Reportajes

¿Cómo puedo rebajar su valor?

C. GARCÍA-PANDO – Comprar una vivienda hoy en día es una decisión de valientes, aunque también es de personas que hayan pensado concienzudamente lo que les conviene y hayan estudiado y planificado bien todos los pasos antes de lanzarse. De hecho, la preparación previa es esencial para abordar con éxito la compra más importante de toda una vida.

Para empezar, se debe estudiar la vivienda donde se va a vivir y comparar los precios de las casas en venta de la misma zona, así como otros datos importantes, como los medios de transporte cercanos, el vecindario, los servicios, etc. Es conveniente visitar la zona en un día entre semana a hora punta para valorar el tráfico, el ruido o la actividad comercial que formarán parte de tu día a día. Conociendo estos datos, a la hora de negociar se podrá saber si el valor fijado por la casa está por encima de la media de los pisos con las mismas características y de la misma zona geográfica. De paso, no vendría nada mal conocer también los porcentajes rebajados que han hecho estos propietarios que ya han vendido sus inmuebles.

“Normalmente, el que tiene ese conocimiento es el profesional inmobiliario de la zona”, apunta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “la mejor opción es seleccionar uno y confiar en él”. Además, así el comprador tendrá también más argumentos para rebajarla. La compraventa de viviendas es la labor fundamental de este tipo de agencias inmobiliarias. Quizás durante el ‘boom’ no interesaba rebajar mucho los inmuebles, pero actualmente es su principal medio de trabajo y pueden conseguir frente al vendedor descuentos mucho mejores.

Destaca los defectos

Como siempre es imprescindible hacer la visita de rigor al inmueble, donde no se puede olvidar ni un detalle: el suelo, las puertas, las superficies, las calidades, las persianas, los techos… Es habitual que pueda haber goteras. Hay que asegurarse de que se recorre toda la casa y se abren todas las puertas, pues quizás pasen desapercibidos cuartos escondidos que estén hechos un desastre. Durante la visita, es importante que se destaquen ante el vendedor todos los defectos de la vivienda (si necesita reforma, la orientación, el estado de conservación del edificio, ruidos, etc.). De hecho, es en estas imperfecciones y desperfectos donde más debe hacer hincapié al vendedor, aunque al comprador le encante la casa. De esta manera, se puede ir preparando el terreno para la negociación y después exigir una bajada en el precio de la casa.

Si se encuentran averías o algunos defectos que se perciban a lo largo del tiempo, el afectado podrá poner una denuncia por vicios ocultos. “Si las cosas se han hecho correctamente, se debe reclamar al vendedor teniendo éste que responder“, explica Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar, “y, la inmobiliaria que en su día intervino en la transacción, será fundamental para conseguir el resarcimiento correspondiente por su cuota de responsabilidad a la hora de informar en la fase previa a la escritura y toma de posesión”.

Otra idea es comprar una vivienda pendiente por reformar. En algunos casos, puede salir más barato pagar menos por el piso y después hacer las obras de rehabilitación necesarias, ya que el coste total del inmueble reformado puede salir más asequible que adquirir la casa con las reformas ya finalizadas. Como contrapunto, también se pueden negociar con el vendedor algunas obras que la casa puede necesitar y así ahorrar ese gasto en el futuro pago de la casa. No obstante, a veces la negociación de estas obras puede traer sorpresas. Tal y como explica el consejero delegado de Gilmar, “si tienes el tiempo y la información suficiente puedes encargar después de la compra las reformas, pero a la mayoría de las personas nos compensa encargárselo a una empresa de reformas o interiorismo que nos garantiza un precio cerrado y nos evita, por tanto, disgustos e imprevistos”.

Indudablemente, comprar el precio de una vivienda de segunda mano brinda más posibilidades para poder rebajarlo que una vivienda recién construida. Las primeras pueden tener más defectos y aspectos que reformar. “Las viviendas de obra nueva suelen tener un precio donde no suele haber negociaciones, salvo casos puntuales”, asegura Valentín Fernández, director de residencial de Foro Consultores Inmobiliarios.

No te apresures a decir que sí

A la hora de hablar y negociar con el vendedor, ya sea por teléfono o en persona, no se debe notar que el interesado en llamar está nervioso o está deseando comprar, ya que el primero pensará que tiene ‘la sartén por el mango’ y será más reticente a la hora de rebajar los precios. El comprador no debe ceder a la presión a la que pueden someterle algunos propietarios al decirle que hay más personas interesadas en el inmueble. Puede ser falso. Tampoco hay que dejar entrever un “enamoramiento” de la casa a “primera vista”, lo mejor es mostrarse tranquilo e incluso, sugerir que se encuentra en la duda de comprar entre otros 2 ó 3 pisos más.

No hay que apresurarse a decir el “sí, quiero”, pero tampoco hay que dejar la compra para muy tarde. Si de verdad es una vivienda que reúne todas las cualidades que el adquiriente desea, se ha de comprar, pues si se espera a más de un mes o se puede perder la vivienda o haber cambiado las condiciones. Es más importante emplear más tiempo en el proceso de información y selección previa de los pisos en venta que se ajusten al prototipo de casa que se está buscando. A la hora de negociar el precio, es obvio que el país y el sector se encuentran en un momento delicado. No obstante, según arguye el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “si piensas que las casas pueden bajar en el próximo año un 10%, por ejemplo, negocia ese 10% hoy”.

Algunos expertos recomiendan realizar una re-tasación de la vivienda por una tercera entidad independiente para asegurarse de si la tasación estipulada en un principio refleja el valor del inmueble hace 2 ó 3 años. Quizás en la actualidad, después de la burbuja inmobiliaria y la depreciación de la vivienda acumulada desde el 2007 la casa tiene un valor inferior. “Estamos en un país en el que el mismo inmueble puede tener distintos valores en función de quién lo tase”, aconseja Gil Marín. “Hacienda da un valor, los ayuntamientos, otro, las sociedades de tasación, otro, las sociedades de tasación, el suyo, y el que realmente es definitivo es el del mercado, que generalmente no coincide con ninguno de los anteriores”, añade.

Preguntas infalibles

Según afirma un estudio de la revista británica ‘The Economist’, las viviendas en España están sobrevaloradas hasta un 40% y lo cierto es que desde el estadillo de la ‘burbuja’ inmobiliaria, las viviendas ya no tienen el valor que tenían. Sin embargo, por otro lado, los últimos datos del Fondo Monetario Internacional (FMI) apuntan que la vivienda ha experimentado una caída de precio acumulada de entre un 10% y un 20% desde 2007, y que además, la banca española podría asumir una depreciación aún mayor. Según afirma Duque, los precios en estos momentos son negociables: “unas preguntas infalibles para conseguir que los propietarios bajen los precios son: ¿cree usted que el año que viene su casa valdrá más? ¿Ha conseguido alguna oferta mejor?”. Se puede hacer la prueba.

No hay que tener miedo a la hora de negociar con el comprador por si se enfada. El vendedor no le está haciendo un favor al propietario, sino que en estos momentos donde es tan difícil vender y comprar para el ciudadano, es una verdadera suerte vender con el stock de pisos actual en el mercado.

Lo cierto es que, aunque ahora existen más dificultades para comprar, siempre habrá personas que si tienen los medios y las posibilidades para realizar la adquisición, lo harán. “Hoy compra el que tiene necesidad de comprar y vende el que tiene necesidad de vender”, afirman desde Alfa Inmobiliaria. Por eso, es recomendable emplear mucho tiempo en el proceso de búsqueda, en la recopilación de información útil para negociar,  tener una actitud tranquila, inteligente y firme para acordar las condiciones y, por supuesto, no desaprovechar la oportunidad para adquirir el inmueble al mejor precio posible.