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Las claves de la reforma del mercado del alquiler

Flexibilidad en los contratos y agilización en el proceso de desahucio entre los puntos más destacados.
  • 12 may 2012
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El Ministerio de Fomento ha elaborado un Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler. Estos son algunos de los puntos más importantes:

  • Las partes podrán pactar la actualización de la renta sin vincularla necesariamente al IPC.
  • El arrendador puede recuperar su vivienda sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento, ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge, tras el divorcio o nulidad matrimonial.
  • El arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación.
  • Se reduce de 5 a 3 años la denominada ‘prórroga forzosa’ del contrato y de tres a un año la denominada “prórroga tácita automática”. De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento pasa los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.
  • En cuanto a los desahucios, la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.
  • Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Algunos datos del mercado inmobiliario:

  • Un 17% de población vive de alquiler, frente al 83% que reside en unavivienda en propiedad.
  • Hay 1,8 millones de viviendas en alquiler y 3 millones de viviendas vacías.
  • El parque de viviendas total es de 25 millones de hogares.
  • El stock de viviendas nuevas sin vender es de 687.523.
  • En 2011 se iniciaron 51.956 viviendas libres.

Redacción/pisos.com

Comentarios Realizar comentario
  1. ORTUBIA INMUEBLES, SL dice:

    Buenas
    El problema principal del alquiler es el desconocieminto de las partes de las cuestiones esenciales. Luego vienen películas de terror .etc

    Un saludo

  2. Alberto Gutierrez dice:

    ¿que ocurrirá con los aun vigentes contratos sometidos a prorroga forzosa del texto refundido de 1964 de los que ademas muchos continuan sin haberse podido actualizar el alquiler?

  3. ana isabel dice:

    Me parece que se queda corta la revisión de la lau, es lamentable que el arrendador tenga que pagar a un notario o un abogado para solicitar la relución por falta de pago…
    Además ¿dónde están las garantías para que el propietario recupere lo que se le adeuda?..
    Insuficiente, se debe crear un registro de morosos

    • Lola dice:

      Yo tengo un piso alquilado y con el miedo siempre de que me dejen algo a deber. He puesto los contratos de luz y agua a nombre del inquilino, ya que la última que tuve me dio muchos problemas y la deuda se quedaba mi nombre. Ahora tengo que pagar un pastón en la renta por tenerlo alquilado (y es que me hace mucha falta ese dinero). Y si no me pagan tengo que ir a un abogado y gastarme el dinero.

      • maria dice:

        ya quisiera yo, Lola, tener un piso para alquilar y otro para vivir (que parece ser tu caso)

    • Dalguian dice:

      Si estoy de acuerdo con Vd. de hacer un registro de morosos pero por ambas partes, quiero decir que igual que hay arrendatarios morosos, hay algunos arrendadores que son especuladores. O sea un registro de morosos y especuladores.

    • Dalguian dice:

      Pues hágase un seguro de cobro de alquiler, que le garantiza, en casi de impago, cobrar las rentas.

  4. SOLO ALQUILERES 5 dice:

    Buen anteproyecto, pero mejorable. No creo que ayude en demasía.

  5. luis dice:

    Vamos a esperar a que reglamenten la ley pero, una pregunta previa. Si no se necesita sentencia, el procedimiento judicial acelerado que se establece, ¿qué es exactamente? ¿No es un procedimiento? ¿Bastará un requerimiento notarial por impago para poder desahuciar y cambiar la cerradura?¿Apoyará la policia esta iniciativa? Esperaremos a la ley y al reglamento.

  6. JESUS dice:

    No está mal, pero hasta que no se adecuen los precios de alquiler a los sueldos, lo tenemos todos muy j******.

  7. Mar dice:

    Hay profesionales del no pago. Es urgente un registro de morosos y cónyuges que sea fácil de consultar.

  8. escarmentado dice:

    El problema, en mi opinión, no son las prórrogas (forzosas o tácitas), ni el desestimiento, ya sea del propietario o del inquilino. En resumen: más de lo mismo.

  9. Vicente dice:

    Se debería incluir el cambio forzoso y automático de la titularidad de los suministros (luz, agua, gas), sin coste alguno. Así el propietario nunca sería responsable del pago de esas facturas.

    • mariapaz dice:

      ¿Y los nuevos enganches? Si dan de baja los suministros volver a conectarlos cuesta tiempo y dinero. A mi no por ahora no me parece rentable mientras yo no tenga facilidades (tiempo y dinero) para conectar de nuevo los suministros.

  10. susana rodriguez sanz dice:

    Pues esta reforma, como todas, son sesgadas, así que no se como se va a dinamizar el mercado… Sí, hay que facilitar y proteger al propietario para que salgan en alquiler los pisos vacíos… pero si ya tienen una reducción de entre el 60 y el 100% del alquiler en el impuesto de la renta. Digo yo, ¿para facilitar el alquiler no habrá también que tomar medidas que favorezcan al inquilino? En ciudades como Madrid capital donde el alquiler, dependiendo del barrio está más caro que pagar una hipoteca, ¿no deberían poner la deducción autonómica? Pero sin edad, que los mayores de 35 también tenemos que comer, y sin límites ridículos de base imponible, o equipar el porcentaje de deducción al de la compra o muchas cosas más, que hay casi 6 millones de parados y el alquiler de Madrid está en unos 800 euros. Vivimos de alquiler porque no podemos ni soñar con comprar, y porque no nos dan una hipoteca. Y que decir de esos avales bancarios de 6 meses que piden muchos. Por favor, hay que proteger al dueño frente a los impagos, pero como no tomen otro tipo de medidas para facilitar el acesso al alquiler lo llevamos claro

    • mariapaz dice:

      Las deducciones en la renta a los propietarios es ahora si alquilas a trabajador menor de 30 con trabajo, lo que para mi es lo mismo que quitarla.

      En la bolsa de vivienda de mi comunidad tienen un convenio con una aseguradora. Si consigo un inquilino al que la cuota del alquiler suponga menos del 30% de su sueldo bruto tengo una protección de pagos por 6 meses y cobertura legal. Ese tipo de medidas si dan tranquilidad a los propietarios para que no hayan casas vacías, pero si ahora no tienen ni trabajo muchos de los que suelen estar de alquiler… Mientras no haya una cobertura semi-estatal de los impagos y destrozos.

      ¿No estarán alquiladas ilegalmente muchas de esas propiedades? Ante la situación actual… estoy cansada de escuchar estadísticas sabiendo la enorme cantidad de recursos que por necesidad o sin ella se están moviendo en negro.

    • susana dice:

      Menos mal! los expertos opinan…como yo… que “dejar en manos de las partes la negociación del ipc puede generar abusos” tanto por parte del casero como del inquilino

      alquiler seguro considera que la medida más conflictiva es la reducción de los preavisos a un mes, ya que puede llevar a una subida de los precios del alquiler debido a que los propietarios pretendan amortizar así la inversión hecha en su vivienda

      por su parte, alejandro inurrieta, director de inurrieta consultoría integral y ex presidente de la sociedad pública de alquiler (spa), considera que las medidas anunciadas por el gobierno para reformar el alquiler dan una nueva vuelta de tuerca para postrar este mercado en la más absoluta inacción e irrelevancia económica y social. para inurrieta, el inquilino es el gran perjudicado con esta reforma, lo que restará incentivos a la demanda y provocará que entremos otra vez en una dinámica de búsqueda de revalorización de la compra de inmuebles

  11. Anuka dice:

    Sí, hay interrogantes de todas las partes. Yo llevo viviendo de alquiler seis años, ¡he hecho más mudanzas y traslados! Y jamás tuve hasta la fecha ningún problema con mis caseros, excepto “No te vayas, qué pena”. Pero tengo conocidos que han alquilado viviendas y luego les han dejado a deber; es lastimoso, la verdad, que uno tenga que rezar para que el inquilino le salga legal, y por otro lado, un inquilino piense a ver si el casero no se sube a la parra. La ley sólo sirve para regular las peores situaciones, y parece ser por lo que oigo que ni eso.

  12. Urbano dice:

    La flexibilidad en la duración me parece bien, la agilización en los desahucios me parece bien, confiemos en la buena fe de las partes. Saludos a todos!

  13. Nuchy Casas dice:

    Si en la nueva ley de arrendamiento el propietario y el inquilino pueden cancelar el contrato cuando quieran, ¿para que sirve el contrato? Y si no se ponen de acuerdo en la actualización de la renta y no vale el IPC como referencia, ¿hay que echar un pulso o jugarlo a los chinos? ¿Y quién informa a los usuarios de tanto cambio? Y esa modalidad del deshaucio en 10 días, ¿cómo se aplica caso de que el inquilino cambie la cerraduras por dos cerrojos (como hacían antes) y se parapete en la casa hasta que lo sacan a hombros? Lo que necesitamos es que las leyes se hagan cumplir, que se ejecuten las sentencias y que no haya que pagar abogados y procuradores durante años para que te devuelvan lo que es tuyo.

  14. María Jesúa dice:

    El propietario que alquila una vivienda siempre pierde. Creo que es necesario y urgente crear un registro de morosos donde podamos consultar, pues como han comentado antes hay “profesionales” en esto de vivir del trabajo de los demás. Ponemos en manos de desconocidos nuestro patrimonio y lo peor, no es que no paguen, sino que te lo destrocen. Para poner una demanda hay que pagar a un abogado y, aunque al final consigas una sentencia favorable, lo cierto es que no recuperas ni la renta que te debían, ni las costas del pleito, ni los recibos de luz pendientes de pago, ni los daños ocasionados, ni los muebles si se los llevan, porque cuando se les citan, al cabo de unos meses desaparecen. Se celebra el juicio y no aparecen, etc. La única solución sería agilizar el desahucio y la creación del registro.

  15. Marga dice:

    También se debería crear un registro de “propietarios impresentables y morosos”. Siempre hay gente para todo, pero estoy cansada de leer siempre problemas con inquilinos morosos e incívicos. ¿Qué pasa cuando los inquilinos pagan rigurosamente y son gente legal? Estamos muy desamparados, deudas con los servicios de gas, agua y luz, instalación de la electricidad defectuosa, aire acondicionado sin funcionamiento, etc. y todo esto descubierto una vez entrado a vivir en el piso alquilado. Lo más fuerte es que el propietario no coge el teléfono y tenemos que hablar con sus padres. En fin, ¡un cuadro! Deudas con la comunidad de propietarios cuando nosotros pagamos la comunidad incluída en el alquiler con lo que el resto de vecinos nos “acechan” como si nosotros fuésemos los secretarios del señorito propietario. Mucha cara hay también en el mundo de los propietarios. Solución: en busca de otro piso de alquiler con un propietario/a más serio/a. No nos olvidemos que todos tenemos derechos y obligaciones. Gracias.

  16. miguel dice:

    Para que tanto propietario como inquilino tengan la misma incertidumbre, habrá que hacer contratos de un mes de duración. Si alguíen me ofrece firmar por un año y otro posible inquilino me ofrece seis meses. Yo firmo con el primero y a los dos meses se va, no tengo derecho a indemnización alguna y seguramente habrá enjugado en mensualidad la fianza. Ahora, cóbrale si eres capaz. Y sobre todo, ve preparando brocha y pintura. A mi, no solo no me anima a ponerlo en alquiler sino que me transmite pánico esta ley. Solo las pobres criaturas que estén asfixiados por la hipoteca tendrán que ponerlo en alquiler, someterse a la tiranía de los miles de profesionales del impago y rezar… Rezar mucho. Conmigo que no cuenten.

  17. Noemí dice:

    Llevo medio año intentando que salga ya el desahucio a una inquilina que no solo me paga, sino que me agredió y encima me amenazó diciéndome que me destrozará la casa antes de irse. ¿Qué ha hecho la justicia? Nada, como siempre, este país es una chufa, está claro que la justicia defiende más al ladrón que a la víctima. Que se lo digan a los banqueros y políticos, que a gustito están todos, increíble…

  18. Jose Carlos dice:

    Hay alguna pequeña mejora. Pero daría mas seguridad que existiera un registro de morosos, ya que algunos son expertos en ir dando el palo, ahora aquí, después más allá, pagan uno o dos meses y después que los demanden, mientras viviendo sin pagar un duro. ¿Y que tipo de requerimiento judicial? Pues si se inicia una demanda, ya hay que estar pagando abogado y procurador. ¿Valdría con una Conciliación? ¿Un simple requerimiento? Otra cuestión son los gastos de luz, agua, gas… y alquiler atrasado. Si cuando ya se acuerda en sentencia los arrendatarios desaparecen y no se sabe ni donde están. Llevamos seis años con una sentencia favorable al arrendador (obligación de pagar los atrasos y gastos de luz y agua) pero NO SE PUEDE EJECUTAR, porque ni se sabe donde están los arrendatarios, y para mayor abundamiento: dejaron el piso destrozado.

  19. moregons dice:

    Creo que el mejor comentario que podemos hacer es decir al gobierno que vaya a Holanda, Francia o a cualquier país de Europa, y que aprendan por qué el 80% de la población vive de alquiler. Está visto que no interesa al Gobierno las legislaciones europeas según para qué. Los parados en Europa que viven en una democracia real, y no en una democracia falsa y manipulada reciben ayudas al alquiler y no a la propiedad. En fin, no hay nada que hacer. Está visto que este apaño está hecho para beneficiar a los bancos para que saquen el stock de pisos vacíos en alquiler. Saludos.

  20. upsala dice:

    Sinceramente, estos son paños calientes, no quieren atajar el problema de raiz porque no les interesa.

  21. anonimo dice:

    Es urgente un registro de morosos

  22. dolida dice:

    Es una verguenza como funciona el tema de alquileres en este país. El propietario no tiene ningun apoyo a la hora de los impagos. ¿Por qué hay que hacer un desembolso de dinero y tardar varios meses en poder desalojarlos? Y cuando te dejan el piso destrozado ¿Dónde vas a reclamar? La mayoría de ellos son insolventes y delincuentes que pasan la vida viviendo del trabajo de los demás. Verdaderos profesionales.

  23. laura dice:

    No mejora prácticamente nada, porque el alquiler es en base a un plazo mínimo de un año. Si el arrendatario puede irse cuando quiera, solo con avisar con un mes de antelación, el arrendador tendrá que subir el alquiler para curarse en salud o si no pierde un montón. Por otra parte, reduce la prórroga forzosa por parte del arrendador de 5 años a 3, cosa que casi nunca un inquilino está ni los tres, porque alquila 1 piso 1 año o 2 lo estropea, lo llena de agujeros. ¡Ojo arrendadores! Con los agujeros en cocina y baño. Yo pongo una claúsula en el contrato. En fin, los arrendadores siempre somos los paganinis, si se mira el capital que se expone y se descuentan los gastos totales. Es más rentable vender y poner el dinero a plazo fijo os lo digo yo. ¡Ah! Sin contar las llamadas, y sobre todo las visitas, si no te dan plantón. Yo he pensado que se debía cobrar un mínimo de 2 euros por enseñarlo, que contando el tiempo del deplazamiento más la visita no es nada, así por lo menos el arrendador amortizaría un poco el tiempo perddo, ¿que os parece chatines? Saludos a todos los compas arrendadores sufridores.

    • Antonia dice:

      Si bien es cierto que los inquilinos morosos son un problema, la protección a los inquilinos es también necesaria. Los 5 años y la actualización en base al IPC garantizan que los precios no se suban por las nubes. Es cierto que hay gente que no paga pero (sobre todo en las grandes ciudades) también hay muchos propietarios con bloques enteros que no se preocupan de nada, ponen cláusulas abusivas, no arreglan desperfectos que nada tienen que ver con el inquilino ni tienen ningún cuidado con cosas tan fundamentales como la instalación eléctrica o el gas. A mí por ejemplo se me incendió un calentador que la compañía había precintado por inutilizable pero alguien (no sé si el propietario) quitó el precinto. Y estamos hablando de algo que podría explotar! En UK por ejemplo cuesta que te alquilen un piso, te piden de todo, tienen seguros anti impago pero al mismo tiempo tienen los pisos en buen estado y cuidan de ellos. Hasta tienen empresas externas que hacen un inventario que firman ambas partes. Y revisiones periódicas de electricidad y gas. ¡Hasta le ponen pegatinas a los eléctrodomésticos que confirman que son seguros! Además, como alguien destaca, en Barcelona o en Madrid se pueden encontrar auténticos cuchitriles de menos de 20m o sin ducha por el módico precio de 500, 600 (o hasta 700 euros no hace mucho). Si no se regula la subida con el IPC pagarán justos por pecadores y mucho especulador (que no alquila sólo un piso y necesita el alquiler para llegar a fin de mes, sino que tiene 40) querrá poner el precio altísimo y al inquilino no le quedará otra que irse. A la larga los precios pueden volver a inflarse y, aunque los propietarios tengan más seguridad y quieran alquilar, no todo el mundo podrá costeárselo.

    • Antonia dice:

      Y quizá soy yo pero yo me he pasado horas y horas tapando agujeros y pintando… Y todo lo que se invierte, al ser de alquiler, se pierde pero aún así todos los pisos que he alquilado están mucho mejor al salir que de entrada.

  24. Jose Luis dice:

    Se aprobó por el Gobierno una Ley que empezaría a regir a partir de Noviembre del 2011, que le llamaban el despido exprés… El exprés parece ser se salió de la vía y se perdió entre los matorrales, óecayó al mar y se ha perdido. También se establecieron las Agencias de Alquiler y de qué han servido. Esto es marear la perdíz, como se suele decir.

  25. masdelomismo dice:

    En algunos países de Europa, si no pagas el alquiler, viene la policía y en 15 días está el moroso en la calle (o en la cárcel, si procede) y tu piso recuperado. El tiempo de arrendamiento no es lo esencial, sino el cumplimiento de lo que se pacta y la seguridad del propietario que, o bien percibe lo pactado, o bien dispone de su inmueble.

  26. Gloria Lorenzo dice:

    Nosotros nos hemos tirado seis meses para echar a la inquilina morosa. Y eso que ha sido con la llamada LEY DESAHUCIO EXPRÉS, que lo único de exprés que tiene es PAGAR Y PAGAR A ABOGADOS Y PROCURADORES, y encima no recuperas nada de lo que no te han pagado. En definitiva UNA M***** DE LEY que dudo que mejore algo.

  27. suso dice:

    Cómo el Gobierno pretende que los ciudadanos opten por el alquiler cuando con este proyecto-ley, se pretende tener al inquilino siempre con la mudanza preparada, esperando que en cualquier momento tengas que dejar el piso para el dueño? Así no se puede vivir ni tener estabilidad en ningún sitio, siempre como un caracol con la casa a cuestas, esperando que en cualquier momento recibas notificación del casero para desalojarte de la vivienda. Deja indefenso al buen inquilino que lleva años pagando el alquiler mes a mes sin dar problemas al arrendador. Otra cosa es perseguir al “moroso” profesional. A ése hay que meterlo en un fichero de acceso público para que cuando vaya a alquilar el arrendador pueda saber a quién le va a alquilar la vivienda y no se lleve sorpresas, y medidas para que el “moroso” no se vaya de rositas dejando el pufo.

  28. jaime dice:

    Soy un propietario que alquilo con muebles, y los que alquilan sin muebles hay que añadir la nueva competencia, con nuevas condiciones, para estropear más el mercado.
    Los bancos:
    Nombraré uno Servihabitat La Caixa: condiciones:

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    Muchos inquilinos creerán que esta muy bien, que alquilar con una entidad bancaria, es más seguro, pero ojo a todas las cláusulas… seguros, contadores, fianzas, cumplimiento ferreo del contrado, comisiones etc.. ¿un banco pierde dinero?

  29. virginia dice:

    un registro de morosos hace falta desde hace tiempo.

  30. petardo2 dice:

    Enhorabuena, es un primer paso importante. A dar caña a esos inquilinos morosos!

  31. ChinodeConan dice:

    Por supuesto se debe dar protección al arrendador pero no olvidemos que el arrendatario tiene derechos. Si una arrendatario no paga, se nos llena la boca al reclamar “Registro de Morosos” y ¿que hay de los arrendadodes que no hacen frente a sus obligaciones? Yo vivo de alquler desde hace 4 años y no he tenido ningún problema con mi casero pero me pregunto a menudo si un día se estropea algo en casa, se hará cargo? porque lo cierto es que el contrato hace una referencia tan vaga a quién paga qué, que finalmente depende de la buena fe de las partes. Porque, alguién me puede explicar a que se refieren los contratos cuando hablan de daños derivados del uso? Del uso durante cuanto tiempo? si yo enciendo la lavadora por primera vez y no funciona, la he usado (para probarla) la reparación la pago yo?….
    Esto por no hablar de los arrendadores que pretenden que “les paguemos sus hipotecas”…no hijo…si quieres una casa, la hipoteca la pagas tu…espero que con la futura salida al mercado del stock de viviendas, se regulen los precios y que la sencilla norma de la oferta y la demanda ponga a cada cual en su sitio.
    Un saludo

  32. paco dice:

    A ver, las cosas tienen que estar claras. Yo tengo un piso en alquiler y por eso no soy un especulador, todo lo contrario he creado riqueza y empleo para poder construir esa vivienda. Especular es tener el dinero al 5% en el banco, eso no crea ni riqueza ni empleo, pero a lo que íbamos. ¿Cómo es posible que esta gente que gobierna, da igual quien sea, esté demostrando talinutilidad? Con lo fácil que es poner sentido común a las cosas, y teniendo como referencia a los países con tradición de alquiler, no consiguen crear una ley beneficiosa tanto para el inquilino como para el arrendador.

    Por mi experiencia, es fundamental una serie de Leyes:

    1º Registro de Morosos, es necesario hay mucha gente profesional del alquiler que no paga nada, ni siquiera el agua que gasta. Yo lo sufrí en mis carnes.
    2º Tiene que haber un método que regule el aumento del alquiler para la protección del inquilino, no su puede dejar al arbitrio del arrendador, ahí si que aparecerían los especuladores, ratas y abusones que los hay.
    3º Una Ley clara y rápida de desahucio y poder recuperar la vivienda lo antes posible. Ahora tardas como mínimo 8 meses.

    Seguirá.

  33. Eusebio dice:

    Soy un jubilado que tengo un piso en Benidorm. ¡Lo alquilé hace dos meses por medio de una agencia y pagué un mes! En la actualidad, no me han pagado nada y me cambiaron la cerradura del piso (que pagué yo) en el contrato no pueden hacerlo. En cuanto a las facturas de luz y agua estaban a mi nombre y las pago yo, pero no me lo reintegran. ¿Alguien me puede ayudar y aconsejar? Eusebio

  34. castanya dice:

    ¿Pueden echarme de un piso de alquiler si tengo otro piso debido que mis padres han fallecido y su piso es mío? ¿En qué ley está descrita esta norma?

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