Entrevistas

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09:00h

La compraventa sigue bajo mínimos. ¿Qué se puede esperar de aquí a finales de año? ¿Y para 2012?

En lo que queda de año la tónica no cambiará. El único estímulo actual a la demanda es el tipo reducido del IVA, y no creo que sea suficientemente atractivo como para compensar la desconfianza por la situación macroeconómica y el paro. De cara a 2012 habrá que esperar a la implantación de nuevas medidas dirigidas al mercado laboral, un aspecto que será fundamental. Poder visualizar el sector a mediados o finales del próximo año es complicado. Estamos con la incertidumbre de saber cuál será la evolución de la crisis de deuda que afecta a España.

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09:05h

Las elecciones generales del 20 de noviembre marcarán la recuperación de la deducción por compra de vivienda habitual ¿Cree que hay gente que está dilatando su decisión en función del resultado?

No creo que sea una masa de gente importante. El Gobierno que entre tiene que intentar estimular la demanda como sea. Tenemos una sobreoferta en vivienda nueva y usada frente a una demanda débil. Además de la desgravación por compra de vivienda habitual, debería existir otra deducción para vivienda no principal destinada al alquiler e incentivarse la exención sobre segunda residencia. Las ventajas fiscales tendrían que ser más importantes para la adquisición de viviendas que se compren para poner en alquiler.

Todas estas medidas deben ser temporales, mientras que se solucione el gran desfase entre oferta y demanda. Una vez se absorba el stock y se vaya volviendo a la reactivación se deben reducir estos estímulos paulatinamente. Emplear políticas fiscales y tributarias es la única arma a utilizar desde el lado de la demanda.

Desde el lado de la oferta, la marcha del mercado dependerá de las políticas comerciales de las entidades financieras, y éstas a su vez dependerán de la necesidad de liquidez y de las provisiones y depreciaciones impuestas por el Banco de España, el cual tiene un papel muy difícil, ya que ha de velar por que se reflejen en los balances los valores reales de los activos financieros, pero sin que esto conlleve el reconocimiento de pérdidas inasumibles por el sistema financiero.

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09:10h

El IVA al 4% para la compra de vivienda nueva también atenderá a una posible prórroga ¿Será más sencillo cerrar operaciones de obra nueva

Esta medida va en la dirección correcta pero la repercusión es limitada. La reducción del IVA establece una diferencia entre la vivienda nueva y la usada, por lo que habría que trasladar ese 4% al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sin embargo, éste es un impuesto que no depende del Estado, sino de las Comunidades Autónomas.La situación macroeconómica, el mercado de trabajo y las expectativas de bajada de precio pesan más que cualquier estimulo fiscal, pero eso no significa que no se deban establecer.

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09:15h

¿Cómo afectan los tipos de interés a la compraventa actualmente?

Los tipos de interés no son un problema determinante para el sector porque siguen siendo históricamente bajos. No se trata de un elemento distorsionador a corto plazo. Además, de poco sirve que sean bajos si se aumentan los diferenciales, que es lo que está pasando actualmente, siendo más altos para las hipotecas entre particulares que para las que se suscriben sobre los inmuebles de los propios bancos y cajas.

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09:20h

¿Hasta qué punto deben los vendedores aplicar rebajas?

El único precio es el que impone el mercado, el resto son elucubraciones. Hay muchas fórmulas para dar con el precio adecuado: midiendo el esfuerzo en porcentaje a la renta, analizando el número de salarios por hogar, calculando el diferencial entre el precio de compra y la renta de alquiler, conociendo la brecha entre la evolución de los precios de consumo y el precio de la vivienda en los últimos 15-20 años… Todos estos análisis dan resultados distintos, así que lo que se impone es lo que dice el mercado. Hoy, con una demanda tan débil, el que quiera vender debe hacer una rebaja sustancial para resultar competitivo en precio.

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09:25h

¿El valor de la vivienda ha pasado a ser una cuestión del comprador?

Totalmente. Se ha pasado de tener un mercado con dominio del oferente a uno con dominio del demandante. El poder de negociación, a día de hoy, lo tiene el que compra porque hay sobreoferta en el mercado residencial, y la tendencia a corto plazo no variará sustancialmente.

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09:30h

¿Qué calidad tiene el stock que queda por vender? ¿Tendrá salida o es prácticamente invendible?

No se han agotado las buenas localizaciones, lo que pasa es que el precio actual no ha promovido el cruce de la curva de la oferta y de la demanda. Es inadmisible que con la importancia que tiene el sector residencial en la economía española, no existan datos sobre el stock: dónde está, cuáles son las tipologías de vivienda existentes, cuáles son los precios de venta…

Para intentar abordar soluciones hay que conocer cualitativamente y cuantitativamente el stock que existe, tanto de nueva como de usada. Cada uno tiene una estimación de la nueva, que generalmente se mueve entre las 700.000-900.000 unidades, pero de la usada no hay datos. Se necesitaría un estudio de campo importante. Por otro lado, tampoco se sabe cuánto suelo hay y qué características tiene, cuando es lo que pone en duda toda la economía española.

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09:35h

¿Qué soluciones propondría para gestionar el inventario inmobiliario que no se va a transformar en venta a corto plazo?

Es un tema complejo, pero descarto demoliciones con carácter general para viviendas mal localizadas. Si es necesario, sería la excepción. Primero hay que cuantificar, saber cuál es la magnitud del problema.

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09:40h

¿El stock es el principal problema que impide que se construyan nuevas viviendas o es la falta de financiación para desarrollar nuevos proyectos?

La exposición del sector financiero al inmobiliario es el verdadero problema. A las entidades les penalizan el que otorguen préstamos para la construcción de nuevas viviendas, ya sea a través de las provisiones, o por medio de la penalización de los mercados financieros internacionales, que no quieren entidades expuestas al sector inmobiliario.

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09:45h

¿Cree que existen regiones, provincias o capitales donde la crisis inmobiliaria ni se ha notado?

La crisis y el ajuste se notan más en algunas localizaciones y productos que en otros, pero se reflejan en todos al fin y al cabo. Las viviendas ‘prime’ bajarán menos, principalmente porque la oferta es limitada. Con 5 millones de parados y con la incertidumbre sobre devolver la deuda privada y pública no hay ninguna localización que no se vea afectada.

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09:45h

¿En qué porcentaje está la rigidez hipotecaria impidiendo la compraventa?

Hay una clara dicotomía en el mercado residencial. Por un lado, están las viviendas en manos de las entidades, que obtienen financiación con unas condiciones similares a la época del ‘boom’. Asimismo, las viviendas en manos de promotores financiadas por los bancos también obtienen mejores condiciones, mientras que las operaciones entre particulares sí que están sometidas a un endurecimiento de los requisitos para obtener un préstamo.

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09:47h

¿Cree que se debería presionar a las entidades financieras para que se estableciese una homogenización en la financiación hipotecaria de viviendas?

El problema sería que se establecería por abajo, no por arriba. Creo que sería una locura porque habría más restricciones incluso.

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09:50h

Más allá del precio ajustado y de la fácil financiación, ¿el empleo es la verdadera clave para que haya compradores? ¿Cómo cree que ha afectado la inestabilidad laboral a la morosidad y las ejecuciones?

Efectivamente. Las circunstancias financieras no han variado, ya que los tipos son mínimos e incluso caminan a la baja. El problema viene del entorno económico, de la destrucción de empleo.

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10:00h

¿Está a favor o en contra de la dación en pago para particulares?

A pesar de haber aumentando el porcentaje del valor de adjudicación, del 50 al 60% con respecto al valor de tasación, el sistema de ejecuciones que existe actualmente resulta injusto y hay que modificarlo. Por otro lado, por un tema de seguridad jurídica, no se puede instaurar la dación con carácter retroactivo: las entidades son inversores que atienden a unas normas hipotecarias, que asumen un riesgo teniendo en cuenta la devolución de una cantidad con intereses.

Cuando se firma una escritura, todo el mundo debería conocer que pasaría en caso de impago. La mayoría ha firmado sin conocer su responsabilidad, y sin saber que, si se produce el impago, la vivienda se va a volver a tasar, el banco se quedará con el inmueble y el hipotecado seguirá pagando. La dación para las hipotecas ya firmadas no me parece algo que pueda ser bueno para España, aunque veo bien que de cara a las futuras hipotecas sí se establezca como una alternativa a la que el cliente pueda o no acogerse.