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Cómo comprar una casa en el extranjero

Un mercado a la baja a corto plazo no ofrece tanta rentabilidad como algunas localizaciones extranjeras.
  • 4 jul 2014
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Por: C. García-Pando

La vivienda en España ha rebajado sobradamente sus precios y muchos fondos de inversión y extranjeros se han lanzado a encontrar oportunidades. No obstante, un mercado nacional a la baja a corto plazo no ofrece tanta rentabilidad como algunas localizaciones extranjeras. Por eso, hay muchos inversores que se plantean comprar una casa fuera de España y… también -¿por qué no?- como segunda residencia.

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Pero un sistema jurídico diferente, un ‘know-how’ cultural distinto, guiños clásicos del lugar e incluso el desconocimiento de la zona pueden retractar al comprador de hacer una importante y rentable inversión. Por eso, acudir a una agencia inmobiliaria especializada facilitará mucho más las cosas para conocer la viabilidad de los mercados locales que nos interesen y además, nos aportará seguridad.

Primer paso: encontrar la casa

Para encontrar una casa adecuada, es muy aconsejable conocer el mercado local:

  1. Una posibilidad es que tengamos un conocimiento muy detallado nosotros mismos por pasar largas temporadas en el lugar o haberlo visitado a conciencia. Asimismo, también hay que tener claro para qué queremos la casa: como segunda residencia o como inversión, pues para cada opción es aconsejable conocer cuáles son las localizaciones del país con la rentabilidad más alta.
  2. Otra opción es acudir al agente inmobiliario que nos haga una introducción general sobre el mercado local para saber dónde nos interesa encontrar la vivienda que buscamos. En cada país existen zonas de alta, media y baja demanda y la inversión deseada podría desembocar en una catástrofe si no estamos bien asesorados. “El inversor debe establecer contacto con profesionales de prestigio internacional, agencias de talla internacional, que les ayuden a determinar la correcta inversión”, apunta Ignacio Sobrino, agente asociado en RE/MAX Casagrande & Asociados en Tomares, Sevilla.
  3. Una entrevista personal previa con su agente de confianza en España, que esté acreditado internacionalmente y también se haga cargo de hacer un seguimiento a todo el proceso de la operación, ayudará a encontrar la casa adecuada.

Segundo paso: seguridad jurídica

Conocer cómo van las leyes de compraventa de una vivienda es crucial.

  1. Cuando hayamos encontrado la casa, hay que pedir al agente inmobiliario que nos haga una introducción general sobre las particularidades legales del país que se deben conocer y las diferencias más señaladas con España para hacer esta transacción. “En el extranjero es el agente de contacto es el que debe informar al cliente referido de cada una de esas particularidades, impuestos, gastos, derechos y obligaciones, y a ser posible que los contratos que se vayan a firmar los detallen con claridad”, señala Sobrino. Por ejemplo, en Francia tal y como explica Eva Souza, directora de la tienda de Cannes de Engel & Völkers una vez firmado el contrato de compraventa de la casa en la notaría, el comprador tiene siete días para retractarse.
  2. Para salvar la barrera del idioma se hace fundamental hacer una traducción jurada al castellano. En España, por ejemplo en caso de un extranjero que no hable o no se pueda comunicar en el idioma oficial de cada comunidad está obligado a contratar los servicios de un traductor oficial para que le asista en el proceso de compra. “Se requerirá la presencia de dicho traductor en la notaría. Esto es lo que suele ocurrir en cualquier notaría de otro país”, afirma Sobrino.
  3. Contratar un abogado local es el siguiente paso, y a ser posible tenga fluidez tanto en castellano como en el idioma del país de origen, aunque también hay muchas agencias inmobiliarias que ya llevan un departamento jurídico incluido entre sus servicios. “Nosotros les asesoramos pero siempre es obligatorio contratar a un abogado local, y nosotros les proporcionamos un bufete serio de confianza”, asegura Eduardo Lluzar, licenciatario catalán de Engel & Völkers que trabaja en República Dominicana. Algunas de sus tareas básicas en todos los países es comprobar que la propiedad está a nombre de vendedor o facilitar las traducciones en los contratos. También para evitar los timos particulares de cada país, como pone de ejemplo Lluzar: “En República Dominicana no se puede vender una propiedad sin tener el deslinde aprobado que garantice la individualización de la propiedad respecto a los otros inmuebles colindantes, designación catastral propia y un registro de la propiedad serio”.
  4. Conocer los impuestos implicados en la operación de compraventa, tanto para el vendedor como para el comprador. Dependiendo del país habrá que enterarse si existen impuestos por el aumento del patrimonio, los de doble imposición, es decir, si hay que pagar impuestos en España y en el país de origen. También los que tienen que ver con el alquiler de la propiedad, su mantenimiento, las tasas locales, tasas comunitarias, etc.

Tercer paso: financiación

Si es más conveniente contratar la hipoteca, en el país de origen de la casa o a través de un banco español depende del perfil de cada inversor o comprador. “Si el cliente no está muy familiarizado con el sistema financiero francés es mejor que lo haga a través de uno español, pero todo es informarse y comprobar”, aconseja Souza. Igualmente, abrir una cuenta en un banco local casi siempre suele ser necesario si se va a pedir un préstamo hipotecario. Lo ideal sería trabajar con la filial en el país extranjero de nuestro banco. Para encontrarlas lo mejor es acudir a las oficinas de representación y los bancos corresponsales en dichos países, que suelen encontrarse en las principales capitales, ya que muchas entidades españolas tienen acuerdos bilaterales para facilitar el comercio exterior a los particulares y suele ser más beneficioso. Para el pago final lo mejor será hacer una transferencia o ingresar un cheque para no tener que llevar ningún efectivo.

No obstante, todo depende de las particularidades de cada país. Por ejemplo, en República Dominicana Lluzar recomienda acudir a un banco español, ya que aunque la rentabilidad de la compra de una vivienda alcanza unas rentabilidades del 10% -bastante más alta que España que ronda el 4% y el 5% anual- , los intereses a pagar mensualmente en una cuota hipotecaria rondan el 12% cuando en España se referencia al Euríbor + un diferencial medio de 2%. “Es conveniente negociar con distintos bancos del país de origen de la propiedad y con los bancos en España”, apunta Sobrino.

Comprar en el extranjero es una operación difícil y hay que de llevarla a cabo de forma meticulosa, pero dando con la ayuda adecuada e informándose previamente no tiene por qué suponer ningún problema. Contar con profesionales con experiencia será la mejor garantía del éxito.

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