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A. ARAGÓN – La Iniciativa Legislativa Popular (ILP) admitida a trámite en el Congreso el pasado martes tiene tres puntos fundamentales: dación en pago con efectos retroactivos, paralización de los desahucios y alquiler social. La primera propuesta de esta ILP a la que apoyan 1.402.854 firmas es la que está generando más polémica. Diferentes expertos del sector valoran, a través de varias preguntas, los pros y los contras de aplicar de forma universal la entrega de la vivienda al banco para cancelar del crédito.

1. ¿Cuál sería el efecto sobre las entidades financieras?

Uno de los argumentos más repetidos a la hora de posicionarse en contra de la dación en pago retroactiva es que desestabilizaría por completo el sistema financiero español. José Luis Bartolomé, experto inmobiliario, no duda en calificarla como “un desastre en términos económicos y un quebranto del orden jurídico”. Igualmente, para Mario Ledesma, de Criterio Abogados, esta herramienta provocaría “un efecto rebote a nivel crediticio de incalculables consecuencias, más amplias incluso que aquellas a las que se pretende dar solución”.

2. ¿Qué consecuencias habría para el contribuyente?

La primera consecuencia del desequilibrio es que las entidades financieras tendrían que volver a sanearse y necesitarían más dinero. Para Javier Flores, de la Asociación Europea de Inversores Profesionales (ASINVER), esto supondría “un nuevo agujero que tendría que pagar el contribuyente”. Hay otra voces que admiten que el banco hace un buen negocio con los adjudicados, como la Asociacion de Usuarios de Servicios Bancarios (AUSBANC), que declara que los bancos se quedan con las viviendas “a unos precios muy razonables: entre lo que se ha pagado y lo que se obtiene por la venta, se supera con creces lo concedido”.

3. ¿Serán las hipotecas más caras?

El encarecimiento de las hipotecas es otra razón contra la dación en pago sin restricciones. La opinión de Pedro Javaloyes, de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios (ANPB) es que, aunque las personas en situación de desahucio se beneficien, “sería a costa de repartir entre el resto de los futuros deudores hipotecarios el coste”. Para Javaloyes las hipotecas tendrían “mayor coste, menor capacidad de endeudamiento en relación con la tasación del inmueble y plazos de amortización más cortos”. Aunque el precio total del préstamo suba, lo que no pueden subir son las cuotas, como recuerda Pau A. Montserrat desde iAhorro.com: “lo máximo que puede pagar una familia es una mensualidad hipotecaria que no supere el 40% de sus ingresos netos”.

4. ¿Será más difícil conseguir una hipoteca?

El endurecimiento de las condiciones para la concesión de una hipoteca también está en boca de todos. Una hipoteca es un contrato bilateral, por lo que al cambiar las condiciones, la banca debe aceptarlas. En caso contrario, se la estaría otorgando la justificación para cerrar todavía más el grifo crediticio, lo que “quebraría la situación de nuevas familias que precisan, bien directamente o a través de empresas en las que trabajan, que ese crédito fluya”, admite Ledesma.

Para AUSBANC, la dación en pago en sí no genera la restricción del crédito “simplemente es un tópico de la banca para impedir su uso masivo, puesto que en otros países como EE.UU existe y el crédito hipotecario fluye normalmente”. Encontrar un punto medio entre la apertura de antaño y la inflexibilidad actual es fundamental. José Barta, consultor estratégico en temas inmobiliarios, afirma que el negocio principal de las entidades son las hipotecas y volverán a vivir de ellas “cuando superen la actual fase de no conceder un duro a nadie por estar saneándose ellas primero, salvo alguna excepción”.

5. ¿Habrá más morosidad?

La cultura de pago de los españoles puede dar un giro inesperado, aunque a día de hoy “en España, no pagar la hipoteca es un estigma social”, asegura Montserrat, que añade que “la propensión a pagar de las familias españolas no tiene por qué empeorar”. Pero el fantasma del incremento de la morosidad planea sobre el sistema. Bartolomé asegura que “las pérdidas se multiplicarían por cuatro o cinco veces, y la banca debería ser recapitalizada de nuevo a riesgo de quiebra”.

Para enfrentarse a una potencial morosidad en las hipotecas nuevas, la banca tendría que analizar bien la solvencia a futuro, pero recordando que en este tipo de operaciones se asume un margen de peligro: “las entidades financieras nunca prestan para quedarse con un moroso, pero tampoco pueden permitirse el no dar préstamos con un riesgo razonable porque si no lo hacen ellas lo harán otras, y no solo no harán ese negocio, también perderán el cliente”, estima Barta.

6. ¿Se devaluará la vivienda?

La pérdida de valor de los inmuebles es la consecuencia de un mercado hipotecario más rígido. “Un mercado más conservador y racional, y no lo que hemos tenido hasta ahora, en un momento como éste, acentuaría la crisis, y tendría como consecuencia una bajada del valor que afectaría a todas las viviendas del país”, admite Bartolomé. Pero esta devaluación también afectará a los precios de venta, tal y como observa Montserrat: “si las hipotecas son más caras, el precio de las casas bajará”.

7. ¿Qué pasaría con las activos relacionados con las hipotecas?

Las entidades han emitido títulos respaldados por conjuntos de créditos hipotecarios para financiarse.”Buena parte de las hipotecas españolas están vendidas en el extranjero”, indica Bartolomé, subrayando su alto valor, pues “su índice de morosidad es muy bajo”. Para el portavoz de ASINVER, aceptar la dación en pago retroactiva provocaría “la pérdida de valor de numerosos activos financieros, como los colaterales de las cédulas hipotecarias”, lo que según Bartolomé convertiría las hipotecas concedidas en “papelitos subprime, generando pánico vendedor”. Con las hipotecas que se concedan a partir de la posible entrada en vigor de la medida, no habría inseguridad jurídica, según AUSBANC, dado que “el inversor en cédulas sabría la condición”.

8. ¿Qué leyes habría que modificar?

Muchos ciudadanos desconocen que la dación en pago existe ya. Nos podemos dirigir a los artículos 1.521 y 1.636 del Código Civil y al 155 de la Ley Concursal, y más concretamente, al 140 de la Ley Hipotecaria, una norma que para AUSBANC debería reformarse, sobre todo en lo referente a la doble tasación. La dación actual ahuyenta a los particulares porque encarece la hipoteca. Sin embargo, existe una corriente que acusa a la normativa actual de poner al acreedor muy por encima del deudor. Para restablecer el equilibrio, habría que modificar no solo la Ley Hipotecaria, sino también la de Enjuiciamiento Civil y la Concursal. Pero para esto, hay que contar con el beneplácito de las entidades.

9. ¿Cómo se distinguiría entre el deudor de buena fe y la ‘picaresca’?

El gran inconveniente que plantea instaurar la entrega de la vivienda a cambio de saldar la deuda pendiente de un modo general es que no se estaría distinguiendo entre los que realmente no pueden pagar y los que, pudiendo hacerlo, prefieren librarse de la hipoteca. AUSBANC admite que para una familia, la compra de una casa es un “proyecto de vida”, por lo que si se deja de pagar “es por causas sobrevenidas, no porque la casa haya dejado de gustar”. No obstante, habría que dejar claros una serie de condiciones, que para Montserrat tendría que ser “razonables, no los del código de buenas prácticas”.

Si no se establecen unos criterios, puede darse el caso de que “ante la depreciación del valor de una vivienda por debajo del capital pendiente de la hipoteca, el titular decidiera cedérsela al banco sin más”, como apunta Javaloyes. Los mecanismos para diferenciar los diferentes tipos de deudores deben ser precisos. Si se proponen condiciones muy exclusivas, se dejaría fuera a colectivos vulnerables. Esto es algo que ya ha pasado con las medidas urgentes sobre desahucios aprobadas por el Gobierno, que “solo capacitan a unos pocos elegidos para su disfrute”, admite Ledesma, que es partidario de que la dación “debería funcionar con un mayor alcance que la haga notoria”.

10. ¿Qué alternativas habría a la dación en pago retroactiva?

A medio camino entre lo que tenemos ahora y una solución radical, estaría la solución capaz de “reequilibrar posiciones y facilitar la salida de las familias que han actuado de buena fe del infierno que atraviesan”, según Bartolomé. De hecho, la imposición de la dación en pago con efectos retroactivos no serviría para atajar de raíz los verdaderos protagonistas de la crisis, que para Barta son “la falta de ingresos y el desarraigo social”.

• Negociar de forma efectiva los préstamos: clásula suelo, swaps… No se está diciendo que estos conceptos, presentes en muchos contratos actuales, no sean legales, pero no se puede negar que la hipoteca establece una relación desequilibrada que, por norma general, no admite modificaciones. Flores es partidario de revisar este escenario para “mejorar la protección del ciudadano que adquiere una vivienda con garantía hipotecaria”.
• Modificar el porcentaje de adjudicación y los intereses de demora: los privilegios de las entidades en las ejecuciones están en el ojo del huracán. Para iAhorro.com, “no es justo ni económicamente justificado que, además de que una familia no pueda optar a la dación, pierda la vivienda por el 60% de su valor, no por el 100%”. Por otro lado, los intereses de demora, que rondan el 20%, “no se aplican a las las cuotas vencidas e impagadas, sino al total de la deuda pendiente”.
• Regular por ley la insolvencia familiar: el concurso de acreedores es un procedimiento al que se han acogido muchas empresas debido a la crisis, pero esta figura, aunque puede aplicarse a las personas físicas, no detiene la ejecución y es incluso contraproducente. Una normativa que de verdad otorgue una segunda oportunidad a las familias es la idea de la ‘Ley de Insolvencia Familiar’ de José Barta, dado que “permitiría valorar caso por caso, para que no se cuele ningún profesional del fraude, al tiempo que se buscarían soluciones que contribuyan, no solo a no deber dinero por un piso que ya no se posee, sino principalmente a superar el bache económico”.