Entrevistas

pisos.com

09:00h

¿En qué medida les ha afectado la crisis del sector? ¿Cree que las inmobiliarias han sido las mayores perjudicadas de la crisis?

Las empresas del sector inmobiliario nos hemos visto obligados a reciclarnos. Hemos tenido que reinventar el negocio desde 2007 con el comienzo de la crisis inmobiliaria, momento en el que nuestras ventas eran cero. El sistema de negocio dio un giro, pasamos de tener 1.000 compradores para una vivienda a tener 1.000 viviendas para un comprador.

Nuestra solución fue buscar compradores y seleccionar sus intereses. La primera estrategia que formulamos fue la creación de un sistema de venta de particular a particular con todas las ventajas y servicios de una inmobiliaria de prestigio como Alza Humanes.

En el fondo, la crisis ha venido bien, ha sido una limpieza en el sector, hemos quedado los verdaderos profesionales: agencias que trabajan con transparencia, solvencia y eficacia para dar un óptimo servicio a vendedores y compradores. Por ahora, ha desaparecido el 80% del sector y todavía, del 20% restante, algunos tendrán que echar el cierre.

pisos.com

09:05h

Entre las estrategias que han puesto en marcha para animar la compraventa están los contratos de alquiler con opción a compra. ¿Qué les empujó a desarrollar esta iniciativa?

El momento del que partimos fue cuando los bancos no facilitaban ya financiación para poder ayudar a esos clientes que tenían la necesidad urgente de vender su casa, víctimas de la crisis, junto con la necesidad de financiación de los compradores, que necesitaban aportar el 30% del precio de la vivienda que deseaban obtener. Para ello diseñamos nuestro exclusivo sistema de alquiler con opción a compra.

pisos.com

09:10h

El stock de viviendas sin vender es uno de los lastres del sector. ¿Apostar por el alquiler con opción a compra es la solución?

Obviamente, la gran cantidad de viviendas en venta y los pocos compradores que pueden acceder a ellas debido a la actual ‘no financiación’ de los bancos ha llevado a una obligada bajada de los precios de hasta un 50% del precio que tenían en 2007. Algunos clientes-vendedores por desconocimiento, apego a sus hogares o hipotecas altas se resisten a bajar ese 50% que facilitaría la venta de la vivienda en cuestión de horas. Con nuestro alquiler con opción a compra hemos conseguido que las viviendas ofertadas se vendan en tiempo récord, dado que tenemos una base de clientes-compradores registrados que ronda los 2.000, de los que sabemos qué buscan, dónde lo buscan, cómo y cuándo lo quieren y, lo más importante, pueden pagarlo, dato que conocemos tras hacerles un estudio económico-financiero previo.

pisos.com

09:15h

Uno de los grandes problemas del alquiler con opción a compra es su fiscalidad. ¿Cómo han resuelto este problema?

Se piensa de primeras, por desconocimiento, que un alquiler con opción a compra sale a la larga caro, aunque con un ejemplo que les voy a dar van a entender que esto no es cierto. Un cliente quiere adquirir una vivienda de segunda mano con un precio de 150.000 euros con una renta mensual establecida de 500 euros durante 36 meses (tres años) que se tributa según un ITP del 7% sobre el 10% del precio de venta, lo que quiere decir que solo se pagarían 1.050 euros. A cambio, habría que descontar 18.000 euros del precio de venta marcado (150.000 euros), debido a la suma de los 500 euros que se han estado pagando mensualmente durante los tres primeros años. Así, el cliente-comprador pagaría 132.000 euros en la compra, por tanto ¿dónde está el gasto? Con una hipoteca, pagando la misma cantidad en esos tres años, todo serían intereses.

pisos.com

09:20h

¿En qué consisten los contratos que ofrecen de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra podría definirse como una venta a plazos, mediante una mínima entrada llamada ‘prima de opción’ que suele estar alrededor de los 6.000 euros. El cliente-comprador se garantiza la exclusividad de la venta durante tres o cinco años, es decir, el propietario solo puede vender a ese comprador o a la persona que él designe, salvo que el propietario asuma el pago de una indemnización al comprador del doble (200%) de todas las cantidades ya pagadas por éste, prima de opción, rentas, etc.

pisos.com

09:25h

El alquiler con opción a compra no deja de ser un alquiler, lo que lleva implícita cierta inseguridad para el propietario. ¿Cómo resuelven esta problemática desde Alza Humanes?

Somos conscientes del temor de algunos propietarios a alquilar por los posibles destrozos, impagos y la inseguridad que generan algunos inquilinos. Hemos conseguido por ello aglutinar en un pack todas las garantías jurídicas y aseguradoras para proporcionar un alto grado de tranquilidad a los propietarios así como a los inquilinos: • Convenio de arbitraje: garantía que cubre todos los gastos de abogados y procuradores y los del proceso durante la duración del contrato. • Seguro de hogar para cubrir el continente y de Responsabilidad Civil al contenido para el propietario durante el primer año. • Seguro de hogar para cubrir el contenido y de Responsabilidad Civil al continente para el inquilino (futuro comprador) durante el primer año. • Seguro de 6.000 euros en caso de desperfectos en la vivienda causados por el inquilino en el primer año. • Y, lo más importante, Seguro de Rentas pagaderas mes a mes en caso de impago por el inquilino en el mismo periodo de tiempo que las anteriores.

pisos.com

09:30h

¿Qué nivel de acogida ha tenido el alquiler con opción a compra entre los propietarios que acuden a su agencia?

La acogida del alquiler con opción a compra por parte de los dos tipos de clientes (vendedor y comprador) ha sido muy buena, y cada día son más los interesados en este tipo de compraventa. Sobre todo, los propietarios que por circunstancias ya citadas se ven obligados a dejar y vender sus casas, y necesitan una gestión rápida de la venta.

pisos.com

09:35h

¿Qué grado de éxito ha tenido esta posibilidad entre aquellos que acuden a Alza Inmobiliaria a buscar una casa?

El desconocimiento de este sistema de negocio, tan poco común, da miedo de primeras a los clientes, pero una vez que les explicamos todos los aspectos positivos que tiene nuestro sistema quedan muy satisfechos y la operación se realiza de manera sencilla y rápida.

pisos.com

09:40h

¿Cuál es el perfil del propietario y del demandante del alquiler con opción a compra?

El perfil general que caracteriza a los propietarios es gente que necesita vender su casa con urgencia porque, debido a la crisis, no puede hacer frente a los gastos que ésta conlleva. Otro porcentaje importante son parejas que acaban de sufrir una ruptura sentimental, y otro, no menos importante, personas que optan por una calidad de vida mayor y son conscientes de la imposibilidad de la venta directa en los tiempos que corren y se decantan por el alquiler con opción a compra como solución.

Por su parte, el perfil del propietario se suele ajustar a jóvenes de hasta 35 años con un trabajo estable que no llegan a tener los ahorros suficientes para optar por la compra directa. Hay que recordar que hay que disponer de al menos el 30% del precio de venta, mientras que con el alquiler con opción a compra es suficiente tener 6.000 euros para disfrutar de una casa.

En lo que respecta a las viviendas más demandadas, son las de tres dormitorios, seguidas de las de dos y, sobre todo, viviendas que tengan una buena comunicación con los transportes públicos.

pisos.com

10:00h

¿En qué zonas han detectado una mayor necesidad de dar a conocer el alquiler con opción a compra entre vendedores y compradores?

No tenemos predilección ni pensamos explotar ninguna zona en concreto. Nos demandan viviendas en alquiler con opción a compra prácticamente en todas las zonas. Trabajamos tanto toda la zona sur de Madrid como el Corredor de El Henares. Ya hemos hecho también operaciones en otras Comunidades Autónomas como Toledo, Asturias, León, Andalucía y, sobre todo, en las zonas de costa.