Entrevistas

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10:00h

¿Con qué finalidad suelen encargar valoraciones las empresas y de qué tipo de inmuebles?

Nuestros clientes encargan valoraciones para distintas finalidades, entre ellas, para uso contable, para obtener financiación cuando se emplea un inmueble como garantía hipotecaria, para compras, ventas y permutas, así como para operaciones societarias y de salida a bolsa.

Además, y desde hace unos meses, somos también sociedad de tasación reconocida por el Banco de España. Las valoraciones reguladas por el Banco de España son necesarias para la tasación de los bienes inmuebles como garantía hipotecaria.

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10:05h

¿Cómo influye en la valoración el objetivo o el momento actual del mercado? Es decir, ¿por qué los inmuebles valen menos ahora?

La valoración de una propiedad se basa en el valor que ésta alcanza en el mercado. Es el llamado valor de mercado, es decir, la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse, en la fecha de la valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en las que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

Los precios varían asimismo en función de la oferta y demanda. Como consecuencia de la creciente oferta de inmuebles y reducida demanda de los mismos, venimos experimentado caídas prolongadas en el valor de los activos.

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10:10h

¿Qué le aconsejaría a los bancos o a otro tipo de empresas que poseen una gran cartera de pisos embargados?

Gestión proactiva de los mismos para su explotación óptima enmarcada dentro de un plan de ventas estratégico, que permita monetizar los activos y preservar su valor en un proceso que no invite a grandes descuentos y permita poner estos activos en manos de otros propietarios que, a su vez, se puedan convertir en clientes del propio banco.

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10:15h

¿Y a las empresas que ya poseen un gran patrimonio en inmuebles o suelo en situación prime o con valor histórico?

En este caso, optimizar su explotación para asegurar su mayor aprovechamiento y dotar a la corriente de rentas de mayor seguridad y estabilidad en el tiempo, firmando contratos de arrendamiento a medio / largo plazo y con rentas de mercado que permitan a sus inquilinos desarrollar su actividad de forma solvente.

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10:20h

¿Aconsejaría invertir en inmuebles actualmente o esperar?

Hay que diferenciar el mercado residencial del terciario. Si hablamos de inmuebles comerciales, actualmente estamos cerca de haber tocado suelo en las rentas y valores capitales, lo cual hace muy interesante la toma de posición para algunas tipologías concretas de inversor.

La experiencia dice que los family office y determinados patrimonios privados necesitan entrar en el mercado cuando aún les queda por corregir un poco sus rentas, pues una vez que el mercado reconoce la completa finalización en el reajuste de rentas, les resulta imposible acceder, debido a la mayor agresividad en las ofertas que muestran fondos institucionales exteriores, fundamentalmente procedentes del Reino Unido y Alemania.

A esto se une el que en mercados como el de Madrid, cuyos ciclos de rotación de los activos son más largos, una vez se alcance el crecimiento de rentas muchos de los activos se retiran del mercado y la única oportunidad de posicionarse en ellos son momentos como el actual, donde no se ha alcanzado el suelo pero estamos ya muy cerca.

En principio, sí se aconsejaría la toma de posiciones en locales comerciales y oficinas en las zonas prime de las principales ciudades (Madrid y Barcelona). En cuanto a residencial, la recomendación de inversión en vivienda en 2012 va a depender del producto buscado y la plaza concreta, pero como línea general diría que la entrada de las entidades financieras como principales ofertantes en el mercado residencial que tuvo lugar hace dos años no se ha traducido hasta el presente año en una oferta residencial más ajustada en precios.

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10:25h

¿Y vender?

Depende de las necesidades y motivaciones del propietario. En función de cuándo se adquirió el inmueble esto puede suponer pérdidas o plusvalías. Por un lado, la venta se produciría en la parte más baja de un ciclo inmobiliario; no obstante, su reinversión en otros activos que presenten un mejor y más óptimo desarrollo inmobiliario futuro puede hacer que la venta sea una opción más rentable.

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10:30h

¿Sigue siendo rentable desplazar las oficinas al extrarradio?

La corrección de rentas que venimos experimentando los últimos años han propiciado que el “gap” de renta entre el centro y extrarradio se reduzca. Por lo tanto, venimos experimentando cómo muchas compañías del extrarradio han decidido reubicarse más céntricamente. Igualmente, la calidad de los espacios en el centro son equiparables a los más modernos del extrarradio, favoreciendo a estos activos, que han demostrado mayor éxito cautivando el interés de los ocupantes.

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10:40h

También ofrecen apoyo en litigios. ¿Cuáles son los casos más habituales en los que les requieren?

Testamentarias, procesos administrativos, peritaje, y como expertos independientes.

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10:45h

¿Qué es un proceso de due diligence?

Es términos generales, se trata de un proceso de auditoría y comprobación documental de los aspectos, económicos, financieros, legales, fiscales, técnicos y medioambientales, que permite verificar la validez y alcance de la información en un proceso de compraventa.

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11:00h

Según su experiencia en estudios sobre el mercado inmobiliario, ¿cómo evolucionará el mercado residencial y la inversión en 2012?

Los precios de vivienda en España prosiguen hoy en día su tendencia bajista. Los datos oficiales indican que los descensos acumulados del precio medio de la vivienda en España se sitúan en torno al 16,6% en vivienda nueva y al 18,2% en segunda mano. Previsiblemente, los precios continuarán bajando en lo que queda de 2011, así como en 2012, a tasas en torno al 5-10% interanual hasta llegar al 20-25% de bajada acumulada desde máximos.

Mientras tanto, la escasa demanda efectiva en el mercado residencial se centra más que nunca en la vivienda más asequible: así pues en el primer trimestre de 2011, más del 91% de las transacciones residenciales efectuadas fueron por un valor inferior a los 300.000 euros, superando ese precio menos de un 9% de las mismas, esperándose que sea la tónica para el conjunto del año.

Actualmente, el mercado de inversión esta experimentando niveles que suponen un descenso de más del 50% respecto al año anterior. Las diferencias entre las expectativas del vendedor y comprador continúan siendo una de las principales razones para esta reeducación, enmarcadas en un contexto de mercado que carece de testigos y donde el acceso a la financiación determina el éxito de la compraventa. La situación macroeconómica y el difícil acceso a la financiación son los principales temas que más preocupan a los inversores, lo que unido a las bajadas en rentas y valores capitales hacen que el sector de inversión inmobiliaria se encuentren en sus niveles más bajos.

Entendemos que, en la medida que las perspectivas macroeconómicas empiecen a presentar posibles mejoras futuras y las entidades financieras recuperen la confianza entre ellas y circule la financiación de forma más eficiente, los inversores acudirán al mercado con mayor apetito en la misma medida que los vendedores estén en disposición a vender en los niveles actuales de mercado.