Exceso de ruido, también por música, impagos de las cuotas comunitarias, realización de obras y reformas o suciedad en las zonas comunes son las principales razones de conflicto vecinal en nuestro país. Los ciudadanos murcianos, seguidos de madrileños y valencianos son los que, en aproximadamente el 70%, se ven afectados por unas situaciones que llegan a provocar, por ejemplo, episodios de estrés a quienes los sufren y han forzado el cambio de domicilio. La otra cara de la moneda, la dibujan los navarros, gallegos y asturianos, que se enfrentan a un menor número de conflictos, arbitrando las medidas oportunas para minimizar el riesgo de discusión.

Más vale prevenir

Resolver el problema antes de que se enquiste es clave para poder seguir desarrollando con normalidad la vida en comunidad porque cuanto más se alarga una disputa, menos pronóstico de solución tiene. Sin embargo, suele pasar que las personas dejan en ‘stand by’ la resolución de un conflicto por falta de asesoramiento, tiempo o dinero o por la dificultad para identificar dónde acudir.

Conocer nuestros derechos y obligaciones, junto con el diálogo, son las bases del buen entendimiento vecinal. Debemos portarnos como un vecino ejemplar, no haciendo ruido; avisando si tenemos previsto hacer algo no habitual como una fiesta o un cambio de muebles de su lugar, y respetando las normas básicas de convivencia en comunidad (como es el caso de realización de obras o reformas, el uso de zonas comunes como jardines o piscinas o tener animales; sin olvidar pagar, en tiempo y forma las cuotas comunitaria).

Un paso más en pro de la convivencia pacífica pasaría por incentivar el diálogo con los vecinos. No hay porqué ser amigos de todos, pero sí hablar con quienes tenemos más cerca, ya que conociéndoles resulta más fácil pedirles respeto a las normas. Si a pesar de todo surgen problemas, lo mejor es contar con un seguro de protección legal como antesala de una vida tranquila y libre de conflictos. Recibirás ayuda cuando la precises, incluida información sobre derechos y obligaciones, y contarás con la asistencia de un abogado.

Una vez tomada la decisión llega la pregunta más difícil para un comprador: ¿Voy a una inmobiliaria o busco particulares que vendan pisos? No es fácil: de esta decisión depende tu futuro hogar. En una décima de segundo, nuestro cerebro asocia inmobiliaria a la palabra comisión. Error. No vamos a mentir. Una agencia inmobiliaria no se mantiene del aire. Es un negocio y necesita tener un coste por los servicios que presta. Pero invertir una cantidad elevada de dinero no es lo mismo que comprar tomates de ‘pata negra’ o tomates de oferta.

No solo se trata de una cuestión de comodidad. Evidentemente, es un incentivo, pero es la menor ventaja que obtenemos de comprar en una inmobiliaria. Cuando eres novel y no tienes experiencia en la compraventa de vivienda, no te imaginas la cantidad de problemas y dudas que surgen a la hora de adquirir un inmueble.
Un agente inmobiliario no solo se dedica a pasearte diez minutos por una vivienda. Por ejemplo, en RedPiso un agente inmobiliario es una persona cualificada que no solo escucha a sus clientes, sino que además le asesora con respecto a sus derechos y al cumplimento de la legalidad. Los agentes inmobiliarios son expertos en negociar el precio de la vivienda, algo que en el caso de los particulares, la negociación bien no sería válida, bien obtendría peores resultados.

Los trámites del contrato son una cuestión difícil de manejar si no se tiene una formación específica en derecho inmobiliario. Por ese motivo, es importante elegir buenos profesionales que cuenten con un departamento legal, que además de investigar la calificación urbanística, organicen la firma de la escritura pública.

Otro obstáculo que se suele encontrar es la financiación. Si hace diez años no había ningún problema para que los bancos concedieran un crédito, ahora se necesitan mil requisitos no accesibles para todos. En el caso de RedPiso, se pone a disposición de los clientes Dcredit, una empresa que se encarga de tramitar la hipoteca, bajando las comisiones e intentando rebajar la cuota mensual lo máximo posible.

Cuando existe un problema con las cañerías, llamamos a un fontanero. Cuando duele una muela, vamos al dentista y cuando se quiere cambiar de estilo, se acude a la peluquería. ¿Por qué surgen dudas a la hora de acudir a una inmobiliaria? Al final, pagar por algo bien hecho, siempre resulta barato.

En los datos recogidos se aprecia que los ancianos son la parte más afectada de la población y que cuando más incendios con muerte se generan es en las horas nocturnas –entre las 23:00 h y las 06:00 h-. Destaca también la vulnerabilidad de los mayores de 65 años. Por ello, creemos que la legislación de protección contra incendios en los edificios debiera prestar más atención al objeto de evitar las muertes en los edificios de vivienda. Como ejemplo, se debería comenzar a regular la instalación de detectores de incendio en los hogares.

Las causas de incendio en el hogar, por orden de importancia son: los aparatos productores de calor (estufas, radiadores, chimeneas, braseros) y las deficiencias en la red eléctrica, bien por sobrecarga en la red, por mal estado de la instalación y/o de los aparatos eléctricos. Además, los descuidos, como dejar al fuego una sartén mientras se habla por teléfono, fumar en la cama, dejar velas encendidas sin vigilancia son algunas de los desencadenantes más frecuentes de un incendio. Los lugares más comunes donde se produce un incendio son cocina, salón y dormitorio, por este orden.

Independientemente de la necesidad de atención y revisión del equipamiento eléctrico, desde Tecnifuego-Aespi se recomienda la instalación de sistemas de seguridad contra incendios en los edificios y las propias viviendas, y comprobar periódicamente su buen estado y mantenimiento. Algunos de los equipos básicos a instalar son:

• Extintor: en caso de conato o primera fase del incendio, se utiliza fácilmente y siempre dirigiendo la manguera a la base de la llama.
• BIE: La boca de incendios equipada es idónea para instalarse en el portal y pasillos. Es fácil de usar, eficaz e inagotable, ya que funciona con agua de la red.
• Detección: los detectores automáticos proporcionan gran seguridad, mientras se duerme, ya que son los equipos más precoces que avisan por medio de sirenas e indicadores visuales asociados del posible incendio para proceder a la evacuación del edificio y activar los equipos de extinción automática (si van asociados a rociadores automáticos, por ejemplo).
• Rociadores automáticos: permite sofocar el incendio con la acción directa del agua a través de los rociadores que son alimentados por tuberías. Se activan automáticamente.
• Ignifugación de los materiales: conviene tener en cuenta el grado de reacción al fuego de los elementos de revestimiento de techos, paredes, suelos, mobiliario y elementos decorativos en general. Lo deseable es que tengan la menor contribución al fuego.
• Compartimentación y protección estructural: todos los elementos constructivos que componen una vivienda deben cumplir con una característica de resistencia al fuego que permita la evacuación de las personas y la intervención de los bomberos.
• Control de humos en la escalera: el objetivo es mantener las vías de evacuación que discurren por ella a una presión superior por medio de un sistema mecánico de suministro de aire fresco, para impedir que el humo invada la escalera y dificulte su evacuación.
• Señalización de emergencia: especialmente para las vías de evacuación.
• Puerta cortafuego: elemento fundamental en el compartimento de zonas de evacuación, por ejemplo, escaleras de emergencia, en los pasos a garajes y accesos al edificio.

En comunidades de vecinos se deberían hacer periódicamente (al menos una vez al año) campañas de prevención de incendios, incluyendo simulacros de incendio y evacuación. Algunos ayuntamientos, como el de Alcorcón en Madrid o el de Los Palacios en Sevilla, facilitan a los vecinos que lo soliciten información sobre autoprotección y unas normas básicas para prevenir incendios. Además, realizan comprobaciones de los sistemas de abastecimiento de agua contra incendios (red de hidrantes), que se hallan distribuidos por todo el municipio: su localización en el plano, su presión y su caudal; inspeccionan y comprueban que las instalaciones de protección contra incendios de los edificios cumplen con la legislación, etc.

A partir de ese momento Uruguay comenzó a recibir inversiones europeas, principalmente españolas, debido a la prosperidad allí existente y a la facilidad en el crédito, que intuyendo una desaceleración de su economía deciden diversificar y parte de las ganancias las destinan a reinvertirla en nuestro país.

Comienza para Uruguay el ciclo económico más importante de la historia, que continúa hasta la fecha, y que lo convierte en un nuevo polo de inversión. Esto se da gracias a la estabilidad democrática del país, seguridad jurídica, leyes similares, secreto bancario, tratamiento igualitario al no residente, y por ser además un pueblo muy amigable y familiar con el que compartimos el idioma y las raices.

La inversión extranjera vio en nuestro Casco Histórico, nuestro barrio costero de Montevideo, nuestro balneario estrella Punta del Este, y nuestro campo productivo, que tenía mucho para desarrollar y con valores en dólares sustancialmente menores frente a los valores en euros de la inversión en Europa. El ciclo económico sigue y se incrementa con la entrada de la gran inversión argentina, una vez fortalecida, con grandes excedentes de ganancia y una gran coyuntura de crecimiento y ya familiarizada con la inversion en Punta del Este.

Mientras los argentinos y brasileños encuentran dificultades para invertir en su propio país, dados los altos impuestos aplicados al campo; Uruguay, país limítrofe, se encontraba con una demanda sostenida de granos de parte de China e India, lo que empujó a estos países a elegirlo como nueva alternativa para ampliar sus negocios. La utilización de nueva tecnología aplicada en campo uruguayo conllevo a triplicar la productividad por hectárea.

Alrededor del año 2006 aparece la burbuja inmobiliaria en España y dos años más tarde la crisis financiera de EE.UU. que afectan a la economía mundial. Sin embargo, Uruguay se ve favorecido ya que los inversores buscan un lugar seguro donde poder invertir su dinero en bienes tangibles y en economías firmes. En especial, en nuestro país que en estos años ha cumplido con los compromisos internacionales y ha demostrado que somos un país serio y que seguíamos creciendo a un ritmo del 7% anual de promedio. De allí que los grandes inversores desarrollan proyectos importantes en la región y especialmente en Uruguay; y el mediano y pequeño ahorrador se refugia en la compra de departamentos, oficinas, tierras productivas, etc. para lograr rentabilidades por encima del 5%, inimaginables en el mercado de valores para esos momentos.

Hoy en día, la situación mundial se ve, por un lado agravada por la crisis europea y sin visualizar una solución al problema y EE.UU que no logra equilibrar su economía. En contraposición los países asiáticos siguen creciendo, y dada la demanda insatisfecha de alimentos, Uruguay tiene asegurada su producción lo que se traduce en que el PIB siga creciendo para los próximos años. Esta realidad atrae a nuevos inversores que se suman con proyectos innovadores de la mano de un gobierno que facilita la invesión seria y redituable lo que al mismo tiempo redunda en un bienestar para los uruguayos.

En síntesis, entendemos que el año 2012 seguirá siendo sumamente atractivo para invertir, consolidado por la gran cantidad de proyectos productivos, inmobiliarios, de infraestructura, y servicios; todos ellos generando ganancias en contraste con el resto del mundo, y como se piensa en economía, la nueva oferta genera nueva demanda.

El precio de cualquier activo en una economía libre es fruto de las dinámicas de oferta y demanda y la asimetría entre ellas puede llevar a discrepancias significativas entre el precio y su valoración basada en criterios financieros. Es importante, sin embargo, resaltar que la ubicación juega un papel diferencial en la valoración de un inmueble, haciendo que determinadas propiedades sean únicas por lo que su precio se basa en el principio de exclusividad más que en su valoración financiera. En este sentido, no debería sorprendernos que en la zona centro de Londres el metro cuadrado vuelva a estar en máximos históricos, ya que dada la gran influencia del Reino Unido en gran parte de los países emergentes siempre habrá más gente que quiera fijar su residencia allí que activos disponibles.

Asimismo, la principal fuente de demanda de vivienda responde a la creación de nuevos hogares y no a factores de inversión, siendo este otro aspecto diferencial frente a otras alternativas ‘reales’ de inversión. Esta condición de bien de primera necesidad para las familias, unida a unas facilidades inusitadas para comprar, son la principal causa de la disparatada escalada de los precios de la vivienda en España. Durante años la creación de hogares en España fue muy superior a la oferta de vivienda por cambios estructurales, tales como la inmigración o el incremento de los hogares unipersonales, creando un escenario en el que se confundía la inversión con la especulación.

La bajada de los precios parece no tener fin e incluso acelerarse recientemente, por lo que una de las preguntas que nos hacemos todos los españoles es: ¿hasta dónde pueden bajar? Como hemos comentado anteriormente, la vivienda tiene dos factores diferenciales como son la ubicación y su papel fundamental en la creación de hogares, pero en líneas generales nos sirve el mismo argumento que para cualquier inversión.

Simple y llanamente, el precio bajará hasta que la rentabilidad ofrecida haga atractiva la inversión. Este concepto es fundamental para no confundirnos con otros criterios de valoración que nos pueden llevar a engaño tales como la evolución histórica de los precios, el porcentaje de renta destinado a vivienda o el valor de reposición.

En España el stock de vivienda sin vender es de varios años, pero si le añadimos el número de viviendas vacías, -contrario a la función natural de toda vivienda y que la mayoría de estadísticas parecen querer olvidar-, resulta comprensible que los precios puedan estar por debajo de valor de reposición/coste de construcción durante mucho tiempo en determinadas zonas del país.

Centrándonos en la valoración basada a la rentabilidad financiera de los flujos de caja (alquileres) de la inversión (inmueble), el valor real de una inversión será el resultado de traer a valor presente -capitalizar- el conjunto de flujos (alquileres) que nos proporcionará esa vivienda a lo largo de su vida.

En un ejercicio de optimismo contemplamos tres supuestos:

1. la vivienda se alquilará hasta el infinito,
2. el alquiler subirá anualmente conforme a la inflación y
3. la ocupación será del cien por cien.

El bono español a treinta años, ofrece una rentabilidad aproximada del 6% (la media histórica es superior, con lo cual también es un supuesto optimista) por lo que sería absurdo invertir a largo plazo en activos localizados en España que ofrecieran un rendimiento inferior. Tomaremos como rendimiento estimado ese 6%, si bien es evidente que debería ser ligeramente superior ya que el sentido común dicta que el riesgo de invertir en una única propiedad es superior al soportado por el conjunto de un país.

Nuestro rendimiento anual será la suma de los alquileres mensuales menos los gastos (seguros, contribución, mantenimiento,…) que en media suelen oscilar entre el 15-20%. También debemos considerar los impuestos ya que si bien es cierto que en determinados casos como la primera vivienda existen incentivos fiscales, los rendimientos netos son después de impuestos. En cualquier caso ese ‘efecto fiscal’ podría significar en torno a un 30% adicional de valoración. Finalmente, la inflación nos marcará el crecimiento de los flujos de caja en el tiempo y para el ejemplo tomaremos un 2,5%, sensiblemente superior al 2% que tiene como objetivo el Banco Central Europeo.

Si tomamos como modelo un piso que actualmente paga un alquiler de 600 euros mensuales, esto nos deja una renta neta después de impuestos de 4.284 euros (600 x 12 x 0,85 x 0,7). Si consideramos esa renta como perpetua con un crecimiento del 2,5% anual, el valor actual será de 122,400 euros (4,284 / (0,06-0,025)). En definitiva, esa cifra es el ‘suelo’ para el precio de este inmueble hipotético desde un análisis financiero de la inversión.

Para cualquier lector que quiera hacer simulaciones con las distintas variables, se acompaña la fórmula financiera:

Valor = Renta mensual x Mensualidades x ( 1 – % gastos) x ( 1 – % impuestos) / ( % retorno exigido a la inversión – % crecimiento renta)

Parece ser que intentar comprender el mercado inmobiliario español se ha transformado en un cuento chino. Ya nadie lo entiende. Alquileres que bajan y otros que suben, metros cuadrados que se revalorizan, complejos habitacionales que quedan sin poder ser vendidos… Debo aclarar que estoy realizando una lectura desde el exterior y reconozco las limitaciones de objetividad que ello implica.

Así como la ley de conservación de la materia nos enseñaba que nada se pierde y todo se transforma, en economía podríamos decir lo mismo: nada se pierde todo se conserva o va a parar a otro bolsillo. Están por cumplirse los primeros cinco años desde el inicio de la crisis de las hipotecas, el impacto ha sido sobre la clase media y sobre aquellos que en condiciones ‘normales’ no estaban calificados para obtener una hipoteca. Un golpe de extrema realidad.

En estas condiciones que actualmente nos presenta el contexto de la zona euro, el sector inmobiliario debe prepararse para navegar, al menos por otros tres años, en mares agitados. Debo aclarar que esto no debería afectar al sector de propiedades de ultralujo. Por lo que la fuerte competencia se hará sentir entre los agentes inmobiliarios que operen con propiedades de valores medios y bajos.

Contaré un breve cuento que espero les agrade: – Un cuervo estaba sentado sobre la copa de un árbol, sin hacer nada prácticamente durante todo el día. Un conejo advierte esto y le pregunta al cuervo: “¿Puedo hacer lo mismo que tú y permanecer sentado sin hacer nada?”. El cuervo responde: “Claro, claro…”. El conejo entonces se sienta a descansar y -sin aviso- de entre los árboles salta un lobo que se lo come de un bocado. Moraleja: para estar sentado sin hacer nada todo el día, es necesario estar muy, muy alto.

La crisis agudiza el ingenio, y tal como dice el refrán: “Somos rápidos cuando nos corren”. Esta situación recesiva va a obligar al empresario a diseñar constantemente nuevas estrategias de comunicación y atención al cliente, ya que, si el producto inmobiliario abunda, la competencia nos alcanza y nos supera. Por eso, en una economía de alta competitividad, el éxito pasa por lograr la diferenciación, radica en apostar y poner esfuerzos en el mejoramiento del servicio, sus características y atributos, como así también en sostener en el tiempo el valor agregado percibido, que es el factor de atracción y construcción de un fuerte vínculo estable y continuo con nuestros clientes.

Pero de la misma forma que hay que saber discernir las diferencias económicas entre las distintas Comunidades Autónomas, también hay que saber valorar cuáles de ellas han aguantado mejor el ‘chaparrón’, y lo que es más importante, cuáles van a liderar la recuperación económica que sin duda los españoles van a llevar a cabo.

Y es aquí donde se hace evidente el cada vez mayor peso que está teniendo la Comunidad de Madrid, y no sólo por unas políticas económicas más o menos acertadas, sino por el mejor recurso de que disponemos: el factor humano.

Si la capital siempre se ha distinguido por ser crisol de las mejores cualidades de las personas que ha acogido y que venían de otras partes del país, en las últimas décadas se ha extendido dicha circunstancia a los grandes municipios de la Comunidad. Se ha formado un entramado industrial y económico sobre la base de unas notables comunicaciones y de unos excelentes recursos humanos. Si en los años noventa sucedió lo mismo alrededor de Barcelona, hoy es Madrid el protagonista indiscutible de la actividad económica industrial. Por otra parte, el sector servicios sigue siendo el eje vertebrador de dicha actividad, y además, consolidándose por fin como gran destino turístico internacional.

El sector inmobiliario es el que más ha sufrido las consecuencias de una crisis financiera demoledora, sin embargo, vuelve a ser Madrid, sobre todo la llamada ‘almendra’ de la capital, la que mejor ha soportado aquella. Cuando cualquier cliente comenta que ha bajado un 30% el precio de las viviendas le ofrezco visitar la promoción que Proinlasa comercializa en Acacias, en pleno Pasillo Verde de la capital, y ver las cualidades que han hecho posible que no se haya bajado ni un euro el precio inicial: proyecto, calidad y situación.

De nuevo se confirma que las promociones que tienen mayor ritmo de ventas no tienen porqué ser siempre las de precios más bajos, sino las mejor situadas. El cliente se ve limitado por el precio, pero tiene muy claro dónde quiere comprar, y sobre todo, dónde no quiere. Una vez más, Madrid es un valor seguro de futuro, y más teniendo en cuenta que se convertirá, sin duda, en el centro impulsor de la recuperación económica de España.

Un amplio apoyo para algo necesario, pero ¿es la solución? Más que eso, es un paso obligatorio para terminar de corregir los desequilibrios creados y consentidos, especialmente entre 2003 y 2008. En esos años, toda entidad financiera con independencia de su tamaño “jugó” a ser grande y en su agresiva estrategia estaba crecer en sucursales y dar crédito masivamente, sin un cálculo adecuado del riesgo ni de escenarios negativos como en el que vivimos.

El resultado lo sabemos, unos Balances muy deteriorados que ahora hay que provisionar de forma masiva para que dejen de vender nuestros bancos “resultados ficticios” y cuyo peso se hará con aportaciones del Estado. Junto a esto, se debe finalizar la restructuración y no como hasta ahora, que en muchos casos ha pasado por unirse entre entidades malas (Unnim, Novacaixagalicia…), si no con entidades más solventes como ha pedido el BCE. Si metemos todas las manzanas podridas en un cesto, solo tenemos más podredumbre.

Pero ¿qué significa esto para los clientes? En el corto plazo pocos beneficios. Aunque el Euríbor baja, las hipotecas son más caras porque suben los diferenciales, incluso las hipotecas de la banca online como iBanesto y especialmente Ing Direct se han apuntado a esta tendencia. Las entidades financieras saben que tiene recursos limitados, que tienen que centrar todo lo posible en sanear sus balances y a la vez controlar la morosidad que ha cerrado el 2011 con un alarmante 7,61%. A esto añadimos la coyuntura, se prevé que 2012 y 2013 sean los años en los que “se queden” más casas por desahucios. Algo que llevaría a las entidades más “inteligentes” a procurar renegociar más para no quedarse con más activos de difícil salida y cambiar su rigidez actual.

El resultado será que a los saneamientos extraordinarios del 2012 continuarán otros saneamientos, aunque menores. Tendrán que captar recursos para cubrir una parte de forma más barata que lo haría con el dinero “prestado” por el Estado el cual una vez saneado tendrá que devolver. Es decir, mientras necesite fondos, poco va a prestar y lo que haga lo hará solo a los clientes más rentables y una excepción, dará prioridad a la “salida” de sus pisos propios para aliviar su balance. Por ello, a pesar de la bajada del Euríbor, olvídense de hipotecas baratas, en 2012 y 2013 los diferenciales seguirán siendo una barrera de entrada para alejar al cliente del crédito.

Los beneficios futuros de la reforma se verán más claramente después y siempre que las fusiones sean las adecuadas y necesarias, sin que se enturbien los intereses políticos, sólo puramente económicos. Si esto se consigue, nos encontraremos con bancos fuertes que necesitarán una vuelta a la actividad, ya no solo captando ahorro sino también dando crédito. Que haya menos bancos no es malo, ahora tenemos muchos, pero ninguno da préstamos.

La reforma financiera no va a ser la panacea. No va a ayudar a reactivar los préstamos hipotecarios en el corto plazo, incluso lo contrario, pero si queremos que se vuelva a una situación “racional” en el futuro es el paso obligatorio.

A la espera de cómo evolucionará esta tendencia y de si seremos capaces de vencer una tradición de compra muy arraigada, la realidad es que la crisis tiene otra cara: la de los propietarios. Según datos de la aseguradora ARAG, que gestiona la protección de más de 64.000 inmuebles en España, el 70% de ellos reconoce que su principal temor a la hora de alquilar su inmueble es el impago de las rentas. La razón es que están convencidos de que la situación económica del inquilino puede cambiar en cualquier momento a causa de la crisis. Por lo tanto, nos encontramos ante una situación donde la fiabilidad inicial de un inquilino ya no es suficiente para confiar en su solvencia a largo plazo. Ante esta situación, no es de extrañar que los requisitos que se piden actualmente para poder acceder a una vivienda de alquiler sean cada vez más rígidos: un contrato laboral estable, con una antigüedad superior a un año, que no se dedique más del 45% de los ingresos al alquiler y que se carezca de antecedentes de morosidad. Y aun así, el miedo al impago sigue latente. Tanto es así que 2 de cada 10 propietarios deciden no alquilar su propiedad, renunciando a una fuente extra de ingresos, por miedo a posibles problemas con el inquilino.

Lógicamente, los jóvenes vuelven a ser los más perjudicados en este contexto, pues les es muy difícil poder pasar los requisitos de solvencia por sí solos. La opción más común entre este colectivo es compartir piso o conseguir el aval de sus progenitores.

Otro freno al alquiler es la percepción generalizada de que recuperar un piso, es decir, desahuciar a un inquilino moroso, es casi misión imposible. En estos momentos, el tiempo medio de resolución de un conflicto entre ambas partes por vía judicial se sitúa alrededor de los 7 meses. En este sentido, la nueva Ley de Medidas de Agilización Procesal, que ha entrado en vigor recientemente, ha supuesto un soplo de aire fresco, pudiendo relajar el miedo de los propietarios a no poder recuperar su piso. Sin embargo, ¿será tan eficaz como parece en un principio? Qué duda cabe de que cualquier mejora que agilice el desahucio por impago es una buena noticia, sin embargo, la carga de trabajo de los juzgados puede hacer muy difícil que se acaben cumpliendo los plazos previstos. Según el Banco Central Europeo en este asunto también estamos a la cola de Europa. Además, recuerda que el aumento de un punto en la tasa de “congestión judicial” en la fase de ejecución de un alquiler hace disminuir el peso de este tipo de vivienda entre 0,14 y 0,16 puntos. Otra de las razones por las que esta ley, aunque positiva, puede no ser tan efectiva como se espera, es que si el inquilino se opone a la demanda, el proceso seguirá por los mismos cauces que hasta ahora y por lo tanto, continuará siendo largo.

Lo más positivo en este contexto es que se estén poniendo en marcha nuevas leyes y normativas sensibles a una realidad como la actual, donde la vivienda de alquiler es la única opción para muchos ciudadanos.

El parque hotelero español necesita, en general, apostar por la innovación y la tecnología, empezando por poner al día sus instalaciones, para hacerlas más eficientes desde el punto de vista de la eficiencia energética, la sostenibilidad y la gestión de activos. Los hoteleros no se están jugando sólo la rentabilidad del ahorro que supone la inversión en nuevas instalaciones o equipamientos, sino la capacidad de atraer a un nuevo tipo de cliente, más exigente y consciente del impacto de su ocio en el entorno.

Para el sector hotelero español, el potencial innovador es inagotable, porque la tecnología permite optimizar procesos y costes de forma precisa e integral, y la rehabilitación es parte de este proceso. Lograr reducir costes y tener instalaciones más eficientes es vital, porque las partidas de gastos energéticos son las más importantes, tras los gastos de personal. El control de la demanda, el ahorro de energía y la sostenibilidad se convierten en compromisos inaplazables para los grandes hoteles y para los pequeños y medianos establecimientos, no sólo desde el punto de vista puramente material, sino también como argumento comercial, factor de diferenciación de marca y como pilar para construir una reputación que se traduzca en más clientes y más ingresos.

La mayor parte de los hoteles españoles no controlan de forma rigurosa el consumo energético, y en algunos casos no conocen al detalle cómo funcionan sus equipos; de hecho, la mayoría presentan niveles de eficiencia energética relativamente bajos e instalaciones que agudizan este problema, lo que se traduce en más gasto en servicios energéticos. Esta situación plantea una gran contradicción: las condiciones climatológicas y geográficas en España son las más favorables para incorporar medidas de ahorro a través de la aplicación de las energías renovables que pueden llegar a conseguir grandes resultados y, en cambio, la mayoría de los inmuebles hoteleros no están en disposición de aprovechar este inmenso potencial, y traducirlo en ahorros y beneficios.

Pero es más necesario que nunca poner en marcha un nuevo modelo energético más eficiente, diversificado y compatible con el necesario desarrollo económico, y en este sentido, la rehabilitación de edificios es el primer paso, que posteriormente se debe traducir en una estrategia de marketing y marca que integre de la dimensión medioambiental y la política energética de los hoteles. La sostenibilidad, como política de gestión hotelera, no sólo se traduce en ahorros o beneficios económicos, sino en imagen de marca y en una reputación corporativa fuerte, que no sólo aporta valor añadido al cliente, sino que también refuerza la diferenciación.