Reportajes

E. GÓMEZ DE LAS HERAS – No se puede trazar un mapa con los nombres y apellidos de todos los propietarios particulares que poseen una vivienda singular. Pero sí resumir en una sola pregunta la mayoría de sus quebraderos de cabeza cuando llega el momento de ponerlo a la venta: “Y ahora… ¿qué hago?” Existen cientos, incluso miles de inmuebles que, por sus características arquitectónicas o históricas se salen completamente de lo común en nuestro país. Son las ‘propiedades singulares’: castillos, palacetes y todo tipo de viviendas excepcionales.

En primer lugar, es importante acotar el término ‘propiedad singular’. No nos referimos aquí al concepto de lujo, aunque puedan resultar lujosas. Tampoco tiene que ver con sus metros cuadrados, aunque suele coincidir que son numerosos. No es cuestión de su precio, aunque en muchos casos es incalculable. Al hablar de propiedades singulares nos referimos, ni más ni menos, a lugares en los que nadie pensaría que viven las personas. Desde iglesias hasta castillos medievales, pasando por parcelas situadas dentro de un convento y otros edificios históricos.

Mucho más que casas

La Asociación de Propietarios de Casas Históricas y Singulares (APCHS) da un paso más en la definición del término. Esta entidad sin ánimo de lucro fue creada en 1994 para que, tal y como explica su presidenta, Teresa González-Camino Meade, sirviera de “punto de encuentro entre propietarios de edificios históricos ubicados en toda la geografía española, conformando un foro de reflexión y de debate sobre los problemas que entraña conservar, mantener, gestionar y dar a conocer este tipo de inmuebles”. Para que el titular de un inmueble pueda asociarse, su vivienda debe reunir las siguientes condiciones, continúa González-Camino: “estar declarada como Bien de Interés Cultural; hallarse catalogado con arreglo a la legislación autonómica de protección del patrimonio Histórico o las normas urbanísticas; ser de interés histórico, artístico y cultural, y ser susceptible de recibir en el futuro una protección jurídica por su valor cultural”.

David Scheffler, director de Expansión de Engel & Völkers España, pone el acento en el precio de las “propiedades singulares” a la hora de ser calificadas como tal. “Para cada uno es diferente, depende mucho de su punto de vista, pero creo que una casa a partir de los 5-8 millones de euros ya puede considerarse una propiedad singular”. Según comenta, las transacciones por valor de hasta 20 millones de euros son relativamente frecuentes, pero a partir de ahí se dan muy poco. “Existen casas que se venden en España por entre 20 y 120 millones de euros, pero son muy pocas”, matiza.

La cuestión de los precios

Nos enfrentamos, llegados a este punto, a una seria cuestión que ha de ser tenida en cuenta antes de pensar en la compraventa de estas propiedades: el estado en que se encuentran. El mantenimiento y rehabilitación de estos edificios -generalmente de una antigüedad superior a la media- se articula en torno a dos vías. Por un lado, las asociaciones y fundaciones privadas que aglutinan a sus propietarios. Entre ellas, destaca la Fundación de Casas Históricas y Singulares, creada por la APCHS para, según su carta fundacional, “propagar el conocimiento y fomentar la conservación y el mantenimiento de edificios de carácter histórico y singular especialmente de aquellos que son de titularidad privada”. Por otro lado, la segunda vía pasa por la iniciativa pública. El Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, diseñado en diciembre de 2008, fijó como objetivo “favorecer el acceso a la vivienda a un espectro cada vez más amplio de ciudadanos y ciudadanas” y, más concretamente, contemplaba una serie de actuaciones relacionadas con la conservación del Patrimonio Histórico Inmueble.

Los problemas suelen aparecer –y más en los últimos años- a la hora de poner a la venta el inmueble en cuestión. Para empezar, un anuncio que reza “Castillo del Siglo XVI. 11.500 metros cuadrados. 72 dormitorios. 28 millones de euros” no es algo que el común de los mortales tienda a tomarse en serio. Además, los precios que fijan los propietarios suelen ser muy superiores a los presupuestos de los interesados. Hasta hace unos años, un particular podía poner a la venta un edificio en el centro histórico de Barcelona, un enorme chalet de diseño exclusivo en una urbanización de Málaga o un complejo de cuatro alturas en la Gran Vía de Madrid, y en pocos meses una firma de cosméticos, la embajada de algún emirato árabe o la nueva tienda de un gigante de la moda había firmado su adquisición. Pero hoy, lamentablemente, no es así.

Sin embargo, David Scheffler, director de Expansión de Engel & Völkers España, indica que “es un mercado rentable”. Los argumentos que esgrime para razonar esa afirmación son que “el segmento de clientes que busca este tipo de propiedades no depende tanto como un cliente normal de la financiación del banco”.

Para todos los gustos

Ya el mencionado Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 adelantaba la importancia de considerar la “rehabilitación como eje estratégico. La finalidad es cambiar el modelo de construcción extensiva de obra nueva que ha imperado hasta la fecha frente a otro nuevo de construcción intensiva que reaproveche el parque edificado”. De ahí que muchas inmobiliarias no se limiten a actuar como meras intermediarias en la transacción, sino que tomen parte activa en la rehabilitación y reacondicionamiento de los inmuebles. Es el caso, entre otras, de Knight Frank o Altamira, el fondo inmobiliario del Grupo Santander.

Precisamente, Altamira tiene una buena representación de lo que llamamos “propiedades singulares” en mismo centro de Madrid. Tal es el caso del Edificio España, ubicado en la céntrica plaza del mismo nombre, que está actualmente vacío, su vecina Torre España o el complejo de Canalejas, a pocos metros de la Puerta del Sol. Debido a sus elevadísimos precios y al brusco descenso de la demanda, el primero se encuentra vacío, el segundo se está vendiendo poco a poco como apartamentos de lujo individuales y el tercero se encuentra en ‘standby’ después de que corrieran rumores del interés de Amancio Ortega por él.

Tal y como explica David Scheffler, cuando se trata de viviendas, el perfil del cliente potencial es el siguiente: “individuos que, para empezar, cuentan con grandes fortunas. Predominan los rusos, los americanos y algunos árabes de los que en los años 70 invirtieron muchos millones en la Costa del Sol, luego desaparecieron y ahora están reapareciendo poco a poco”. Aunque, continúa, no son los únicos. “También hay algunos ingleses, alemanes y un número creciente de españoles interesados en estos singulares inmuebles”.

Y cuando las cosas se complican…

En muchas ocasiones, un inmueble pasa de generación en generación y, donde había un único propietario, pasa a haber una decena de herederos copropietarios que no llegan a un acuerdo sobre qué hacer con la casa. Esa incómoda situación se complica aún más cuando se trata de una propiedad singular, que no puede dividirse en partes proporcionales entre los herederos. Se denomina, en términos jurídicos, situación de “proindiviso”. Para salir de ella, una vez que ha quedado patente la imposibilidad de llegar a un acuerdo pacífico entre las partes, basta con que uno de los copropietarios acuda a la jurisdicción ordinaria.

A partir de ese momento, el procedimiento se inicia con una demanda judicial por parte del propietario que no quiere permanecer en la indivisión a los otros copropietarios, obligándoles a buscar una solución amistosa ante el juez. Las posibilidades que se abren tras la demanda son, por un lado, que se llegue a un acuerdo de venta; por otro, que alguno de los copropietarios adquiera la totalidad del inmueble y abone a los demás el precio proporcional o, en último caso, si ni siquiera ante el juez fuera posible un acuerdo, se procede a sacar el bien inmueble a subasta pública por el valor en que sea tasado.