Reportajes
¿Cuándo se agotará el stock de vivienda?
De 2011 a 2014 cuando empezaremos a ver una subida de los precios de la vivienda. 
C. GARCÍA-PANDO – La cantidad de casas vacías sin vender que existe en el mercado inmobiliario en la actualidad es la rémora que frena en mayor medida el avance del sector y su funcionamiento como uno de los primeros motores de la economía española y uno de los principales aportadores del crecimiento del PIB.
Numerosos estudios y expertos del mercado han estado elucubrando sobre las fórmulas o métodos para terminar con el stock de pisos en su mayor proporción. No obstante, la mayoría ni siquiera se pone de acuerdo en calcular cuál es su verdadero volumen. La patronal de promotoras y constructoras de España (APCE) lo cifró en mayo de este años en unas 750.000 viviendas, por otra parte, el Servicio de Estudios del BBVA estimó que existían 1,1 millones de viviendas en stock al final de 2009.
Por su parte, las estimaciones más recientes publicadas por el Área de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) aseguraban que hace un año el stock superaba los 800.000 inmuebles y que actualmente se cuenta en 614.742. Cifra que concuerda bastante con las últimas cifras del stock de 2009 publicadas por el Ministerio de Vivienda que ascendían a 688.044 viviendas nuevas. ¿Cuál es la verdad sobre el excedente de pisos en España?
La verdad sobre el stock
“La verdadera cifra del excedente de casas sin vender probablemente sea mayor“, declara José Manuel Naredo, economista y estadístico español, perteneciente al cuerpo superior de Estadísticos Facultativos del Estado, que ha realizado numerosos estudios para la Fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS). Tal y como argumenta el experto, muchas veces los métodos de cálculo omiten aspectos, otros segmentos de viviendas y otras fuentes, por eso, la cifra más aproximada es difícil de determinar.
“Hay que tener en cuenta que en 2009 se finalizaron 387.000 viviendas según una muestra del número de certificados de fin de obra”, apostilla Naredo. “Además, según el INE, se compraron solo 220.000 viviendas nuevas, por tanto, tenemos que el stock de viviendas en venta aumentó todavía en ese año en unas 167.000 viviendas más, elevando su estimación por encima de 1,2 millones. Incluso, este stock se duplicaría si se añadieran las viviendas paradas a medio construir y las proyectadas pero todavía no iniciadas”, añade el experto.
Cambio de tendencia
A pesar de este engordado excedente de pisos, desde el IPE aseguran que el cambio de tendencia en la expectativa del precio y la actividad anunciado meses atrás ya se está produciendo este primer semestre de 2010.
“Una evidencia del cambio de tendencia son la disminución del stock y la bajada de los precios”, argumenta Patricio Sánchez, profesor de IPE. De hecho, aunque la construcción se haya paralizado y lleve un desfase de un año, hay unas 100.000 viviendas que se están iniciando porque tiene demanda prevista, según confirman desde IPE.
“El mercado inmobiliario depende de una serie de extrañas correlaciones con el sistema financiero“, explica José Antonio Pérez, director general de IPE y responsable del Área de Investigación. “El ‘ladrillo’ depende de otros aspectos económicos como el esfuerzo de compra que supone comprar una casa para los ciudadanos, del miedo sociológico al desempleo de los particulares y del miedo a prestar de la banca”, añade Pérez.
Cuatro grandes variables
Para que el sector inmobiliario se reactive de forma consolidada se necesitan una serie de condiciones a las que está empezando a orientarse el cambio de tendencia. Primero, es fundamental que aumente la producción y para ello, es necesario primero que suba el nivel de ventas. Para que aumenten las transacciones, el público comprador ha de tener capacidad de compra y expectativa.
“Ahora mismo no se compra por miedo”, explica Marcial Bellido, presidente de la Fundación Humanismo & Negocios de IPE. “Sin embargo, este es un país inmobiliario que siempre ha proporcionado seguridad y por ahora, no existe una alternativa económica para España igual, que genere tantos beneficios. No obstante, la Administración debe fijar unos márgenes legales que pongan límites a los promotores y éstos tienen que dejar de pensar en que el banco les va a financiar el 100% de las construcciones de las promociones y empezar a tirar de fondos propios para financiar un 50% por lo menos”.
Para conseguir que los potenciales compradores puedan tener un nivel adquisitivo y recuperar la expectativa de compra a su vez dependen de cuatro grandes variables. La capacidad de compra depende de la confianza en este mercado y de la revalorización del producto. Por otro lado, la expectativa de compra del público depende del nivel de los tipos de interés y del desempleo. “La reactivación del sector a la vez realimenta el empleo y la confianza como un círculo virtuoso que mantendrá estas variables”, concluye Sánchez.
2011-2014: trienio de bonanza
Este cambio de tendencia tan asegurado proveerá una futura subida de precios. Pero tendremos que esperar tres o cuatro años para volver a encauzarnos en una senda alcista. La tímida recuperación de la economía empezará a abrir paso a la actividad inmobiliaria. A corto plazo no se esperan muchos movimientos, pues tal y como opina Naredo: “con semejante stock de viviendas en venta o en proyecto y con unos hogares endeudados hasta las cejas, no cabe pensar que vayan a repuntar de verdad a corto plazo los precios de mercado de la vivienda”.
No obstante, históricamente tanto por la coyuntura temporal, los segundos trimestres suelen tener variaciones más moderadas. Por eso, a finales de 2010 se espera una estabilización de los precios. No será, hasta el próximo trienio de 2011 a 2014 cuando empecemos a ver una subida de los precios de la vivienda, que desde IPE calculan que será de entre un 3% a un 4%. “El crecimiento en 2011 será suave, pero constante. En 2012 puede que se incrementen más porque se empiece a notar la subida de los tipos de interés de las hipotecas y el aumento de la actividad productiva en el sector”, añade el profesor del IPE.
¿Y qué pasará con el stock? ¿Nos podremos librar pronto de él o lo tendremos que sufrir eternamente? Lo cierto es que siempre habrá una proporción, aunque sea mínima. Pero lo que sí que es cierto es que se liquidará la mayoría. También dependerá de las zonas geográficas. Madrid ha sido una de las zonas donde según un informe de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman se ha liquidado más de un tercio de esta sobreoferta.
Según el último informe del Ministerio de Vivienda en mayo de este año, la Comunidad Valenciana, con 119.798 viviendas (17,4%), Andalucía, con 114.147 viviendas nuevas (16,6%) y Cataluña, con 107.240, siguen acaparando gran parte de la mayoría estas casas vacías sin vender de todo el país. Por otra parte, la franja norte y en el centro del territorio español es donde hay menos porcentaje de sobreoferta de viviendas, exceptuando Madrid. Cuando más rápido se dé salida a este inmuebles en excedente más posibilidades habrá en esas áreas de que vuelvan a empezar a subir de nuevos los precios.
La crisis inmobiliaria es mundial. La vivienda en España sólo tiene camino hacia abajo. Es imposible que repunte su precio -aunque si puede hacerlo su venta, si los precios caen significativamente-. Tenemos que asimilarlo y las previsiones los confirman (“en 40 años la vivienda española costará un 75% menos”). Cuanto antes aceptemos la realidad, antes podremos encauzar nuestro sistema productivo… los nostálgicos caerán en depresión.
la vivienda , una vez los precios se hayan estancado, tiene que evolucionar como el reto de productos de los que compramos en los mercados y tiendas del pais
Hasta que entramos en el Euro, es decir, cuando operabamos con nuestra noneda, (la peseta) los prestamos para vivienda tenian un plazo de amortizacion de diez años, ¿ Quiere decirme alguien que ha pasado para que ahora el plazo de amortizacion se haya prolongado hasta los treinta y cuarenta años?… Yo se lo dire, pues que el precio de la vivienta se ha multiplicado por tres y por cuatro, y ahora la segunda pregunta; ¿quien es el guapo que con un sueldo neto de 1000 Euros hace frente a una hipoteca de 40 0 50 millones de pesetas?.Conclusion; me cisco yo en todos los expertos economicos. Un piso en nuestro pais no debe sobrepasar el 30 por ciento del sueldo de un albañil en diez años ( neto), o sea, que esos pisos que ahora valen 40.000.000, no deben pasar de 8.000.000.- y todo lo demas es pensar que todos los que trabajamos a nivel de operario somos jilipolla.
¿ Que es mas facil subir los sueldos de los operarios de una empresa a 6.000 E. al mes netos o bajar el precio de los pisos
a 40.000, E? porque mientras no ocurra ninguna de las dos cosas el mercado inmobiliario no sera jamas lo que ha sido estos ultimos años, asi que no intenten engañar a toda la gente porque todos no somos tontos
Hipotecas a diez años, como antes, y la amortizacion mensual que no supere el 30 por ciento del salario neto de un albañil. Esa es la solucion, lo demas son pamplinas. Tanto experto y tanto cuento. Yo puedo ser tonto, pero si una barra de pan vale un Euro y no lo tengo no la puedo comprar, el piso que yo tengo me costo 4.000.000.- hace 23 años, pliquenle el 2 por ciento anual y veran lo que costaria ahora. Eso es lo que deben saber todos los economistas y afines.
en 40 años es imposible que caigan los precios un 75%, ese estudio está basado desde un punto de vista demográfico,sin tener en cuenta otros factores sociales y económicos, es que acaso el precio del suelo o el coste de los materiales así como los salarios bajarán un 75% en 40 años???… IMPOSIBLE
Francesc: en los últimos 20 años las viviendas en Japón han llegado a bajar hasta el 90% de su precio. Si quieres ver cosas imposibles mejor vas al circo, aquí verás caidas lentas pero constantes, como en Japón, ya que la crisis que padecemos es una crisis “a la japonesa”. Y ni de coña valen los pisos las burradas que se están pagando. ¿Porqué se pagan entonces? pues porque hay un abastecimiento constante de gilipollas, cueando éstos se acaben bajan los precios en picado.
los precios tienen que caer por lo menos un 20% el desempleo tiene que disminuir y pasaran muchos años antes de que el sector inmobiliario repunte yo como ex trabajador de la construccion lo veo crudo todo esta parado y nadie quiere poner dinero que no tiene por delante asi que o la vivienda baja y se hace mas competitiva o seguiran con el stock tan brutal de pisos por que no puede ser que cueste mas comprar un pisito de 3 habitaciones en murcia que una casa de 2 plantas en nueva york eso nunca lo entendere…………
hoy en dia estar de alquiler o hiportecado a 40 años con un banco es lo mismo,en los paises mas desarrollados de ue prima el alquiler sobre la venta,creo q esa es la soluncion o una solucion factible.yo me acuerdo hace un par de años , y sigue estando q en internet decian q habia una burbuja inmensa q iba a estallar, y estos economistas y demas trolls decian q era una falacia , q no, q eramos unos ignorantes sin dinero q la vivienda no baja que nunca a bajado que eramos imbeciles etc….mira ahora a quien han dado la razon el tiempo.