En este loco mundo hay propietarios de terrenos que están dispuestos a construirse una casa con el único propósito de fastidiar al vecino. Una búsqueda en Flickr nos muestra un curioso surtido de viviendas empotradas en franjas de terreno estrechísimas y hogares de retorcido diseño cuyo único y obvio fin es tapar las vistas al colindante y  vengar así una afrenta inmobiliaria o saldar viejas cuentas. Son las llamadas casas vengativas (spite houses), que tienen hasta entrada propia en la Wikipedia.

Nos preguntamos si cabe cometer tan magníficas afrentas en España. Una década de excesos inmobiliarios han convertido buena parte de nuestra costa en un erial de cemento, destrozando paisajes y vistas que antes pertenecían a todos. Muchos constructores y políticos locales están convencidos de que la normativa urbanística está para incumplirse. Pero no quería en esta ocasión hablar de tropelías urbanísticas, sino de problemas entre particulares.

¿Puede mi vecino construirse un chalet tapando las vistas del mío, o abriéndose una ventana con estupendas vistas a mi piscina? Sin perjuicio de lo que establezcan las normas urbanísticas del municipio, habrá que estarse al Código Civil (artículos 580 y siguientes), que establece con ameno lenguaje decimonónico que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad”. La distancia se reduce a 60 cm si se trata de una vista oblicua.

Ello salvo que el vecino adquiera la llamada servidumbre de luces y vistas, mediante contrato o mediante prescripción de 20 años. Si no existe esta servidumbre y no se cumplen las distancias citadas, podemos intentar detener la construcción entablando ante el juzgado una demanda de suspensión sumaria (el antiguamente llamado interdicto) de obra nueva con arreglo al art. 250.1.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No parece, por tanto, buena idea erigir una casa entera solo para importunar al vecino. Según Sir Francis Bacon, quien quiere venganza guarda sus heridas abiertas. Allá cada uno con sus fobias, pero ¿no hay forma un poco más barata y menos duradera de amargarle la vida?

* Foto de John Stephen Dwyer bajo dominio público, en Wikipedia

Mediante una cláusula de arbitraje en el contrato de arrendamiento, propietario e inquilino someten libremente la resolución de la totalidad o algunas de sus posibles diferencias futuras a una corte arbitral. Si surge algún conflicto, cualquiera de las partes puede someterlo a la decisión de los árbitros, cuya decisión (el ‘laudo’) tiene la misma fuerza vinculante que una sentencia de un juez. La cosa parece rápida y segura. Pero… no descorchemos el cava aún. Veamos algunos intríngulis:

• Si la parte incumple el laudo, el interesado tendrá que acudir necesariamente a un juzgado de primera instancia para instar su ejecución (es decir, para que expulsen al moroso, embarguen cuentas bancarias, etc.)
• Hay un aspecto jurídico problemático. Según la ley de arbitraje, éste se limita a aquellas materias que sean de libre disposición para las partes. No existe inconveniente cuando se trata de locales de negocio, supuesto en que la ley de arrendamientos urbanos da a las partes una libertad casi total para pactar lo que estimen oportuno. Sin embargo, esa misma ley establece múltiples mecanismos de protección del inquilino de vivienda, al que supone parte más débil, tales como la prórroga forzosa hasta cinco años, o la posibilidad de detener (“enervar”) el desahucio pagando las cantidades adeudadas. Estas ventajas legales del inquilino son de derecho necesario, es decir, son irrenunciables y por tanto, no disponibles. La parte condenada por el laudo podría argumentar ante un juez la nulidad de la cláusula arbitral por este motivo, con lo cual el proceso arbitral no habrá servido más que para enredar y perder tiempo.
• Para evitar estos problemas, conviene redactar una cláusula arbitral lo más exhaustiva y equitativa posible. A modo de ejemplo, la cláusula o convenio arbitral no puede impedir la ya comentada enervación del desahucio, ya que se trata de un derecho irrenunciable del inquilino.
• El arbitraje deberá ser de los denominados “de derecho”, evitando los de equidad, es decir, los decididos por un lego en derecho conforme a su personal criterio.
• Mi yo corporativista me va a regañar por decir esto, pero allá va. Una ventaja del arbitraje en materia de alquileres es que evita el coste de abogado y procurador, ya que las partes habitualmente se dirigen directamente a la corte arbitral. En todo caso, lo que parece una ventaja puede, a la postre, resultar todo lo contrario: la automedicación (jurídica) es peligrosa.
• Hablando de costes, la inclusión de una cláusula de arbitraje en el contrato es obviamente gratuita, pero los servicios de la corte arbitral, si llegase el caso de tener que emplearlos, no lo son. Las partes han de anticipar sus tarifas, aunque puedan repercutirlas después contra la parte vencida en el arbitraje. En cambio, los juzgados prestan su servicio público de forma gratuita (salvo para grandes empresas, que han de pagar una tasa).
• Todo lo anterior vale para los arrendamientos pactados entre particulares. En cambio, si el propietario es una empresa y el inquilino un particular, lo más probable es que la cláusula de arbitraje sea nula. Y ello por que cabe presumir que haya sido fruto de una imposición del propietario que vulnera los derechos del arrendatario como consumidor.

* Imagen de efremigio, en Flickr, con licencia Creative Commons.

Este pugilato administrativo está arbitrado en España por una ley prediluviana (¡de 1957!) y sucesivamente parcheada, que establece normas distintas según las prisas que tenga la Administración para acometer las obras. En la vía ordinaria, resumidamente, la Administración valora, paga y ocupa. En cambio, por la vía de urgencia valora, ocupa y paga; un sutil cambio de orden bastante relevante para el propietario afectado, teniendo en cuenta que ésta vía de urgencia, prevista para situaciones excepcionales es precisamente la que más se utiliza, y la otra, la ordinaria, apenas se emplea. Esto de convertir lo excepcional en norma, y lo normal en excepcional es costumbre inveterada de nuestro bienamado legislador patrio, qué le vamos a hacer.

¿Qué podemos aconsejar al propietario afectado por un proyecto de expropiación? He aquí algunas recomendaciones:

• No quiero ponerme corporativista, pero lo primero será hacerse con los servicios de un abogado especializado en la materia, que te orientará sobre los pasos que te conviene tomar para obtener una contraprestación razonable, un justiprecio que haga honor a su nombre.
• Evita la pasividad. No aceptes sin más lo que la Administración te ofrezca, que será lo mínimo, y seguramente sin tener en cuenta aspectos que solo el afectado conoce.
• Elabora junto con tu abogado una Hoja de Aprecio lo más concienzuda posible, con la ayuda de un arquitecto, perito agrónomo u otro profesional. Cuidado con la valoración que expreses en ese documento; posteriormente no podrás elevarla.
• Comprueba los aspectos registrales de tu finca, que está correctamente inscrita en el Catastro, en el Registro de la Propiedad, y que las superficies que allí constan son las correctas.
• Reúne toda la documentación posible sobre la finca a expropiar y los perjuicios que se ocasionarán: escrituras de propiedad, reportaje fotográfico, certificaciones registrales, catastrales y urbanísticas, facturas de las inversiones de mejora que hayas realizado, listado de elementos afectados (edificios, árboles, cosechas en curso, etc.).
• A veces conviene incluso ir más allá e impugnar la necesidad de ocupación de tus terrenos que alegue la Administración para acudir a la expropiación forzosa. Si se trata de una carretera, podemos incluso proponer una modificación puntual del trazado, que si resulta razonable podría ser acogida por la entidad expropiante.
• Mucho ojo con el premio de afección, que es una forma alambicada de denominar al valor moral o afectivo, el cariño que los bienes tienen para su propietario, y que ascienden al 5% de la tasación total. La Administración suele olvidarse del premio en su oferta inicial, así que conviene pedirlo expresamente en nuestra Hoja de Aprecio y en nuestras impugnaciones posteriores.
• Si no estás de acuerdo con la oferta de la Administración, y decides acudir al Jurado Provincial de Expropiación o a la vía judicial, no olvides exigir los intereses de demora. Estos se devengan siempre que haya una tardanza de más de seis meses desde el inicio del expediente expropiatorio, un plazo que se excede casi siempre. Si pasan más de dos años, podemos incluso exigir una nueva tasación de los bienes que tenga en cuenta la revalorización experimentada en ese periodo.

Hay otros muchos aspectos que cabe analizar pero exceden de este breve comentario. En todo caso, me atrevo a resumir todos los consejos en uno: No te conformes nunca con el primer precio que te ofrezca la Administración. Un informe de la consultora Unive afirma que la “desproporción existente entre las valoraciones que realiza la Administración para calcular el justiprecio y las cantidades que finalmente conceden los tribunales es, según los casos, verdaderamente espectacular”.

Así las cosas, dar la batalla incluso ante el siguiente escalón (el Jurado Provincial de Expropiación) o en la posterior vía judicial contencioso-administrativa puede y suele ser lo justo y lo más rentable para el expropiado. Es conocida la simpatía con la que los jueces acogen por lo general las reclamaciones de los particulares expropiados frente a las todopoderosas entidades expropiantes. ¡Ánimo!

* Imagen de efremigio, en Flickr, con licencia Creative Commons.

El Parlamento español no tiene nada que envidiar a un estudio de Hollywood en cuanto a las grandes producciones se refiere, cinematográficas en el primer caso y legislativas en el segundo. Ambos lanzan productos de escasa calidad pero con gran aparato y empaque, con enorme despliegue promocional, que son consumidos ávida y rápidamente por las masas en las primeras semanas, y luego caen merecidamente en el olvido.

Hoy nos enteramos de la última superproducción del legislador patrio: el Senado ha aprobado una reforma de la ley de arrendamientos urbanos, ampliando los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de vivienda, de modo que el propietario pueda disponer de su casa si la necesita para sus hijos, sus padres o su pareja en caso de divorcio.

Mientras nos comemos las palomitas, conviene que recapitulemos un poco. El predominio de la vivienda en propiedad en nuestro país proviene de la ley de arrendamientos urbanos de 1964, que protegía paternalmente al inquilino al congelar la renta y en particular, al establecer una prórroga forzosa a su favor.

El infortunado propietario acababa casado toda su vida con un señor que le pagaba una miseria y al que no podía expulsar salvo en extrañísimos casos. No nos extrañe que el mercado de la vivienda en alquiler cayese por los suelos. ¿Qué propietario o inversor en sus cabales iba a poner su piso en alquiler y perderlo de vista durante décadas con una renta ultracongelada como una merluza del Gran Sol?

Llegados a 1985, el ministro de Hacienda Miguel Boyer sacó un rato de una tarde que le dejaba libre la expropiación de Rumasa para hacer una cosa muy juiciosa. Dictó un decreto suprimiendo la prórroga forzosa (para los contratos firmados a partir de entonces) y liberalizando los demás aspectos del arrendamiento, como la duración del contrato y la actualización de la renta.

La reforma, sin obrar milagros, funcionó razonablemente bien, puesto que los propietarios, libres ya de los grilletes que les ataban a sus inquilinos, se mostraron más proclives a poner sus inmuebles en alquiler. Pero en esas estábamos cuando en 1994 se aprobó la ahora vigente ley de arrendamientos, que con el paternal objetivo de dar estabilidad al inquilino estableció una duración mínima de 5 años para los contratos de alquiler de viviendas, a opción del inquilino.

Lo único que consiguió nuestro prolífico legislador fue distorsionar la oferta de alquileres al desterrar del mercado aquellos inmuebles cuyos dueños no desean periodos mínimos de alquiler tan largos. Y es que cinco años son muchos años. Nuestro legislador quiso ser el espadachín que socorre a la indefensa damisela e, ignorante de la ley de las consecuencias imprevistas, acabó convirtiéndose en algo parecido al Vengador Tóxico.

Ahora parece que la prórroga forzosa se suavizará un poco. Pero seguirá existiendo, y mientras eso siga así, pocos dueños se aventurarán a perder de vista su inmueble durante cinco años. Por no hablar de otros obstáculos como la lentitud de los juzgados y la falta de seguridad jurídica ante tanta hipertrofia normativa. Boyer, ¡vuelve!

Imagen: Catarina Campino, con licencia CC

Durante los meses de verano, algunas de estos hogares desaparecen literalmente entre la feraz vegetación formadas por los arbustos y los árboles que plantaron en su día sus desafortunados propietarios. Las estructuras me provocan la misma sensación, entre la fascinación y el escalofrío, que las lápidas de los cementerios antiguos.

En España es frecuente oír aquello de: “si no pago la hipoteca, pues nada, que se quede la casa el banco, y a correr”. Se piensa que el banco, para hacer valer su deuda, se contentará ejecutando la hipoteca y quedándose con la vivienda. Pues bien, esto no es enteramente cierto. Salvo que los raros casos en que el préstamo hipotecario disponga otra cosa, el deudor responde del cumplimiento de su obligación con todos sus bienes, presentes y futuros (artículo 1.911 del Código Civil).

Es decir, que si el valor de la casa, después del procedimiento judicial de ejecución instado por el banco, no resulta suficiente para cubrir la responsabilidad hipotecaria (que incluye el principal, los intereses ordinarios, los intereses de demora y las costas y gastos), el banco podrá embargar los demás bienes del deudor hasta cubrir lo que se le adeuda. Es decir, el coche, las cuentas corrientes, los fondos de inversión, las acciones, las devoluciones de Hacienda, etc.  Hasta la colección de cromos del Mundial 82, vamos.

Aunque hay ciertos bienes que son inembargables, como por ejemplo el salario por cuantía inferior al mínimo interprofesional, lo importante es recordar que esto no es América. Mientras que allí la mayoría de las hipotecas gravan únicamente la casa, sin que el banco pueda ejecutar otros bienes del deudor, en nuestro país opera el citado artículo 1911 del Código Civil. De modo que aquí no puedes tomar las de Villadiego, abandonar tu casa sin más y dejar que se la coman las lianas al grito de “después de mí, el diluvio”. El banco te perseguirá por mucho que corras.

El Grupo Popular, al defender la moción, afirmó que muchas de las hipotecas firmadas en los últimos años contienen tipos de interés con un techo del 14% o el 15%, que los bancos y cajas saben que nunca se alcanzarán, mientras que el suelo se sitúa entre el 3% y el 5%. Podemos decir, parafraseando a Jean Austen, que los bancos son unos incorregibles egoístas, no en teoría, pero sí en la práctica.

Entre otras peticiones, la moción exige el cumplimiento de la Ley General para Defensa de los Consumidores y Usuarios, que prohíbe la inclusión de cláusulas abusivas de los contratos. Dejando a un lado el hecho curioso de que una cámara legislativa se dedique a la protesta ciudadana, como si fuera una asociación de vecinos y no una institución que encarna un poder del Estado, los senadores tienen toda la razón. De hecho, la asociación Facua ya denunció las cláusulas-suelo ante el Instituto Nacional del Consumo, exigiéndole que declarase su naturaleza abusiva, a fin de facilitar que los usuarios logren su anulación.

Esto no es nada nuevo. El artículo 80 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, al establecer los requisitos de las cláusulas no negociadas individualmente, obliga a la “buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas”. El artículo 82 define las cláusulas abusivas como, entre otras, aquellas que “causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Parece claro, y así lo dicen sus señorías, que las cláusulas-suelo resultan abusivas porque limitan los derechos del usuario, determinan la falta de reciprocidad en el contrato y resultan desproporcionadas. Dicho esto, si el aguerrido lector se decide a plantear batalla, no lo tendrá fácil. El banco le contestará que el ordenamiento jurídico español reconoce la libertad de contratación y que el usuario leyó el contrato y estuvo debidamente informado, tratándose por tanto de un pacto libre entre partes. El cliente podrá dirigirse a continuación al defensor del usuario u oficina similar de la entidad, y si no le hacen caso, podrá entablar una reclamación ante el servicio de reclamaciones del Banco de España, y/o incluso una demanda civil ante un juzgado de primera instancia.

En todo caso, la prudencia aconseja esperar a que el Gobierno recoja el guante del Senado y promulgue alguna disposición obligatoria al respecto, en la que deberá aclarar si la reforma será retroactiva o no, y en qué términos. Y ojo con las consecuencias imprevistas de las leyes, es decir, las que desbordan los resultados originalmente previstos para la situación concreta. No nos extrañe que si triunfa la reforma y desaparecen las odiadas cláusulas-suelo, los bancos se saquen del sombrero algún conejo inesperado, como puede ser una subida generalizada de los precios de las hipotecas. ¡No demos ideas!

* Imagen de eb0la, en Flickr, con licencia Creative Commons.

El sentido común nos dice que lo primero será dirigirse al propietario fastidioso y rogarle cortésmente que deje de aporrearnos los tímpanos y de hacernos la vida imposible, etcétera. Desoída esta petición -como suele suceder– deberemos hacernos con un hornillo y unas velas negras y preparar un hechizo para alejar vecinos indeseables.

Si esto falla, no nos quedará otro remedio que acudir a la vía judicial, que es más lenta pero puede llegar a ser mucho más eficaz. Tras el pleito correspondiente, el juez puede ordenar la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños y perjuicios, e incluso expulsar al vecino de su propia vivienda hasta por tres años. Esta sanción civil no significa que pierda la propiedad del inmueble, sino que el vecino es privado temporalmente de su uso.

Antes de ello la ley de propiedad horizontal exige que el presidente de la comunidad de propietarios envíe una carta de requerimiento al vecino molesto y que posteriormente la junta se reúna y decida entablar la demanda ante el juzgado de primera instancia.

La clave es que la sentencia califique la actividad del vecino como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, que son conceptos que tendrá que determinar el juez en cada caso concreto acudiendo a su buen criterio y a disposiciones tales como el Reglamento de 1961 que define este tipo de conductas de la siguiente manera:

• Molestas: las que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
• Insalubres: las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
• Nocivas: las que puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
• Peligrosas: las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos con riesgos graves para las personas o los bienes por explotaciones, combustiones o radiaciones.

Como se ve, estas definiciones son bastante genéricas, y será el juez quien constate en cada supuesto si efectivamente la actividad es tan grave como para justificar la expulsión. Y ya sabe el lector que aunque lo parezca, no hay dos casos iguales.

Así, la jurisprudencia ha considerado como actividades peligrosas la instalación de negocios industriales en pisos, o la tenencia de materiales explosivos, pero siempre en función lo que los demandantes demuestren en cada caso. Se han definido como actividades molestas la instalación de oficinas con mucho paso de gente, locales de ocio nocturno, casas de huéspedes, guarderías o incluso funerarias o la posesión de animales ruidosos, dependiendo siempre del nivel real de ruido e incomodidad que se pruebe en el juicio. El caso más desgraciadamente habitual de actividad insalubre es la de ancianos afectados por el síndrome de Diógenes u otras situaciones de marginalidad que generan condiciones antihigiénicas insufribles para los vecinos.

Cuando se trata de un inquilino, la ley de arrendamientos urbanos también faculta al propietario para rescindir el contrato de arrendamiento en caso de que tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en el piso alquilado.

Al final del proceso judicial, el juez ordenará el lanzamiento del propietario o inquilino molesto. Esto no significa que éste vaya a ser lanzado por la ventana, sino simplemente expulsado por la fuerza. Ya le gustaría a más de un demandante que el lanzamiento fuera literal.

* Imagen de Spaceamoeba, en Flickr, con licencia Creative Commons.

En estos procelosos tiempos quien quiera vender su casa no tiene más remedio que bajar el precio o aguzar el ingenio para darle salida. Algún intrépido propietario, tras probarlo todo, ha intentado incluso rifarla. ¿Es legal? ¿Fácil? La respuesta es sí a lo primero y no a lo segundo.

Veamos los trámites legales que se precisan:

• El dueño debe depositar ante la entidad pública empresarial Loterías y Apuestas del Estado (c/ Capitán Haya, 53, Madrid) las bases por las que se regirá la rifa. Entre otros muchos datos, debe indicar las fechas de comienzo y finalización de la rifa, la fecha y lugar del sorteo (obligatoriamente ante notario), la forma y lugar de publicación de los resultados, el número de papeletas, el precio de la participación, la descripción detallada del procedimiento telemático de venta de las papeletas, etc.
• Es preceptivo publicar las bases como mínimo en un diario de tirada nacional (cosa nada barata) y en una dirección de Internet.
• Debe presentarse el modelo de papeleta, en el que deberán figurar todos los extremos del sorteo.
• También es necesario incluir una tasación oficial del inmueble (otro coste más). El valor de la vivienda debe suponer más del 20% del valor de la emisión.
• Si el inmueble está hipotecado, el propietario deberá conseguir la conformidad del banco acreedor, ante notario, en el que conste que acepta la rifa.
• El premio no está exento del IRPF. En la propia papeleta deberá indicarse que el premio está sujeto a un ingreso a cuenta del IRPF por importe del 18% del valor de la casa. El organizador de la rifa es quien debe efectuar este ingreso, circunstancia que debe constar en las bases. Y al año siguiente, el ganador tributará por el incremento patrimonial. El susto puede ser mortífero.

Es preciso entregar toda esta montaña de documentación con al menos tres meses de antelación a la primera venta de papeletas. Una vez la Administración haya verificado los papeles, el propietario deberá pagar a la Agencia Tributaria una tasa fiscal del 15% del valor total de las papeletas emitidas. Ojo, las emitidas, se vendan o no. Y he aquí la madre del cordero: la tasa se debe satisfacer antes de empezar a vender las papeletas de la rifa, y luego no se devuelve. Es decir, si voy a rifar una casa de 300.000€, tendré que aflojar a Hacienda 45.000€ antes de empezar, sin importar que luego solo consiga vender cuatro papeletas a mis respectivos cuñados.

Por cierto, que la celebración de rifas sin autorización puede llegar a constituir delito de contrabando. Ninguna broma, pues.

Teniendo en cuenta la vocación monopolística del Estado en materia de juego, no es de extrañar que los requisitos administrativos y fiscales que éste exige para meterse en su terreno sean prácticamente insalvables. Además, no cabe echarse atrás. El sorteo ha de celebrarse sí o sí en la fecha indicada. Recordémoslo una vez más: se trata de una partida en el que se puede ganar, pero también (y probablemente) perder.