficiente.

10:20h

¿Aún creen que Rajoy acabará creando un banco malo para gestionar los activos tóxicos inmobiliarios de la banca, aunque solo sea para el suelo?

No lo sabemos y no podemos manifestarnos políticamente. Según la agencia EFE la idea del banco malo la ha descartado y no tenemos información al respecto.

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10:35h

¿Qué opina del plan de fusión mediante el cual las entidades financieras más grandes y rentables absorberían a los bancos más débiles e insolventes afectados por activos problemáticos inmobiliarios?

En nuestra opinión, no nos debemos pronunciar respecto a la ordenación del sector financiero. No obstante, estamos en contra de cualquier tipo de ayuda pública o subsidio a los bancos que se beneficiaron de la política de riesgo imprudente y poco cautelosa, como las cajas de ahorro. El rescate de los mismos supone un coste y no vemos justificado el rescate de compañías que estén comprometidas por su propia política de riesgos por haber sido irresponsables en el pasado. Se debería recompensar allí donde haya consolidación.

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10:40h

¿Considera positiva la política que está siguiendo el nuevo presidente del Banco Central Europeo (BCE) Mario Draghi, respecto a la bajada de tipos? ¿Cree que va a ser positiva para el mercado hipotecario español?

Es muy positiva en general para la economía, no solo de España, sino también de la Eurozona, excepto para Alemania. Unos tipos de interés más bajos abaratan la financiación y supone menos carga para los hipotecados. Todo lo que suponga un alivio financiero, lo valoramos de forma positiva. Es una rectificación muy acertada, pues ha dejado los tipos en niveles muy adecuados.

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10:45h

¿Cree que se debería fomentar que los pisos vacíos sin vender se pongan en alquiler para dar salida al stock?

La fórmula del alquiler es válida y adecuada, pero el fomento del alquiler es complejo. En España no hay seguridad jurídica, sobre todo para el propietario, en comparación con la que tiene el inquilino. El resto de mercados inmobiliarios europeos funcionan de una manera más eficiente. Hay un porcentaje de viviendas en alquiler en España de más de un 80% que están retiradas de uso y solo el 15% se dedica al alquiler. Esto dificulta la movilidad. Las condiciones de alquiler se deberían cambiar con más facilidad. Liberaría una parte del stock de vivienda en España, que es muy grande, -cercano a las 900.000 viviendas o las construidas durante el boom inmobiliario-, y por otra parte, ampliaría las alternativas en el parque de viviendas español. El mercado inmobiliario español es estrecho y poco ágil.

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10:50h

¿Qué opina de la eliminación de la Renta Básica de Emancipación y la inminente eliminación de la Sociedad Pública de Alquiler?

En cuanto a la RBE, no creo que su eliminación tenga un efecto muy relevante. Para el propietario, si alguien paga un alquiler de más de 600 euros y el casero se entera de que recibe una ayuda de 200 euros, lo puede subir a 750. En general, este tipo de subvenciones lo que hacen es inflar precios y no fomentar el aquiler. No creemos que la suspensión de la RBE ni la supresión de la SPA provoquen un efecto muy importante.

El mercado de alquiler no es que se haya reactivado de una manera relevante. La proporción de viviendas en alquiler es muy pequeña ahora mismo. La media de Europa que está en porcentaje de pisos en alquiler del parque de viviendas gira en torno al 50%, como por ejemplo en Alemania, excepto en España que ronda el 15%. Estas herramientas hasta ahora no han tenido éxito y no han sido muy revelantes. Sería más importante un tipo de cambio normativo fiscal mediante la protección del propitetario.

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11:00h

¿Qué opina de la dación en pago en las hipotecas?

No estamos en contra que se legisle en este sentido. Cada entidad sería libre de ofrecerla pero lo que no aceptamos es que se pueda aplicar de forma reatroactiva. Los contratos están firmados con unas condiciones en las que el cliente nunca es obligado a firmar sin que haya sido consciente. Sería muy peligroso poner en cuestión los fundamentos de los contratos que ya han sido firmados, pues generaría desconfianza en el sector financiero.

Tenemos organismos políticos y fuertes entidades que pueden ofrecer la dación en pago. Pero esto implica un sobrecoste porque el coste de estas hipotecas está relacionado con el riesgo que la entidad financiera tenga que asumir al tener unas garantías menores para cubrirse del impago. Con la aprobación de la dación en pago el riesgo que se asumiría con un préstamo de este tipo en general sería mayor.