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La responsabilidad en la entrega de los avales

  • 18 jun 2012
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Los abogados J. Alberto Pérez y Javier Álvarez del despacho PEREZ-ÁLVAREZ ABOGADOS. Los abogados J. Alberto Pérez y Javier Álvarez del despacho PEREZ-ÁLVAREZ ABOGADOS.

&quote; La promotora había incumplido el deber de garantizar dichas cantidades dinerarias entregadas mediante el aval. &quote;

En la actualidad y como consecuencia de la crisis económica, hay muchos compradores de vivienda que han entregado ingentes cantidades de dinero para la compra de su futura vivienda, donde hoy sólo hay solares abandonados, hipotecados o embargados, y promotoras desaparecidas o en concurso de acreedores.

Evidentemente, las posibilidades de terminación y entrega de las viviendas son inviables y la recuperación de su dinero prácticamente nula. En la mayoría de los casos, la sociedad promotora no tiene capacidad financiera (concurso de acreedores), está altamente endeudada y los compradores se ven forzados a acudir a los tribunales para obtener una sentencia condenatoria, que muy posiblemente les de la razón, pero que difícilmente podrán ejecutar. La mayor parte de sociedades promotoras están sobreendeudadas y los pocos activos que tienen, -normalmente, los propios suelos-, acaban en manos de los bancos como acreedores hipotecarios, y por consiguiente, privilegiados.

Esta situación de clara indefensión y desamparo se hubiera podido evitar si las promotoras hubieran cumplido una vieja Ley (del año 68), que obliga precisamente a estas entidades a entregar un aval o garantía prestada por un tercero, como un banco o una aseguradora, a favor de los compradores, y que garantiza que si la vivienda no llega a concluirse y entregarse al comprador, éste recupera su dinero. Esta Ley ha tenido poco seguimiento en un sector que nunca se ha visto resentido ni echado en falta tales garantías cuando las cosas funcionaban y cualquier comprador podía recuperar su dinero, incluso con intereses.

Pero ahora que la crisis ha hundido el negocio del ladrillo, vemos como aquella vieja ley hubiera sido el bálsamo de muchos compradores actualmente atrapados en promociones y cooperativas sin rumbo ni destino. Pero esta situación de injusticia, que parte precisamente de un incumplimiento legal de la promotora y de sus dirigentes, ha tenido una reciente condena que puede abrir otras puertas a los compradores de vivienda para intentar recuperar su dinero.

Recientemente, el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Barcelona ha condenado a los tres administradores de una promotora inmobiliaria por no entregar los avales exigidos por la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La condenada obliga a devolver el dinero a uno de los compradores porque la promotora había incumplido el deber de garantizar dichas cantidades dinerarias entregadas mediante el aval.

En la sentencia el juez aprecia los requisitos jurisprudencialmente asentados para exigir responsabilidad solidaria de los administradores, quedando acreditado que en el caso enjuiciado existe un acto ilícito: la no entrega de los avales; un perjuicio para el comprador: la imposibilidad de poder recuperar su dinero, y una relación causal entre ambos hechos: al no existir el aval, se le priva al comprador de poder dirigir su acción de cobro contra el banco. Además, la sentencia también es relevante, pues el comprador es una sociedad mercantil, si bien su actividad social no era la compraventa de inmuebles y por tanto, la especulación. Es un dato importante, pues siempre se ha discutido acerca de la aplicación de la Ley 57/68 a las persona jurídicas, que se aleja del concepto de consumidor. Pero el fallo con buen criterio considera que la ley regula las relaciones entre promotora y comprador, con independencia de si es persona física o jurídica.

Con esta sentencia se abren otras vías para que los compradores de viviendas, inmersos en procesos concursales o de reclamación contra la sociedad promotora, puedan exigir responsabilidad económica a los administradores sociales a título personal si no entregaron los avales que exige la Ley.

Comentarios Realizar comentario
  1. MELANIA dice:

    Hola Soy Melany
    Me gustaria saber si en el caso de haber avalado hace 7 años y al no poder enfrentar el pago de la hipoteca los propietarios de dicho inmueble, nuetra situación cual seria? tenemos un piso de nuestra propiedad.
    Gracias un saludo.

  2. paco dice:

    ¿Podríais publicar la sentencia???

    • C. García-Pando dice:

      Hola Paco, lo mejor es que te pongas en contacto directamente con el despacho Pérez-Álvarez Abogados para que os informen directamente sobre el tema.

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