El mercado de alquiler actualmente sigue estancado debido a su inseguridad jurídica y solo 1,8 millones de casas en España se han volcado en el parque de arrendamiento… ¿Qué podemos hacer para dar a nuestros inmuebles una salida rentable? El mercado exterior y el público extranjero pueden ser una de las mejores alternativas para obtener un buen beneficio.

“Hemos vivido un sueño, un sueño muy largo. Debemos mirar al exterior, buscar inversores y traer negocio de fuera de España”, comenta Ramón Riera, presidente de FIABCI España. “Madrid, Barcelona y Marbella son marcas a nivel internacional, ¿por qué no vendemos nuestro país?”.

El potencial de la segunda residencia

Los inmuebles prime ubicados en los centros neurálgicos urbanos son escasos y muy demandados. Asimismo, las rebajas acumuladas que han registrado desde el inicio de la crisis les han convertido en productos atractivos para los inversores. “A raíz de la crisis las inversiones en viviendas prime en Madrid y en Barcelona de grandes patrimonios de Emiratos Árabes o Rusia han crecido una barbaridad”, afirma Jorge Pérez-Curto, socio de Colliers International Spain. “No hay que olvidar que las viviendas de pisos en Madrid que antes se equiparaban a los precios londinenses han bajado sobremanera, por eso, los inversores extranjeros ahora ven una oportunidad para comprar”. No obstante, el experto afirma que la vivienda de segunda residencia de la costa española continúa siendo la que registra el mayor volumen de inversión extranjera, que suele estar formada por clientes de países del norte de Europa o Reino Unido.

Los fuertes ajustes que ha registrado este mercado de segunda residencia junto con la abultada oferta de pisos en la costa, hacen más que interesantes las ofertas actuales. De hecho, Pérez-Curto cree que debido al fuerte recorte que ha experimentado la segunda vivienda, ésta será la primera en recuperarse. “El mercado de segunda residencia repuntará antes que la primera vivienda”, augura el socio de Colliers International Spain. “Países compradores, como los del norte de Europa, volverán a invertir en España cuando mejore la coyuntura económica mundial. Esta crisis comenzará la recuperación por la segunda residencia al contrario que otras crisis, porque el entorno económico europeo que nos rodea saldrá antes de la recesión que nuestro país”.

Falta de seguridad jurídica

No obstante, tras la falta de compraventa y la continuada tendencia de precios a la baja, los precios ya están dejando de ser un problema para cerrar ventas, pues actualmente se pueden encontrar auténticos chollos. “Los precios en las zonas buenas o prime de segunda residencia están cerca de tocar suelo”, apunta Pérez-Curto. Un gran impedimento que lastra el cierre de las operaciones de compraventa en España por parte de los extranjeros, y más en tiempos de crisis, es la falta de seguridad jurídica.

La crisis también ha cambiado el mapa de inversores en nuestro país. Muchos compradores británicos que querían comprarse una segunda vivienda en la costa han dejado de comprar viviendas en España, ya que se han visto estafados y afectados por el crack inmobiliario español. Asimismo, antes había un mercado nacional de clase media que era el que en mayor proporción invertía en segunda residencia, que ahora se ha quedado mermado, ya que ha sido muy castigado.

Potencial español

España tiene gran potencial, como ya se ha demostrado durante estos últimos años, para la inversión inmobiliaria. Las favorables condiciones climatológicas de España son una constante razón de inversión que tarde o temprano, -y siempre que se mantengan condiciones jurídicamente seguras-, empujará a los extranjeros a comprar o alquilar casa. De hecho, ya durante el año pasado, la inversión extranjera en la compra de inmuebles superó los 4.745 millones de euros, un 27% más que el año anterior, un incremento que se vuelve a registrar por segundo año consecutivo, según los datos del Banco de España.

Para este año, fuentes inmobiliarias esperan que un 3,5% del volumen de inversión total en el mercado inmobiliario español, provenga de inversores internacionales. Asimismo, el tirón vacacional que tienen las condiciones climáticas españolas la convierten en el destino preferido para alquilar durante los días estivales. La crisis, como se suele decir, es oportunidad. Por eso, puede que sea el momento de enfocar las ventas de nuestro producto inmobiliario fuera nuestras fronteras. “Debemos estar abiertos a un cambio y éste debe mirar hacia el mundo”, apunta Riera. “Más allá de las fronteras españolas, hay negocio. Detrás de cualquier vivienda hay un país. Se puede vender España”, concluye.

Aunque el primer plan de reestructuración financiera del Gobierno ya el pasado mes de febrero supuso un paso necesario, las actuaciones puestas en marcha se han demostrado insuficientes con el paso de los meses y la presión internacional ha obligado al Ejecutivo a aplicar una segunda vuelta de tuerca.

Medidas más duras, ¿asumibles?

Si en un primer momento la nueva normativa obligaba a cumplir una serie de objetivos, en esta segunda revisión se han endurecido las exigencias. La obligación de provisiones para sus créditos o activos inmobiliarios sanos, como fórmula preventiva que antes era de un 7% ahora se ha elevado al 30%. Si se requerían 54.000 millones de euros para provisionar los créditos inmobiliarios dudosos de los bancos y cajas del sector, ahora se necesita 30.000 millones más. “El objetivo final es doble: mayor transparencia y reducir el riesgo sistémico sobre el sector de una minoría con problemas. A corto plazo, es evidente que supone un esfuerzo financiero elevado para las entidades financieras, pero la mayoría puede asumirlo”, opina José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España.

Este esfuerzo incrementado de provisiones puede llevar a muchas de las entidades a entrar en pérdidas o a que sufran un deterioro en sus recursos propios. Por eso, el Gobierno ha puesto a disposición de estas entidades que se vean incapaces hacerlo por sí solas, el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), que podrá dar apoyo financiero comprando bonos convertibles contingentes (‘cocos’) a las entidades, esto es, títulos de deuda a un interés del 10%, que se convertirán en acciones si el banco es incapaz de hacer frente al pago de esta ayuda.

A pesar de que el Gobierno no va a socializar las pérdidas de los bancos por el lastre inmobiliario finalmente, sí que actuará como ‘colchón’ para mantener la solvencia de las entidades financieras durante el proceso de provisión y llegará asumir su gestión en forma de acciones en los casos que se den determinadas circunstancias de deterioro del capital de la entidad emisora. “La conversión de estos bonos en acciones y la nacionalización de las entidades se darán siempre que no tengan otra alternativa, pero las entidades financieras viables, la gran mayoría, tendrán sin duda alternativas en el sector privado”, señala el analista de Citi.

Valoración real de los activos tóxicos

La separación entre el Estado y este proceso de saneamiento de los bancos es una obsesión para este Gobierno, que se insiste que “no tendrá efectos para los contribuyentes”. De ahí la creación de una sociedades inmobiliarias, gestionadas de forma profesional e  independiente, donde los bancos se verán obligados a traspasar sus activos inmobiliarios tóxicos para que se gestionen de forma más eficiente y se les dé salida rentable en un plazo máximo de 20 años. ¿Será esta la mejor solución? La valoración de estos activos inmobiliarios por estas sociedades será crucial. “La clave estará en la valoración que se realice de esos activos a la hora de aportarlos a las sociedades, sobre todo, de cara a gestionar su posible venta futura”, comenta César Barrasa, especialista en Research y profesor del Instituto de Empresa (IE). “Si las valoraciones no son realistas, independientemente que cubran o no el valor neto que el activo tenga el balance, se crearan sociedades ‘zombies’ que tardarán mucho tiempo en liquidar esos activos”, explica.

La consultora internacional Oliver Wyman y la auditora alemana Roland Berger serán las dos firmas encargadas de la tasación de toda la cartera de créditos de la banca, tal y como ha confirmado el ministro de Economía, Luis de Guindos. Según los expertos si estos pisos se evalúan en su verdadero valor, se conseguirá dar salida a este stock y se liberará poco a poco al sistema financiero del peso del ladrillo. El estratega de Citi, José Luis Martinez Campuzano, cree que para los activos se liquiden en el mercado, “tendrá que ser a precios más bajos que los actuales”.

Como un estímulo extra para potenciar las ventas durante este año, el Gobierno ha puesto en marcha exención del 50% de las rentas obtenidas por las ventas de inmuebles realizadas antes del 1 de enero de 2013 para impulsará también la compraventa de pisos este año, visto que la recuperación de la deducción fiscal por la compra de vivienda para todos los contribuyentes y el mantenimiento del IVA superreducido no han dado el impulso definitivo.

Un primer paso para el flujo del crédito

Sin duda, esta nueva actuación por parte del Gobierno será positiva para la economía española. Para empezar, ya cuenta con el apoyo del Fondo Monetario Internacional (FMI), que ya han dado el visto bueno a este nuevo ajuste en el sistema bancario español. “Necesitamos que haya una valoración europea positiva clara y que se reduzca la tensión del riesgo país. Es importante que todo ello lleva a un cambio de percepción sobre nuestro crecimiento”, señala Campuzano.

Una vez recuperada la confianza de los bancos internacionales empezará a circular de forma más fluida el crédito y sin duda, los bancos españoles se encontrarán en mejores condiciones para conceder préstamos hipotecarios a los particulares de forma más flexible y económica. Martinez Campuzano va más allá y asegura que “la recuperación del crédito será posterior a que hayamos visto el suelo en el deterioro de la economía”. Por otra parte, a pesar de que se recupere la confianza del sistema bancario, “la recuperación de la confianza de la demanda” es otra de los imprescindibles para que se vuelva a reactivar el mercado hipotecario, según apunta Barrasa. Una fiabilidad que retornará, cuando los españoles comiencen a percibir un panorama económico general más estable y fiable.

A medida que los bancos se vayan desvinculando del negocio inmobiliario y se dediquen a su función, actualmente muy dañada, -que es prestar dinero-, la normalidad en la concesión de hipotecas dejará de estar lastrada o encarecida, como está ocurriendo en el panorama actual. Una segunda consecuencia para los particulares será un definitivo ajuste de precios para el mercado de viviendas del sector, que sucederá si las valoraciones de los activos inmobiliarios de la banca se realizan con realismo y honestidad. Esta segunda reforma financiera es, en definitiva, un primer paso hacia una sistema bancario más limpio, transparente, confiable y sólido que permitirá a la banca prestar de forma más garantizada y segura y para que los ciudadanos se encuentren una situación fiable que les dé seguridad para emprenderse de nuevo en la compra de la vivienda.

Muchos de los profesionales del sector señalan que ciertamente la situación socioeconómica actual no acompaña ni propicia un arranque de inversión en la reforma de viviendas o edificios. “Claramente falla el escenario económico actual”, afirma Juanjo Bueno, director de comunicación del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. “Solo un resultado desfavorable en la inspección técnica de edificios puede obligar a una comunidad a acometer las obras necesarias. El resto de obras de menor entidad están siendo retrasadas por la comunidad en función de la situación económica”, añade.

De hecho, el último Estudio sobre Pobreza Energética de la Asociación de Ciencias Ambientales de 2012 ya revela que la pésima situación económica de los ciudadanos les está empezando a afectar a nivel doméstico: uno de cada tres hogares en paro no podrá pagar la suficiente energía que necesitan en su vivienda para mantener una temperatura adecuada durante los meses fríos y se retrasará en el pago de recibos. Por tanto, es comprensible que a pesar de las facilidades de las Administraciones para fomentar la rehabilitación, éstas no sean suficientes para intensificar esta actividad.

Incentivos fiscales, ¿suficiente?

¿Cuáles son algunas de ellas? La recuperación de la deducción fiscal por la reforma de la vivienda habitual para todos los contribuyentes es un incentivo bastante interesante que permite deducirse el 7,5% del total aportado correspondiente al tramo estatal y deja expensas de las comunidades autónomas el otro 50% del impuesto, que suma el 15% total. La base máxima se mantiene en 9.040 euros anuales, lo que supone una desgravación máxima de 1.356 euros. Por otra parte, las recuperadas cuentas viviendas también se pueden emplear para desgravarse por la rehabilitación de la vivienda habitual, sin que ello implique la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual. También están los Planes Renove, que estaban destinados a recuperar las fachadas o cambiar las ventanas, entre otras cosas.

Además, también se pueden solicitar los préstamos ICO Vivienda para 2012 que contemplan un tramo destinado a la rehabilitación de viviendas y edificios dirigido a particulares y comunidades de propietarios, tal y como señala el director de comunicación del CAF Madrid, no obstante, “según la experiencia de los administradores de fincas estos créditos no son todo lo eficaces que sobre el papel parecen”. Con la que está cayendo los préstamos concedidos por las entidades financieras privadas se dan con cuenta gotas y en muchos casos, se resisten a formalizar este tipo operaciones para no asumir riesgos.

Cuestión de cultura

Al igual que los incentivos fiscales no son determinantes para comprar una vivienda, tampoco están siendo decisivos para que las personas rehabiliten los inmuebles, según confirma Nadia Mesa, abogada de Iudicam Abogados y asesora fiscal del CAF Madrid. Por eso, muchos profesionales apuntan que no solo se debe actuar por el camino de la subvención o deducción fiscal, sino también en el ámbito de la concienciación. “Así como cuando compramos un electrodoméstico o un automóvil el consumo energético es un factor determinante, resulta llamativo que no entre en consideración cuando realizamos una de las inversiones más importantes como es la compra de una vivienda. Más aún si tenemos en cuenta que los edificios consumen la mayor parte de la energía eléctrica que requerimos cada día”, afirma Jesús Paños, el presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid.

“La rehabilitación y la eficiencia energética han de ser una cuestión de cultura, para que la gente las entienda y las hagas suyas”, argumenta Rafael Royo, gerente de la Agencia Española Certificada en Termografía Infrarroja (AECTIR). “No hay que plantearse la rehabilitación como una cuestión que va a costar dinero al usuario, sino que hay que darle la vuelta e informar a la ciudadanía cuánto se van a ahorrar con la instalación de estos sistemas más eficientes, cuánto van a reducir el consumo energético y lo que van a ganar en confort”, agrega.

Las actuaciones de rehabilitación en España actualmente suponen el 26% de la actividad del sector de la construcción en el conjunto del país, según datos del Departamento de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, una cifra bastante alejada del conjunto de la Unión Europea, donde la rehabilitación acapara ya entre un 40% y un 45% de la actividad del sector. A pesar de que nos encontremos en la cola de Europa en materia de rehabilitación, lo cierto es que el potencial para rehabilitar en España es bastante alto. Existen unos doce millones de viviendas del parque edificado que superan los 30 años de antigüedad. Además, el parque de edificios que se construyó hace menos de 10 años también presenta una necesidad de rehabilitarlo energéticamente.

Teniendo en cuenta la Directiva Europea 31/2010 sobre eficiencia energética, para el año 2020 se debe conseguir que todo el parque de edificios de nueva construcción tenga un consumo de energía casi nulo. Por tanto, tanto la rehabilitación de parque de viviendas existente como la edificación de nuevas construcciones han de cumplir con estas máximas sostenibles.

Impulso del sector privado

Todavía están por ver las líneas de actuación concretas que llevará a cabo el Ministerio de Fomento, dirigido por Ana Pastor, que ya ha desvelado que gran parte de su política irá orientada a promocionar esta actividad. Es más, desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), han señalado que el Ejecutivo está preparando una Ley de Rehabilitación para generar empleo potenciando las obras de rehabilitación. No obstante, desde el Colegio de Aparejadores de Madrid, su presidente, Jesús Paños, cree que hay que empezar por dar un primer paso mucho más realista: “Hay que poner en vigor el Real Decreto para la certificación energética de edificios existentes y, para ello, es necesario un cierto impulso de las administraciones”.

La apuesta de las empresas privadas por la rehabilitación debe ser otro factor imprescindible para dar el empujón definitivo a esta actividad dentro del sector de la construcción. “Hay que hacer ver al sector privado que el que financie se llevará un porcentaje del ahorro que va a conseguir la comunidad”, apunta Royo.

Con la crisis del sector inmobiliario y con la impresionante caída de la construcción, así como de la compraventa, los agentes del sector deben esforzarse por impulsar la innovación y buscar nuevas fórmulas para reactivar el sector. Puede que una crisis económica y social como la que nos encontramos sea el mejor caldo de cultivo para avanzar hacia un nuevo cambio de paradigma donde el modelo económico del sector no esté tan basado en el inicio de promociones de obra nueva, sino en una mayor diversificación de la actividad inmobiliaria. Empezar por apostar por la rehabilitación del parque de viviendas español, tanto antiguo como usado, todavía presenta un enorme potencial de inversión que puede generar tanto empleo como riqueza, confort, ahorro y beneficios al medio ambiente.

Aunque no se puede hablar de ciudades en las que la demanda de viviendas alcance, e incluso supere, a la de oferta inmobiliaria, sí que existen zonas donde diversos agentes inmobiliarios han puesto de manifiesto que, por sus características internas, el comportamiento del mercado se diferencia del resto de España.

Las casas céntricas

En concreto, dentro de la ciudad de Madrid, destacan áreas internas del centro de la capital, como el Barrio de Salamanca, o los distritos de Chamberí y Chamartín; en el área metropolitana, las zonas cercanas a la autovía A-1 (Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, etc.) y la autovía A-6 (Pozuelo de Alarcón, Majadahonda y Las Rozas, entre otras) también muestran esta peculiaridad inmobiliaria.

En el caso de los barrios más céntricos, Pelayo Barroso, director de Análisis e Investigación de Mercados en Aguirre Newman, destaca que “se trata de zonas que se encuentran dentro de las ciudades, y en las que la oferta de vivienda de nueva construcción es muy escasa”. De hecho, este experto explica que esa ausencia de obras inmobiliarias, porque apenas existe posibilidad de hacerlas ante la falta de solares, es una de las causas que explican el mejor comportamiento del mercado inmobiliario. “No hay sobreoferta”, explica Pelayo Barroso, quien compara esta situación con la de otras áreas, como las del extrarradio madrileño, donde “existe muchísimo producto y, sobre todo, poca demanda”.

Otra de las características que explican el contexto de determinados barrios céntricos es que “se encuentran dirigidos a clases medias y altas, con buen poder adquisitivo y, sobre todo, que no están sufriendo tanto la crisis económica”, indica Pelayo Barroso, de Aguirre Newman. Porque, por ejemplo, en el caso de las viviendas de las zonas externas de las ciudades, eran conjuntos urbanísticos dirigidos a jóvenes, que ahora se ven en situación de desempleo; y en otros muchos casos, para inmigrantes, cuyo poder de financiación no es acorde a la situación económica actual. En el caso de las viviendas vacacionales, eran un producto dirigido a rentas medias, que ahora no se asoman a este mercado ante la incertidumbre general, y a inversores extranjeros, que también han visto reducida su capacidad de compra inmobiliaria en España.

Las escasas promociones nuevas

A pesar de que estas zonas se comportan mejor, hay que tener en cuenta que las viviendas de los barrios más preciados en muchas ciudades “también han ajustado precios como cualquier otro”, indica Pelayo Barroso. En el caso del Barrio de Salamanca, pone un ejemplo: en 2007 se pagaba por una vivienda 14.000 euros el metro cuadrado; y hoy en día, por ese mismo inmueble, se exige un precio de 8.500 euros el metro cuadrado. Es decir, con una rebaja del 40%. “Y puede seguir ajustándose más”, afirma el responsable de Aguirre Newman. De hecho, tal y como define Carlos Ferrer Bonsoms, director de Residencial de Jones Lang Lasalle, en este tipo de zonas, “el precio ha bajado y se ha estabilizado”. Este experto incide en que “a un determinado precio, sí que hay demanda”.

Ferrer Bonsoms analiza áreas como las de la A-1 y la A-6, donde han podido comprobar ese comportamiento especial del mercado inmobiliario. “En los PAU´s del norte de Madrid, se pagan ahora 3.700 euros por metro cuadrado”, indica el responsable de Aguirre Newman. Este hecho se debe, en su opinión, a que “existen muy pocas promociones nuevas y a que el poder adquisitivo de los compradores está dispuesto a pagar una determinada cantidad por un inmueble en esas zonas”. Estos potenciales compradores “se encuentran dentro del perfil de profesionales, por ejemplo, desplazados a Madrid por sus empresas”, y que encuentran viviendas adecuada a sus objetivos. Eso sí, Carlos Ferrer Bonsoms recuerda que “todas las zonas tienen una barrera en el precio a pagar”.

Las casas de diseño

En la mayor parte de los casos, además de la ubicación, que suele ser estratégica; y de los potenciales compradores, que mantienen unas condiciones de financiación mejores que las del resto de la población; se encuentran también las características de la propia vivienda. “Hay productos en el mercado con buen diseño, por ejemplo, en los que no sólo es el precio la cuestión más importante”, explica Raúl García, responsable comercial de Tinsa. “Este tipo de viviendas han sufrido menos que el resto en la caída de precios, e incluso se puede llegar a observar algún aumento del coste de las viviendas con respecto a años anteriores”, indica Raúl García.

Precisamente, el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), de Tinsa, pone de manifiesto aquellas provincias en las que el ‘pinchazo’ de los precios inmobiliarios no ha sido tan elevado como en el resto de España. Se trata de una muestra de que “cuando hay una buena ubicación y cuando se trata de ciudades sin grandes proyectos urbanísticos”, el precio se ha contenido, según Raúl García.

Por ejemplo, el mayor porcentaje negativo desde 2007 hasta el primer trimestre de 2012 se encuentra en Almería (-37,40%), Guadalajara (-36,%), Zaragoza (-36%), Toledo (-34,7%), Barcelona (-34,5%) y Tarragona (-34,5%), demarcaciones donde más se han depreciado los inmuebles en el cómputo de los cinco años. Donde menos, en las provincias de Lugo (-9,8%), Zamora (-9,7%) y Orense (-5,7%).

Valores que llegaron a registrar una cotización superior a los 60, 80, e incluso, los 100 euros por acción, en estos momentos se encuentran en registros de “céntimos de euro”. Todas las compañías se encuentran en pleno proceso de reestructuración de una abultada deuda que apenas pueden sostener. Martinsa-Fadesa fue, precisamente, la compañía inmobiliaria que se había convertido en todo un símbolo del sector; aunque, a la vez, fue la primera que cayó, tras presentar un concurso de acreedores en 2008, del que todavía intenta salir. Pero existen otros muchos casos de éxito admirado que han acabado en nada.

Ante la actual situación, es difícil prever cómo se comportarán estas compañías que, por ahora, carecen de valoración por parte de los analistas internacionales. Para algunos expertos, como Diego del Cuadro, director jurídico de Inmoban, el sector volverá a resurgir, “pero dimensionado y más profesionalizado”.

Solamente un dato muestra la radiografía de un sector que se volcó en la bolsa casi sin excepciones. Las cinco grandes inmobiliarias del país (Metrovacesa, Sacyr-Vallehermoso, Colonial, Reyal Urbis y Realia) tienen un valor en bolsa que ni siquiera supera el 10% del valor de los activos que tienen en sus carteras (pisos, inmuebles, suelo, etc.). Lo peor es que las expectativas de los analistas sobre el sector en España son pésimas: desaconsejan adentrarse en estas compañías, inmersas en rumores de compra, negociación de sus deudas y, sobre todo, una cartera de inmuebles difícilmente comercializables ante la actual situación de la economía española. Éste es el proceso que han seguido todas las sociedades desde el ‘boom’ hasta hoy.

El periodo transcurrido entre 2005 y 2007 fue el más fructífero para el sector inmobiliario, no sólo desde un punto de vista comercial, sino también bursátil. Por entonces, la mayor parte de las compañías del sector se encontraban cotizando en el parqué. Lo más interesante llegaba cuando se anunciaba alguna operación societaria, como las fusiones. Éstas fueron, precisamente, las operaciones que lanzaron a registrar precios imbatibles. Sin embargo, las perspectivas de los analistas seguían siendo buenas y los inversores continuaron adentrándose en ellas.

Por ejemplo, en 2006, el empresario Luis Portillo, propietario de Inmocaral, lanzaba una OPA (oferta pública de adquisición) sobre Colonial, valorada en 3.700 millones de euros. Después, adquirió el 15% de FCC por 1.500 millones y la inmobiliaria Riofisa por 2.000 millones. En ese mismo periodo de tiempo, otro conocido empresario del sector, Fernando Martín, acordaba con Manuel Jove la compra de Fadesa. Se constituía así el gigante Martinsa-Fadesa.

En el caso de Reyal-Urbis, fue Rafael Santamaría quien acordó con Banesto la adquisición de Urbis por más de 3.000 millones de euros. Pero, sin duda, una de las operaciones más llamativas fue la protagonizada por Enrique Bañuelos, empresario dedicado a la actividad inmobiliaria en Brasil. Fue en 2006 cuando su compañía, entonces llamada Astroc (hoy Quabit), salía a bolsa con un precio de 6,4 euros por acción; en apenas unos meses llegó a superar los 70 euros; hoy, vale menos de 0,1 euros.

Tampoco se pueden olvidar los movimientos societarios dentro de la que fue otra de las grandes compañías: Metrovacesa. En 2005, su presidente, Joaquín del Rivero, adquirió por más de 5.500 millones de euros la compañía francesa Gecina. Esta operación supuso el pistoletazo de salida de las fusiones en el sector. En el caso de Metrovacesa, a la compra de Gecina le siguió los movimientos entre el propio Rivero y la familia Sanahuja por hacerse con el control del grupo inmobiliario.

No se puede olvidar el caso de Sacyr-Vallehermoso. Sus directivos iniciaron en 2004 una política de inversiones que le llevaría a protagonizar sonados movimientos corporativos como la compra de ENA (Empresa Nacional de Autopistas) y Europistas para crear Itínere. La entrada en el capital la francesa Eiffage o la compra de una parte de Repsol-YPF han elevado su endeudamiento hasta los 20.000 millones de euros.

Un modelo que “nunca” caería

Bajo las altas –y rápidas- revalorizaciones bursátiles de las que fueron protagonistas la mayor parte de las compañías inmobiliarias subyace una creencia generalizada: el precio de la vivienda no iba a caer nunca. Partiendo de esta idea, que después se ha demostrado errónea, las empresas se lanzaron a la promoción de viviendas.

La mayoría seguían el siguiente proceso: adquirían suelo bien en las zonas urbanas donde todavía no existían barrios urbanizados –como la periferia de Madrid o Barcelona-, además de en toda la zona de la costa mediterránea, desde Cataluña hasta Andalucía. El objetivo era buscar suelo libre para construir edificios, chalets o cualquier tipo de inmueble, susceptible de ser adquirido por familias en las mejores condiciones financieras (tipos de interés bajos, expansión del crédito a casi todo tipo de clientes, etc.) que nunca habían existido hasta entonces.

Este modelo de negocio llevó a las empresas del sector a adquirir suelo por un precio muy elevado. Pero, al contar con todo tipo de facilidades en la financiación de la época, no había problemas con el pago de la deuda. El mercado bursátil, se lo seguía agradeciendo; y los inversores seguían agasajando a las inmobiliarias. Metrovacesa llegó a cotizar sobre los 53 euros, mientras que Quabit llegó a valar 67 euros. Son dos de los muchos ejemplos de las empresas del sector en bolsa.

Efecto dominó al retroceder en bolsa

Si el inicio de la crisis económica llegó a partir de 2007, con el problema de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos (subprime), en el caso del sector inmobiliario español ese momento se produjo un año después, en julio de 2008, cuando Martinsa Fadesa se declaró en quiebra, lo que suponía el mayor concurso de acreedores de toda España. Se trataba de la mayor suspensión de pagos de la historia con un pasivo de 5.200 millones de euros.

Martinsa-Fadesa no podía cumplir con los compromisos a los que llegó con los bancos acreedores, en buena medida, porque no podía hacer frente a los 2.579 millones de euros financiados para adquirir Fadesa, apenas un año antes. Las acciones de la compañía se desplomaron en las semanas posteriores. Desde Renta 4, sus expertos ya señalaban por entonces que esta situación “evidencia la falta de confianza hacia una recuperación, así como la restricción al crédito”.

Pero lo peor fue que el resto de empresas del sector comenzó a contagiarse de estas caídas, en una espiral que todavía hoy no se ha cerrado. Los problemas llegaron después al resto de valores, que han registrado una evolución muy similar: drásticas caídas en los primeros meses de la crisis; valores ínfimos entre los dos y tres últimos años; y una constante volatilidad en los últimos meses, debido a que, con precios tan bajos, cualquier rumor o movimiento dentro del valor se magnifica de forma importante.

Cambios de nombre, fusiones y desapariciones

Cada compañía ha tomado un camino diferente en los últimos meses para salir de la crisis a la que se enfrentan. Con unos títulos bursátiles que apenas tienen valor, acudir al mercado es imposible para captar dinero, como sí se hizo entre 2005 y 2007. Un reto que muchas ya han superado ha sido conseguir renegociar la deuda acumulada en estos últimos años; otro que se está poniendo en marcha es el de llegar a acuerdos con los bancos para ser promotoras de las viviendas que las entidades tienen en stock; y el objetivo más difícil es el de colocar los más de 700.000 pisos que aún están sin vender en España.

En el caso de Martinsa-Fadesa, la compañía ya ha logrado superar el problema del concurso de acreedores. La empresa ha llegado a un acuerdo con los bancos para que éstos acepten una quita en el valor de su deuda y una carencia de ocho años. Pero la refinanciación no es siempre una buena salida. Para José García Montalvo, profesor de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, “muchas inmobiliarias no son viables y subsisten como zombis mientras piden renegociaciones de deuda”.

Por su parte, Metrovacesa también ha conseguido un acuerdo similar, apoyado en el 90% de sus bancos acreedores, con la re-financiación de más de 5.700 millones de euros. No se ha aceptado la quita, pero sí un aplazamiento de la deuda en cinco años. En el caso de Colonial, ha conseguido que sus acreedores acepten el canje de deuda por capital, mediante una ampliación de capital. Ahora se dedica, sobre todo, a la gestión de patrimonio, más que a la promoción.

Otras, como Quabit, se han caracterizado por su cambio de nombre. La que antes era Afirma, fusión de Rayet, Landscape y Astroc, se ha enfrentado a dos procesos de refinanciación. María Romero, analista de AFI, indica que “la alternativa se plantea entre seguir asumiendo costes o empezar a generar rendimiento”. Para esta experta, las fusiones no son una solución a corto plazo “pero pueden ser una vía, en la que las deficiencias de una compañía se compensen con las fortalezas de otra”. Por su parte, Sacyr-Vallehermoso ha iniciado un proceso de reestructuración del negocio, centrado tanto en sus participaciones industriales como en otros ámbitos, como el de las concesiones de obras públicas.

Un reciente informe de JP Morgan señala que el beneficio por acción de las dos principales compañías del sector en España –Metrovacesa y Realia- no sólo será de cero este año, sino también el siguiente. Al contrario, este banco indica que las expectativas son más optimistas en el ámbito europeo “donde pueden avanzar un 19%” en Bolsa en los próximos 12 meses. Precisamente, Realia es la única compañía del sector que, por ahora, aporta una esperanza. En 2010 cerró con un beneficio de 1,11 millones de euros.

Solamente durante el año pasado se vendieron más viviendas de segunda mano que nuevas. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, durante 2011 se vendieron 184.444 viviendas en segunda transmisión; y 176.748 en primera venta. De hecho, en diez de los 12 meses del ejercicio, las viviendas de segunda mano se impusieron al resto. Es una tendencia que ha venido aumentado en los últimos meses de crisis. Pero, ¿a qué se deben estos registros? ¿Por qué optan los potenciales compradores por viviendas ya construidas frente a las nuevas, que fueron las más demandadas hasta 2007? ¿Qué factores influyen en uno y otro proceso de compra?

Son varias las causas que, en medio de la actual crisis económica, financiera e inmobiliaria, sirven para explicar el comportamiento del mercado de viviendas en España. Por una parte, los motivos estructurales. Muchas veces la demanda quiere hacerse con viviendas muy bien situadas, aunque sea a costa de reformarlas. También influye tanto el hecho del poder que tiene la banca para comercializar su stock de viviendas –que se computan dentro de las de segunda mano- y el temor de muchos compradores a adquirir un inmueble sobre plano, sin construir todavía, con las compañías inmobiliarias cerrando mes tras mes.

La banca es clave

La acumulación de viviendas procedentes de titulares de créditos impagados, tanto ciudadanos como empresas, en manos de la banca, ha provocado que el Gobierno haya aprobado varias normativas para que el sector financiero se deshaga de ese stock. Este excedente acumulado en sus carteras les impide llevar a cabo su actividad principal, que es la de prestadores de dinero.

Gracias a la capilaridad de sucursales que existe en España y con las exigencias normativas sobre sus espaldas, los bancos se han lanzado a vender inmuebles en su propiedad. Aunque técnicamente esos inmuebles se registran como en segunda transmisión, “en realidad son nuevos, porque proceden de los que los promotores no llegaron a vender y se las entregaron a la banca para cancelar la deuda”, explica José Antonio Pérez Ramírez, director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Además, hay que tener en cuenta que “cuando una vivienda ya ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad deja de ser nueva”, explican desde el Consejo de Notariado. Esto es, que su uso no tiene por qué ser de segunda transmisión aunque técnicamente así se refleje en las estadísticas.

José Antonio Pérez indica que “hasta que los bancos no liquiden todo su stock, y el que les queda por adjudicarse, seguirán dando estas cifras” de compraventa de viviendas. Según Pérez Ramírez, quien recuerda que, en muchas ocasiones, “se trata de comportamientos puntuales” y que lo normal es que las viviendas nuevas y de segunda mano compartan “el 50%” de la cuota de mercado de compraventa.

Viviendas muy atractivas

Otro factor clave que explica el comportamiento del mercado inmobiliario, no solo en estos meses sino de forma constante, es la dimensión y la diversificación urbanística de las ciudades españolas. Con los centros urbanos congestionados y sin apenas terreno para construir nuevas viviendas, las inmobiliarias se trasladaron a los barrios del extrarradio para ampliar las urbes en la época de bonanza. Hoy en día, los centros siguen congestionados y adquirir una vivienda en propiedad puede resultar complicado por los atractivos que ofrecen para muchos potenciales compradores: están muy bien situadas (cerca de zonas estratégicas), comunicadas (con todo tipo de transportes públicos) y son susceptibles de obtener de ellas un buen rendimiento (a través del alquiler posterior, por ejemplo).

“Para vivir en determinadas zonas, la vivienda de segunda mano es la única posibilidad que existe”, explica José Antonio Pérez, director del IPE. Pero este experto advierte: “se trata de un mercado en monopolio”. Este profesor explica que “cuando dos quieren comprar, el que vende sube el precio hasta donde le paguen, luego la evolución del precio no es matemática, sino que se paga por otros valores, cuando se puede, se tiene o se necesita”, indica Pérez Ramírez.

La cuestión impositiva

A la hora de adquirir una vivienda, hay que tener en cuenta cuáles son los tributos que el comprador debe abonar para completar la operación. En el caso de los inmuebles en segunda transmisión, se deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). A la vivienda nueva le afecta el Impuesto de Valor Añadido (IVA). El IVA para la compra de vivienda nueva se mantiene reducido temporalmente del 8% habitual al 4% actual.

Tanto el ITP como el AJD son impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas, mientras que el IVA es cuestión del Estado. Por tanto, cada Comunidad aplica unos tipos y una normativa diferente. Pero, en general, en el caso del ITP, los tipos que se aplican van desde el 3% de Baleares hasta el 9% de Asturias, Andalucía y Extremadura. En el caso del impuesto de AJD, el tipo máximo es del 1,50%. “Es conveniente analizar el impacto que van a tener unos y otros impuestos en la adquisición de una vivienda, antes de adentrarse en una de ellas porque el importe final puede ser muy diferente”, explica Begoña Villacís, experta fiscal en Legálitas.

El precio y la compra

Evidentemente, una de las razones por las que muchos ciudadanos optan por viviendas de segunda mano es el precio que tienen que abonar por ellas. En este caso, se introduce otro factor clave, el de la rehabilitación. El importe de una vivienda que ya se encontraba construida siempre va a ser menor que el de una que acaba de ser construida.

En muchos casos es necesario realizar una inversión adicional para acondicionar la vivienda, pero las ayudas a la rehabilitación salen a cuenta. En el caso de los inmuebles de segunda transmisión existe una seguridad que, a día de hoy, no aparece en la compra de una casa de nueva construcción: el primer tipo de estas viviendas está ya construida, habilitada, con sus permisos y licencias concedidos y solamente media la transmisión previo abono del importe pactado. Sin embargo, en las viviendas nuevas, existe todo un proceso del que muchos ciudadanos recelan.

Si la casa o el piso no se encuentran todavía construidos, se trata de una compra sobre plano, una práctica muy habitual durante el ‘boom’, pero no actualmente. Adquirir una vivienda sobre plano implica no solo un periodo de espera, sino también supone para el comprador cerciorarse de que la promotora cumple todos los requisitos legales para realizarla (licencias de obra, urbanismo, etc.). Además, desde las organizaciones de consumidores recuerdan que debe la promotora asegurar las cantidades depositadas previamente a la entrega de llaves a través de un seguro que es el comprador quien debe comprobarlo. Además, siempre subyace la duda sobre si la compañía inmobiliaria puede quebrar en el proceso de construcción, como ya ha ocurrido en muchos casos. Todas estas dificultades añadidas llevan a muchos ciudadanos a decantarse por las viviendas de segunda mano.

“Es importante señalar que la tasa de desempleo dentro del colectivo chino no llega al 3% cuando en España supera el 20% y en el colectivo latinoamericano supera el 30%”, apunta Jorge Pérez-Curto, socio de Colliers International Spain. “Por lo tanto es un cliente que en estos momentos puede enfrentarse a la compra de vivienda”, añade. De hecho, lo que los chinos están aprovechando es comprar gangas en tiempos de crisis, donde muchos inmuebles en muchas localizaciones se ya se han rebajado hasta más de un 30% desde sus máximos y en algunas zonas hasta un 50%. Actualmente, podemos encontramos edificios enteros en la zona de expansión de Madrid, como las Tablas o Ensanche de Vallecas, donde la mayoría de inquilinos o propietarios son chinos.

El inversor chino

El comprador chino huye de la financiación bancaria por un tema cultural y en un principio, intenta costeárselo por sí mismo por medio de sus propios ahorros o pidiendo prestado a familiares o amigos. “En la cultura china un impago es una mancha, incluso, una deuda, es motivo de incomodidad para un individuo”, afirma Pérez-Curto. No obstante, desde otras agencias inmobiliarias también dedicadas a la comercialización de viviendas en España, afirman que el cliente chino residente en España se parece más al comprador español medio, aunque sí es cierto que la mayoría de las financiaciones son a plazo más corto que las de los españoles y la tasa de impago es realmente baja.

Es el comprador original de China, con gran patrimonio, el que invierte y compra producto de lujo en las mejores zonas. Las áreas donde adquieren inmuebles son, tanto Madrid y Barcelona como la segunda residencia, con especial énfasis en zonas como Marbella y Mallorca, “sin importar si en el vecindario o edificio hay más personas de origen chino”, tal y como confirman desde la consultora. Las viviendas de lujo en las grandes capitales europeas, como Londres, está siendo una compra como inversión muy codiciada por los grandes patrimonios chinos.

¿Mercado clientelar potencial?

Muchos agentes del sector ya han visto un filón en este cliente para dar salida a ciertos inmuebles del mercado. El mismo director de Planner Reed que organiza el SIMA, Eloy Bohúa, afirma que el público chino es muy activo en la compra de pisos en España. De hecho, una sección del Salón Inmobiliario de Madrid que se celebra los próximos 18, 19, 20, 21 y 22 de abril estará dedicada a este cliente. Planner Reed, la empresa organizadora, ha firmado un acuerdo de colaboración con Infochina Gestión, compañía propietaria de los portales www.zhongxidichan.com y www.vendeyatucasa.com, para comercializar la venta de todo tipo de inmuebles (viviendas, locales, terrenos y edificios), tanto para los chinos residentes en España como para los clientes de pisos en China.

“Zhongxidichan es un portal en mandarín para clientes de China y de España, ya que en los últimos años vimos la tendencia de sus inversiones en EEUU, Canadá, Australia”, cuenta Sonia Fernández Barrio, la directora de marketing y comunicación del portal. “Hemos concebido este portal como el trampolín de exportación, sobre todo, de viviendas a ciudadanos de China”, añade. Aunque por otra parte, también señala no es una tarea sencilla porque  “España no tiene una marca de país bien posicionada y eso es una de las barreras de entrada”.

¿Es realmente una demanda tan potente?

No obstante, como afirman desde la consultora Colliers Internacional, aunque esta clientela sí que ayudará en general al mercado inmobiliario español a mantener o reactivar determinadas zonas o barrios, por sí sola no basta para recuperar con carácter general el sector. De hecho, fuentes del sector revelan que el auge de la clientela china en el mercado español no es tan grande como muchas personas de a pie están pensando.

En este sentido, muchos recientes artículos que han salido en importantes medios de comunicación están fomentando la efervescencia del comprador chino en el ladrillo español, pero no se sabe hasta qué punto es real. Tal y como reza una de las máximas más conocidas de Joseph Goebbels, el ministro encargado de la propaganda del gobierno de Adolf Hitler en la Alemania nazi: “Si una mentira se repite las suficientes veces, acaba convirtiéndose en la verdad”. Por eso, desde algunos sectores que normalmente tratan con clientes chinos creen que debería pincharse esa burbuja ilusioria que se está creando con la insistencia y el optimismo de algunos medios de comunicación. “Me dan pena las familias que tienen que vender su casa debido a la crisis, que se agarran a esta idea como a un clavo ardiendo, cuando en realidad yo tengo mis dudas de que se esté moviendo tanto como se dice”, señalan.

No obstante, siguiendo con más refranes populares, “cuando el río suena, agua lleva”, por eso, sí que es cierto, que estos mismos profesionales han reconocido que sí es verdad que se están registrando por parte del colectivo chino cierto movimiento de transacciones. Se están cerrando operaciones, pero no va a ser la salvación del mercado inmobiliario como muchos agentes lo están vendiendo y a lo que muchos propietarios se aferran de forma desesperada. Sin duda, el nacimiento de un nuevo mercado de demanda siempre es un hecho positivo y bienvenido, que es de agradecer, y más en estos momentos. Asimismo, se ve como una tendencia al alza, pero que no será ni mucho menos motor de la recuperación.

Muchos potenciales compradores acuden para informarse sobre la oferta inmobiliaria y empezar a hacerse una idea de la calidad y los precios del mercado. Tal y como afirma el director del SIMA, Eloy Bohúa, “el público más numeroso que acude al SIMA son parejas jóvenes, de entre 25 y 35 años, que quieren formar una familia y viene buscando su primera vivienda. Otra parte importante de los asistentes acude para comprar vivienda habitual de reposición”.

Por otra parte, los inversores privados, que compran para luego alquilar, ya sea en capital o en costa, son el tipo de adquiriente que más ha descendido, “aunque también los hay”, afirma, por su parte, Mª Jesús de Miguel, directora comercial de Casaktua.com.

Un comprador cada vez más exigente

La crisis económica y laboral y las dificultades para obtener financiación hacen que el comprador sea cada vez más minucioso y crítico en la elección de su piso. “El cliente actual es un comprador informado y exigente”, apunta Cercadillo Calvo, directora de la división Inmobiliaria de Hercesa. “Sin duda, las circunstancias económicas generales, la inseguridad laboral, la falta de crédito y la falta de venta de la vivienda actual están condicionando tanto la compra de primera vivienda como la demanda de reposición”, apunta Ángel Cuervo, director comercial de Reyal Urbis.

Por otra parte, la demanda extranjera también está volviendo a centrar su mirada en España, según confirma el Banco de España. De hecho, actualmente se pueden encontrar viviendas de nueva construcción por menos de 100.000 euros. Gracias a las notables rebajas que se están produciendo en la oferta inmobiliaria de la costa, muchos potenciales compradores extranjeros ven como la rentabilidad en inversión en estos pisos está subiendo. Los alemanes, como es habitual, son los primeros interesados, mientras que ha empezado a apreciarse también interés por parte de los rusos, los nórdicos y los británicos.

Las ofertas del SIMA

Por otra parte, los expositores también aprovechan para sacar todas sus estrategias de venta y a ofrecer su producto al mejor precio y con las mejores condiciones. Los descuentos están asegurados: “vamos a presentar más de 1.000 inmuebles en toda España con cuotas mensuales inferiores a los 270 euros, es decir, por menos de 9 euros diarios, lo que cuesta de media un menú del día en nuestro país”, desvela la directora comercial de Casaktua.com. Por su parte, el director comercial de Reyal Urbis revela que se ofrecerán descuentos de hasta un 62%, pisos desde 495.300 euros con dos plazas de garaje y trastero incluidos situados en zonas exclusivas, y además, “todos los visitantes que reserven durante la presente edición de SIMA tendrán 6.000 euros de descuento adicional en su compra”, rebaja que también se aplicará en determinadas promociones en venta de Básico Homes, que se sitúan principalmente en las ubicaciones madrileñas de Ciudad Lineal, Pozuelo de Alarcón, Valdemoro y Leganés.

El director general de Libra Gestión, por su lado, revela que presentarán dos promociones estrella: una de viviendas unifamiliares en San Sebastián de los Reyes y otra de viviendas grandes de 3 dormitorios, con piscina, plazas de garaje y trasteros en el corazón del barrio de Salamanca. Por su parte, Montserrat Cercadillo Calvo, directora de la división inmobiliaria de Hercesa, revela que entre su oferta se encontrarán viviendas públicas en zona de El Viso de Alcalá de Henares (Madrid), en Paracuellos del Jarama, en la zona El Bercial de Getafe (Madrid) y en el nuevo parque de Rosales de Madrid capital. “Para agradecer a los clientes que se desplacen a vernos, todos aquellos que nos visiten podrán participar en el sorteo de un año de renta gratis en una vivienda en alquiler con opción a compra. Los ganadores de este sorteo en ediciones anteriores ya disfrutan de su vivienda”, apuntan desde esta inmobiliaria.

Lo más deseado: casas grandes y céntricas

La oferta será muy variada: vivienda nueva, usada, social, libre, costera, urbana, sobre plano, terminada, en alquiler y diversas fórmulas como alquiler con opción a compra. Sin embargo, todos los profesionales del sector coinciden en que las viviendas más demandadas siguen siendo inmuebles grandes, de buena calidad y situados en zonas urbanas y muy céntricas. La ubicación sigue primando a la hora de escoger piso entre los demandantes. Sin embargo, los estándares de calidad en cuanto al nivel de acabados y zonas comunes también serán aspectos fundamentales e imprescindibles.

Las zonas de la Comunidad de Madrid más deseadas son Madrid capital (Retiro, Centro, Chamartín y Chamberí…) y la zona norte. Asimismo, como no podía ser menos otro de los factores que se tienen más en cuenta actualmente es el precio: “uno de los principales cambios en el comprador en los últimos tres años es la exigencia de un precio muy ajustado, es decir, inmuebles con un descuento muy sustancial con respecto a los precio de 2007”, apunta Marta Villa, responsable de Consultoría de Básico Homes.

El problema de la financiación

A pesar de que la potencial demanda nunca ha dejado de existir, el problema de la caída de la compraventa de viviendas, que casi alcanza el 30% interanual, es la dificultad de obtener financiación. A pesar de las nuevas medidas impulsadas por el Gobierno para promover las ventas (deducción fiscal por compra e IVA superreducido en la compra de viviendas nuevas), la restricción del crédito y la inseguridad laboral han impedido que se hayan visto resultados a corto plazo. “Son incentivos interesantes que no se deben minusvalorar, pero lo verdaderamente esencial es que el problema de la financiación se resuelva lo antes posible”, expresa por su parte Bohúa. De hecho, para el director del SIMA, solucionar el este problema es incluso más importante que ofrecer precios ajustados: “el precio es un factor necesario para que la venta tenga lugar, pero la financiación es, en estos momentos, el primer factor. Por muy atractivo que sea el primero, sin el segundo, la venta no se cierra”.

La reforma financiera ayudará a presionar los pisos de la banca a la baja y al final la tendencia general será venderlos con condiciones cada vez más favorables. La incertidumbre sobre el ritmo de la economía y la evolución de la tasa de empleo marcarán la futura recuperación del sector. Los pisos de la banca serán, sin duda, los más accesibles para el cliente en estos momentos.

Este problema no solo lo tiene Beatriz. Las estadísticas oficiales corroboran que la dificultad de vender una vivienda actualmente afecta a todos los vendedores: tanto a promotores, a inmobiliarias, a entidades financieras como a particulares. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la caída de las ventas de pisos están registrando valles históricos. En todo el conjunto de 2011 las operaciones bajaron casi un 30% en comparación con el año pasado. También en el último mes de febrero de este año se ha registrado un descenso del 31%, una caída todavía más aguda que la del pasado mes de enero (-26,3%).

Otro signo sintomático son los datos revelados por el Censo de Población y Viviendas 2011: existe un stock de inmuebles vacíos sin vender ni alquilar en el parque español calculado en más de tres millones. Muchos de los propietarios actualmente rechazan vender por un precio inferior al que lo compraron y también se niegan a alquilar ante el miedo a que le destrocen el piso o les cueste recuperarlo por los impagos. Por eso, los que no tienen prisa, prefieren tener la casa vacía en el mercado hasta que mejore la situación.

A pesar de la reforma financiera y las estrategias de los bancos por vender sus pisos, la falta de recursos económicos de los españoles y la inseguridad laboral hacen que no todo el mundo pueda permitirse una hipoteca. No obstante, todos estos agentes del mercado están sacando sus mejores armas para vender. Las entidades financieras se valen de su posición favorable a la hora de prestar la financiación y muchas de ellas cuentan con filiales inmobiliarias específicas para que se encarguen de dar la mejor salida a sus pisos. Las promotoras, por su parte, cuentan con las agencias inmobiliarias para poner en marcha llamativas campañas de marketing. Ante estos competidores, ¿con qué bazas pueden jugar los vendedores particulares que no tienen los recursos suficientes como para pagar los servicios de estos profesionales?

Bajando el precio, se vende

Si se necesita vender urgentemente o a corto plazo, la mejor manera de darle salida al inmueble es rebajar su precio entre un 40% y un 50% para que sea asequible a la demanda actual en el momento en que se pueda obtener financiación. No obstante, la realidad es que todos los particulares suelen fijar el precio de su piso siempre por encima de su valor de mercado, y en muchas ocasiones, por desconocimiento del mercado, falta de asesoramiento o simplemente porque es su piso.

Un último estudio de la red inmobiliaria Look & Find, revela que el precio del 68% de los inmuebles de los particulares en venta se ha fijado a ojo, es decir, sin realizar previamente un informe de valoración (medición de metros útiles, construidos y cuerpo cierto de la vivienda, etc.). Por eso, normalmente estos inmuebles se ponen en venta a un precio entre un 20% y un 35% superior al de su valor real de mercado. “Esto hace prácticamente imposible su venta y entrando en una espiral de bajadas periódicas y sucesivas de precio que siempre van por detrás del precio de venta del inmueble”, comentan desde la compañía. “Una valoración adecuada es fundamental y se convierte en el primer paso a la hora de trazar una estrategia para la venta”, explican. Esto junto con la mala imagen de presentación que tienen muchas viviendas hacen que a veces se tarden años en vender un piso.

No obstante, muchos particulares se niegan a pagar los servicios de un profesional. “La comisión que se llevan las agencias suele ser desproporcionada para la labor que desempeñan”, explica Beatriz, “antes invertiría en publicidad en portales especializados”. Sin embargo, aún siguiendo todos los consejos de estos profesionales, en esta época de ‘vacas flacas’ no se consigue vender ni con ésas. Uno de los recursos que puede funcionar, que no sea bajar los precios, es la diferenciación del producto.

Diferenciarse o morir

Para ello, hay que poner en marcha una buena estrategia de venta. “Mi casa está a precio de mercado, y como no tengo prisa he optado por diferenciarme. Por eso, he creado mimundoenventa.blogspot.com, un espacio virtual en el que muestro mis vivencias en un entorno muy real, mi casa”, cuenta Beatriz. “Las inmobiliarias y las webs del sector por lo general presentan las casas de manera fría e impersonal. Se centran en las características técnicas de la casa y dejan en un segundo plano lo esencial, la experiencia de vivir en ella”, explica.

En este blog, Beatriz ha colgado vídeos caseros para darle una personalidad a la vivienda ante los posibles compradores. Entre otras cosas, se muestra cómo se celebraría una cena de invitados, cómo se prepararían comidas en su cocina, la decoración con los souvenirs de sus viajes, su jardín… Por otro lado, aparte de presentar desde un punto de vista personal y emocional su vivienda, no se olvida de los datos técnicos: también ha colgado la planta de la casa, datos informativos sobre los transportes, servicios y situación geográfica del inmueble, así como los precios de todos los objetos personales a la venta de la casa que se pueden comprar. Beatriz presenta su vivienda no solo como un producto, sino como un mundo lleno de vida que despierta cierta atracción. En la época del auge de los realities y la explosión de los blogs personales y el periodismo ciudadano, esta estrategia es una fórmula muy acorde y afín a las formas de comunicación y modas actuales. “Entra en mi mundo y descubre si quieres hacerlo tuyo. Todo está en venta”, reza el eslogan.

“De momento no he recibido muchas ofertas”, revela Beatriz. “En dos semanas, he recibido tres emails de gente interesada en la casa y el resto han sido curiosos. Pero teniendo en cuenta que, en los tres años que ha estado en venta el piso con los mecanismos tradicionales, he tenido solo cuatro visitas a la casa, creo que el resultado no está nada mal”, añade,  “ahora las visitas son online, más de 3.000 en dos semanas…”

Muchos otros particulares también han lanzado blogs exclusivos anunciando sus viviendas en venta. No obstante, la vida y la personalización del producto es la clave para llamar la atención y despertar  el ‘gusanillo’ de los posibles compradores. Las redes sociales son otra vía de promoción que se puede explotar, aprovechando la cercanía de las mismas, así como los canales multimedia públicos donde se puede exponer y vender mucho mejor la imagen del producto, como Vevo o YouTube. “Es fundamental realizar un buen reportaje fotográfico que resalte los puntos fuertes del inmueble y sea lo más descriptivo y completo posible”, apuntan desde Look & Find.

Alquiler por un día

Otros recursos que pueden ser decisivos para vender la casa por un precio satisfactorio es la presentación del inmueble durante las visitas. La primera impresión puede ser determinante para que se produzca el ‘flechazo’ del comprador con el piso. Dicen que los compradores potenciales toman una decisión definitiva en los 60 primeros segundos de una visita. Por eso, la puesta en escena de tu vivienda puede ser crucial. La clave está en ofrecer un aspecto presentable de la casa sin eliminar la personalidad del piso: realizar las reformas necesarias, limpiar a fondo, reorganizar los muebles y los accesorios existentes, etc.

Otro recurso que se acerca al comprador es dejar una jornada de puertas abiertas a la vivienda las 24 horas para que los interesados puedan ir a visitarla cuando mejor les convenga. Poner facilidades al vendedor siempre convendrá. Otra buena estrategia también es permitir el alquiler de la casa por un día a un potencial comprador para que “pruebe el producto”. Esto le ayudará a acercarse más a la experiencia de la que podrá ser su futura vivienda. “Yo estaría dispuesta a alquilar mi casa durante un fin de semana”, comenta Bea. “Nunca he entendido porqué realizamos la compra más importante de nuestra vida sin probar el producto”, explica.

La seguridad jurídica de la transación tampoco debe faltar. Otro factor importante es asegurarse de que se realizan todos los pasos legales y administrativos necesarios: contratos de arras, compraventa… Con la cercanía y con una adecuada campaña publicitaria, tanto off line como on line, se llegará a un mayor número de potenciales clientes.

Hay que tener en cuenta que, todavía se encuentra vigente el Plan de Vivienda 2009-2012, elaborado por el extinguido Ministerio de Vivienda, ahora reconvertido en Dirección General a través del Ministerio de Fomento. Sin embargo, con la aprobación del real decreto 1713/2010, se modificaron algunas de las condiciones de ese Plan de Vivienda Estatal. En concreto, se eliminó por completo la Ayuda Directa para la Entrada (AEDE) y se restringieron las condiciones de los préstamos convenidos.

Una de las principales características de ese plan es que determina el acceso a las ayudas de adquisición o alquiler en función del IPREM (Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples). Se trata de lo que habitualmente se conoce como salario mínimo, y que el Gobierno renueva cada año. Para este ejercicio, el IPREM se encuentra congelado en los 532 euros al mes, que se convierten en 7.448 euros al año, cuando correspondan 14 pagas.

Como norma general, podemos deducir que el acceso a las ayudas para la adquisición de viviendas se encuentra restringido a las personas jóvenes y, sobre todo, a quienes tengan un salario que no supere el de cualquier mileurista soltero. En cuanto una pareja obtiene ingresos y una vez rebasados los 35 años de edad, las subvenciones para comprar vivienda prácticamente desaparecen. En estos casos, son las desgravaciones fiscales en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) las que consiguen amortiguar el impacto de una hipoteca en el presupuesto familiar. Veamos, con cuatro casos diferentes, dependiendo de edades e ingresos familiares, a qué tipo de ayudas pueden acceder.

Caso 1

Persona soltera, de 27 años, con unos ingresos mensuales de 1.000 euros, en 14 pagas. El perfil de los mileuristas sin pareja son los que mejor pueden acceder a los diferentes tipos de ayudas públicas.

Este perfil, por ejemplo, obtuvo la Ayuda Directa para la Entrada (AEDE), que suponía un abono de 7.000 euros, siempre que el solicitante no superara en 2,5 veces el IPREM establecido para este año. Es decir, que para obtener esos 7.000 euros de ayuda, los ingresos del solicitante no pueden superar los 18.637 euros, como es el caso de Sandra, una joven de Madrid adjudicataria de una vivienda de protección pública en el Ensanche de Vallecas, que obtuvo esa ayuda hace dos años. “La verdad es que supuso un gran alivio, porque yo tenía horrado el dinero justo para alcanzar el 20% que no te financia casi ningún banco, y cuando recibes la ayuda de los 7.000, puedes destinarla al ahorro o a otros fines”, explica. A día de hoy, la AEDE se ha extinguido completamente y es imposible beneficiarse de este apoyo financiero para abonar la entrada a una vivienda, quizá el paso más costoso para la mayor parte de los ciudadanos.

Sin embargo, perfiles como el de Sandra, cuyo salario anual no superaba los 14.000 euros anuales –es auxiliar de enfermería-, también podían beneficiarse de otras ayudas, como la subsidiación de préstamos, todavía vigentes a día de hoy. En su caso, continúa percibiendo 984 euros al año, como consecuencia de esa subsidiación, al tratarse de una hipoteca de 120.000 euros a 25 años.

Caso 2

Persona soltera, de 30 años, con un salario de 1.500 euros al mes distribuibles en 14 pagas. Es el caso en el que se encuentra Antonio Jesús, otro joven madrileño, que no ha podido acceder a todas las ayudas, ni en los importes más elevados de las mismas, como le ocurría a Sandra (caso 1).

En el caso que nos ocupa, al percibir 21.000 euros anuales como salario fijo, sí podía acceder a la ayuda de la AEDE y a la de la subsidiación de préstamos, pero en importes inferiores. En el caso de la Ayuda a la Entrada, le adjudicaron 4.000 euros de subvención, pues su salario superaba los 18.637 euros (2,5 veces el IPREM) pero se encontraba por debajo de los 26.068 euros. De este modo, en vez de 7.000, recibió 4.000 euros para completar la entrada a su hipoteca cercana a los 120.000. Además, desde hace dos años, este madrileño también recibe una subvención por su préstamo, aunque se encuentra en los 576 euros al año, por el nivel de renta que obtiene. Sin embargo, la AEDE ya no existe, aunque sí la subsidiación de préstamo. “No tenía ni idea de que existían este tipo de ayudas, porque al tratarse de una vivienda de protección pública, pensé que no me correspondían”, explica Antonio Jesús.

Caso 3

Pareja de 33 y 35 años, con dos hijos, con unos ingresos de 1.000 euros al mes cada uno de ellos. En cuanto se suman los salarios de dos personas, por reducidos que sean, como los de este caso, el acceso a las ayudas es prácticamente imposible.

Al integrar ambos ingresos dentro de una misma unidad familiar y estos superar los 26.068 euros, que son el máximo establecido para obtener ayudas de vivienda, no pueden a la subsidiación de préstamos. “El año pasado, que fue cuando nos metimos en el piso”, explica Francisco, “intentamos obtener todo tipo de ayudas, pero nos las denegaban una tras otra”, indica este cacereño. Además, la vivienda que adquirieron en Cáceres no contaba con ningún tipo de protección autonómica o estatal, por lo que “aún se cierran más puertas para las ayudas directas”, afirma. “Nos decían que teníamos que haber comprado una casa protegida, pero… ¡tampoco nos las adjudicaban porque decían que ganábamos mucho dinero!”, exclaman.

En su caso, llegaron a temer que, ni siquiera, pudieran desgravarse en la declaración de la renta las cantidades correspondientes a la deducción por inversión en vivienda habitual, porque durante el año pasado, este beneficio fiscal estaba limitado a quienes tenían una base imponible (ingresos en el IRPF) menor a 17.707 euros anuales. Aunque, finalmente, al haberse recuperado la deducción del 15% para todos los contribuyentes, sí que podrán beneficiarse de esta medida en la próxima y sucesivas Declaraciones de la Renta.

Caso 4

Pareja de 40 años, casada, con dos hijos y unos ingresos mensuales de 1.500 euros al mes cada uno de los miembros de la unidad familiar. En este caso, al percibir más de 42.000 euros anuales bajo el mismo techo, no pueden obtener ninguna ayuda para la adquisición de vivienda. Sí que se pueden beneficiar de la desgravación por vivienda habilitada en el IRPF, lo que supone un ahorro fiscal máximo de 1.315 euros por año.

Caso 5

Soltero con unos ingresos de 1.000 euros al mes, con una vivienda en régimen de alquiler. En esta situación se encuentran numerosos jóvenes con salarios bajos, que no han podido acceder al mercado en propiedad y se mantienen en el de alquiler. En esta situación se encuentra Rosa, una joven madrileña. Desde hace un año, reside en una vivienda en alquiler cuyo coste les supone un gasto de 500 euros al mes.

Para ellos, sí que está disponible otro tipo de ayuda, centrada en el arrendamiento, que puede suponer hasta el 40% de la renta que se abone por alquiler, con un límite de 3.200 euros, vigente dentro del actual Plan Estatal de Vivienda. El requisito económico es que no se supere en 2,5 veces el IPREM establecido. La ayuda le supone un abono de 2.400 euros que le ayudan en el pago de su vivienda. “No conocía este tipo de subvención y me la comentaron cuando me fui de alquiler, aunque era muy escéptica”, comenta. Al menos, por ahora, sigue cobrando esa ayuda, “porque si no, sería imposible pagar un alquiler para mí sola”, argumenta.

En este caso, también puede beneficiarse de la desgravación por alquiler en el IRPF, que supone un 10% del importe abonado, siempre que la base imponible sea inferior a 24.020 euros al año, como es el caso de Rosa. El beneficio fiscal asciende a un importe de 600 euros en la próxima Declaración de la Renta.

Caso 6

Los beneficiarios de viviendas protegidas en régimen de propiedad también cuentan con una ayuda extra a la hora de adquirir un inmueble. Si un ciudadano ha sido seleccionado en los habituales sorteos que se realizan en las Comunidades Autónomas y ayuntamientos, pueden solicitar un préstamo convenido, en vez de optar por un crédito hipotecario en el mercado financiero tradicional.

La única condición para acceder a estos préstamos es ser beneficiario de una vivienda protegida y que no hayan transcurrido más de seis meses desde la compra. Los préstamos convenidos también han cambiado con el real decreto 1713/2010 en sus condiciones. Hasta el 1 de enero de 2011, se trataba de créditos que financiaban hasta el 80% del valor de la vivienda protegida, con unos tipos de interés preferenciales que se situaban en el Euríbor más 0,65 puntos. Sin embargo, desde el año pasado, ese diferencial se puede mover entre los 0,25 y los 2,50 puntos, lo que supone un incremento notable del interés que la entidad financiera puede aplicar, dependiendo del caso que se trate, según sus criterios internos de riesgo asumido.