Reportajes

C. GARCÍA-PANDO – Tras la época dorada del ladrillo y el posterior estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado de vivienda libre ha quedado patas arriba. La compraventa de pisos se ha contraído, la construcción de viviendas se ha racionado y la obtención de las hipotecas cada vez es más complicada. No obstante, al igual que el segmento de casas de lujo no se ha visto tan afectado por la crisis, ¿qué podemos decir de los inmuebles pertenecientes al otro segmento contrario? ¿Qué ha pasado con el mercado de las viviendas protegidas?

Según los expertos, el mercado de VPO se ha visto tan afectado como el de la vivienda libre. Las dificultades para acceder a la financiación son las mismas o incluso se acentúan entre las personas a las que va destinada la vivienda social, que se suelen caracterizar por tener la renta anual baja o por ser familias con pocos recursos.

Debido a este perfil poco solvente, y considerado de riesgo en muchas ocasiones por las entidades financieras, las personas que quieran emprender una cooperativa lo tienen cada vez más difícil. Asimismo, también se han visto casos en la Comunidad de Madrid o en Zaragoza, donde muchos particulares que han tenido la suerte de que les haya tocado una vivienda de protección oficial han tenido que rechazarla por falta de recursos económicos. “Anteriormente, las viviendas protegidas se agotaban nada más salir al mercado, y ahora hay que ampliar público para las viviendas que se hacen”, señala Elisa Morillo, directora de Expansión de Foro Consultores.

Target insolvente

“El público potencial de la vivienda protegida es más vulnerable a las crisis que otros targets con mayor poder adquisitivo”, afirma Morillo. “Conozco municipios que no han podido vender sus viviendas protegidas al target empadronado y han tenido que ampliar el público a residentes en otros municipios”, añade. Las estadísticas de construcción y compraventa de pisos dejan claro que la elevada tasa de desempleo del país (alrededor del 20%) está afectando a la capacidad de compra de todos los bolsillos.

De hecho, muchos particulares han planteado la posibilidad de que se rebajen los módulos que fijan los precios de estas viviendas para que puedan tener una salida al mercado más fácil. Asimismo, la opción de ampliar el público objetivo puede ser una forma de adjudicar este número de viviendas protegidas, ya construidas, y promover la construcción de más viviendas públicas por parte del Estado o la puesta en marcha de más autopromociones de cooperativas.

Según José Barta, profesor de Estrategias para Mercados Hostiles y analista de inversiones inmobiliarias, una depreciación de estas viviendas “podría disuadir a los promotores, con lo que asistiríamos a una menor oferta de viviendas de este tipo”, con la consecuencia final de que daría más pie a las cooperativas a desarrollar sus proyectos. Sin embargo, Morillo, por su parte, afirma que “el precio del módulo no es fijo, es un precio máximo, y si no se vende a ese precio máximo, se baja”. De hecho, ha puesto el ejemplo de muchas viviendas de Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) que se están construyendo en la Comunidad de Madrid que se están vendiendo en un alto porcentaje por debajo del precio del módulo para motivar la compraventa.

¿Qué pasa con los jóvenes?

Orientar estas viviendas sociales para que las adquieran los jóvenes también sería una salida muy beneficiosa. Una idea que ya ha esbozado la reciente nueva ministra de Fomento, Ana Pastor, pues ha sugerido que pondrá en marcha un plan de alquiler de viviendas destinadas específicamente a los jóvenes.

Un alto porcentaje de españoles entre 18 y 25 años es incapaz de independizarse a día de hoy por las dificultades de acceder a un trabajo fijo y bien remunerado. No obstante, gran parte de la demanda de vivienda se encuentra en esta franja de población y está paralizada por la falta del acceso a la financiación por lo menos para adquirir un piso en el mercado libre. “La verdad es que, salvo escasas excepciones, los jóvenes suelen situarse entre los colectivos con menos recursos”, explica Barta. “Pero el problema no es de edad, es precisamente de derecho a una vivienda digna y de la escasez de recursos económicos. Además, los jóvenes son los solicitantes de mayor riesgo para las entidades financieras, por ello más castigados”, agrega.

Asegurar el alquiler para la VPO

Como la adquisición se ha convertido en un terreno demasiado comprometido a día de hoy ante el peligro de la precariedad laboral, el alquiler está empezando a vislumbrarse como la alternativa que debe convertirse en la balsa de salvación para todos españoles de acceder a una vivienda digna. De hecho, muchos expertos creen que el volcado de la vivienda protegida en el mercado de la compra a día de hoy es un error.

“Sería magnífico desarrollar un muy importante parque de viviendas protegidas en alquiler, pero para ello, además de la financiación precisa, se debe acometer de una vez por todas las reformas que hagan verdaderamente efectiva la protección de los derechos de los propietarios, sin lo cual no se dinamizará el mercado”, explica Barta; algo que acaba de corroborar recientemente el director general de ST-Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno no solo para el parque vivienda protegida, sino también para el general. Según su criterio el enorme stock de pisos vacíos sin vender y también sin alquilar solo se explica por la inseguridad que tienen los propietarios a la hora de poner el alquiler su inmueble.

Como es de conocimiento popular, la cultura del alquiler no está muy instalada en el mercado inmobiliario español en comparación con otros mercados europeos. Entre otras causas, debido a que en muchos casos la cuota hipotecaria y la renta mensual se equiparan. No obstante, para embarcarse en una hipoteca actualmente hay que tener mucha seguridad económica, algo que escasea a nivel nacional e incluso a nivel mundial.

Alternativa con mucho potencial

De todas maneras, el deseo de una gran parte de la población sigue siendo la vivienda en propiedad. Por eso, una buena alternativa es ofrecer el alquiler con opción a compra. “El alquiler con opción a compra es una forma que permite al ciudadano acceder a una vivienda sin compromiso de compra y pasados algunos años, tomar la decisión en función de su situación económica. Creo que sería bueno ofrecer siempre esa opción cuando no se puede comprar”, razona la directora de Expansión de Foro Consultores. No obstante, esta nueva forma de venta debe ser ofrecida por los promotores de la iniciativa privada de una forma atractiva para que tenga éxito, pues si solo lo ofrecen las instituciones públicas no será suficiente.

La vivienda protegida puede ser uno de los segmentos clave para garantizar a una gran parte de la población el acceso a una vivienda digna, no obstante, algo hay que cambiar para que su gestión permita llegar a todas las personas que tengan más difícil este acceso. Aunque su calidad (inferior en muchas ocasiones a una vivienda libre, debido a su precio reducido) y sus destinatarios siempre hayan relegado la vivienda protegida a segmentos de población marginales ubicados en el extrarradio también se han realizado magníficas promociones que no tienen nada que desmerecer respecto a las viviendas libres. La mejor alternativa y más inmediata para darle un uso y una salida eficaz a la VPO es destinarla de forma asequible al alquiler para la potencial demanda de la población que está esperando independizarse y acceder a su propia vivienda.