Opinión

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

La vivienda es un bien de primera necesidad. Durante unos años hemos estado transformando las necesidades en deseos: “Necesito una casa para vivir, pero deseo que esté en esta zona; que tenga tantas habitaciones, con plaza de garaje, zonas comunes, etc…” y nos acercábamos al banco, le planteábamos cuáles eran nuestros deseos y como un genio que salía de la lámpara nos los concedía y además, nos tentaba y nos decía: “¿Y porque no aprovechas y cambias de coche y de paso amueblas la casa?”.

Ahora el genio se ha esfumado, solo nos concedía tres deseos y por mucho que frotemos ya no sale de su lámpara. Volvemos a los mercados de necesidad: hoy compra el que tiene necesidad de comprar y compra lo que puede comprar. Asimismo, hoy vende el que tiene necesidad de vender y vende por el mejor precio que puede vender.

Llevamos más de tres años consecutivos con pocas transacciones inmobiliarias, la demanda se ha ido acumulando y cada vez hay más personas con necesidad de comprar. La oferta también se ha ido acumulando y cada vez hay más personas con necesidad de vender. Llevamos más de tres años consecutivos en los que se han ido cerrando agencias inmobiliarias, más del 70%, lo que ha provocado que haya menos competencia.

Estos ingredientes junto con los tipos de interés bajos, -aunque está subiendo el diferencial que se aplica al Euríbor-, están provocando que se anime el mercado, las agencias tienen muchas visitas a inmuebles y se están vendiendo casas, los propietarios ajustan más los precios, los compradores negocian mucho los precios.

Las entidades financieras dan facilidades económicas para poder vender sus inmuebles, aún no han ajustado los precios lo suficiente pero durante este año tendrán que hacerlo, no tienen más tiempo. Uno de sus mayores lastres va a ser las infraviviendas que no son capaces de vender sencillamente porque no hay demanda para ese tipo de inmuebles y no es cuestión de precio. Existe una diferencia de precio en torno a un 10% entre los inmuebles de los particulares y los inmuebles de las entidades financieras, los compradores que tienen ahorro compran a través de agencia inmobiliaria y muchos compradores que no tienen ahorro compran a entidades financieras.

Parece que no hemos aprendido la lección del estado de los deseos, y digo esto porque se vuelve a financiar el 100% del valor de la vivienda. ¿Dónde está el margen que debe cubrir el riesgo? ¿No será que más vale una incertidumbre de cobro que una certeza de impago? Ahora vuelve a salir el genio de la lámpara de los deseos, pero nos dice “te concedo el deseo de comprar una casa, pero no cualquier casa, tiene que ser la mía”.

Se habla mucho de la vivienda porque es lo que tiene una incidencia directa y a corto plazo, pero realmente el problema arranca en el suelo. El valor del suelo se ha reducido en muchas zonas más de un 50%, si no se repercute esa bajada de precio del suelo en la vivienda, empezará a ser rentable construir de nuevo porque saldrán las viviendas más baratas, es decir, solo hay una salida, ajustar más el precio de la vivienda en las zonas donde haya bajado mucho el valor del suelo. Este valor siempre ha sido un referente importantísimo a la hora de obtener el precio de una vivienda, lo era cuando estaba al alza y lo va a volver a ser ahora que el precio del suelo ha bajado.

Hay mucha oferta de inmuebles a la venta en el mercado. Esto en principio es bueno para el que quiere comprar, pero hay un problema: al haber tantos inmuebles a la venta ¿cómo saber si se está haciendo una buena compra? Es materialmente imposible ver todo. Para poder acertar en la decisión, ahora más que nunca es cuando el comprador necesita los servicios de la agencia inmobiliaria para que sea un profesional quien le haga esa selección de inmuebles por características y por zona.

Muchas veces la desinformación es fruto del exceso de información y ahora un comprador se puede equivocar muy fácilmente debido al exceso de oferta que hay en el mercado, entendiendo por equivocación no comprar la mejor opción posible simplemente por desconocimiento o por no acudir a un profesional inmobiliario.