Reportajes
Previsiones para el sector inmobiliario en 2010
La rehabilitación y el alquiler serán las principales alternativas. 
B. DÍAZ – En una situación de crisis global las previsiones macroeconómicas pueden variar con cierta facilidad, pero se prevé que en 2010 se siga corrigiendo la tendencia de ejercicios anteriores y empiece la normalización para el sector inmobiliario. Habrá mejoría lenta, pero mejoría. Los bajos tipos de interés seguirán siendo una de las claves principales para hacer más asequible la vivienda a los ciudadanos. Y eso que el Euríbor ha cerrado 2009 con un ligero repunte, situándose en un 1,24% (la primera subida tras 15 meses). Eso sí, todavía bastante beneficioso para los que tienen o tendrán una hipoteca, por el ahorro que supone.
Aunque casi todos los expertos señalan que dicho índice ya no bajará, tampoco vaticinan que vaya a elevarse significativamente, por lo menos hasta la segunda mitad del presente año. Algunas fuentes apuntan a que a finales del ejercicio podría situarse en un 2,5%, mientras que otras hablan de apenas medio punto. “Es lógico que, después de lo mínimos históricos alcanzados, la senda de tipos de interés para 2010 se tenga que invertir. Esta subida mejorará la economía, aunque también tendrá un pequeño efecto sobre las cuotas hipotecarias”, comenta Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quien cree que este hecho no afectará a la capacidad de accesibilidad y endeudamiento del ciudadano.
Dar crédito
Que las entidades financieras concedan crédito es, junto con la mejoría del mercado laboral –y por tanto la recuperación de la confianza en la inversión residencial–, la otra cara de la moneda para incentivar la demanda. Los bancos parecen dispuestos a concederlo si se asocian las hipotecas con otros productos, por ejemplo, domiciliando la nómina o contratando seguros. “Todavía no aparecerán nuevas fórmulas de financiación porque será un año de transición. Más que nuevos productos, ya que tipos y plazos es lo que prima, las entidades buscarán estrategias para diferenciarse, encaminadas a establecer relaciones estrechas con sus clientes”, comenta González.
Raúl García, director de Desarrollo de Negocio y Marketing de Tinsa, insiste en la importancia de mantener condiciones ventajosas en las hipotecas: “los niveles de accesibilidad actuales son buenos, por tanto su mantenimiento en el tiempo constituye un elemento que ayudará a la recuperación del sector”. Todo parece indicar que, aunque todavía es algo prematuro afirmarlo, en 2010 se darán condiciones más favorables para que las instituciones concedan créditos.
Precio, stock y demanda
A la cuestión de si seguirán bajando o no los precios de la vivienda, todavía no hay una respuesta unificada, aunque algunos expertos afirman que deberían bajar, y no sólo el 9% que ya ha se ha registrado, sino como en otros países, donde se han abaratado los pisos hasta un 30%. “La vivienda está siguiendo una evolución acorde con el prolongado periodo de bonanza que atravesó el sector en años anteriores y al contexto económico internacional actual”, afirma García.
Para algunos, 2010 será el año en el que se van a consolidar los valores de los pisos, lo que dará un gran empuje al sector. “Podrán bajar un poco más pero ya se darán las condiciones óptimas, con financiaciones más económicas y precios más bajos, para adquirir viviendas. Esta consolidación va a dinamizar las ventas, sobre todo las residenciales de segunda mano”, opina Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercado de Aguirre Newman. A pesar de cierta incertidumbre generada por el paro, el déficit público y la consiguiente subida de impuestos, el entorno respecto al precio sea más favorable y habrá más demanda.
Al ser el mercado español tan diverso, la evolución de los valores es y será muy diferente en función de las características de cada vivienda. “Existen numerosos submercados con comportamientos específicos en los que, además, el producto presenta una caracterización concreta que determina su valor”, explican desde la consultora. El excedente de viviendas sin vender será todavía uno de los grandes obstáculos para el sector, pero las previsiones comienzan a ser algo más optimistas. “Aunque se tardará dos o tres años en acabar con el ‘stock’, en 2010 empezará a reducirse”, considera García-Mateo.
El papel de las administraciones puede ser crucial en este apartado: “la demanda de viviendas está muy ligada a la evolución de la economía y, en especial, del empleo. Por eso una línea a seguir es que las administraciones nos volquemos en actuaciones para generar actividad en la construcción, mediante la rehabilitación o con acuerdos para sacar al mercado el ‘stock’. Con el compromiso de que los promotores bajasen los precios un 20% a cambio de que los bancos financiasen a los que querían adquirir pisos, nosotros hemos logrado que el 22% de los pisos englobados en este acuerdo se hayan vendido en un año”, afirma Juan Van-Halen, director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid.
Posibles salidas
Varias son las soluciones que proponen los expertos. “La rehabilitación, el alquiler o regular el mercado de la tasación, para que refleje el valor real de los inmuebles, pueden hacer que se recupere la confianza, que se reactive el mercado incluso para que los inversores extranjeros estén dispuestos a operar más en España”, dice García-Mateo. Respecto al alquiler, la coyuntura actual hace apremiante que se refuerce esta vía de acceso a la vivienda. “El alquiler con opción de compra es una fórmula muy adecuada en tiempos de crisis, ya que no requiere generar una hipoteca y evita los riesgos que ello supone”, opina Juan Van-Halen. De similar parecer es el director de Análisis e Investigación de Mercado de Aguirre Newman: “los precios en los alquileres ya se han ajustado y existe una oferta de calidad, por lo que será una alternativa razonable”.
Por otro lado, hay incluso quienes abogan por eliminar la vivienda protegida en propiedad, como la Fundación de Estudios de Economía Aplicada, que sugiere además que todas las ayudas para las rentas bajas se encaminen hacia el alquiler, ya que actualmente el español debe destinar una cantidad desproporcionada de sus ingresos a esta partida. Otros expertos consideran que la vivienda pública debe adecuarse al régimen de alquiler, como ya se hace con éxito en países como Alemania.
“El sector inmobiliario es muy complejo, pero donde se debe avanzar es en la transparencia, que haya indicadores de gestión más precisos y capaces de medir el ciclo de producción de viviendas, que es muy largo, con el fin de poder controlar mejor la oferta y la demanda, y así permitir una mejor planificación”, confiesa Santos González, añadiendo que “en 2010 las condiciones serán mejores para que haya más transacciones, y por tanto, puede ser un buen momento para comprar vivienda”. No hay fórmulas mágicas que ofrezcan la solución perfecta para dibujar cómo debe ser el sector en el futuro, pero sí sentido común para emprender el buen camino.
Obviamente esta previsión es más que optimista persiguiendo la clara finalidad de animar al inversor que todavía tenga dinero (es decir, el que especula de toda la vida y ha generado todo esto) y trabajo a revitalizar el sector inmobiliario.
2010 es un año que crecerá aún el paro, muchas prestaciones se acaban para mucha gente y los bancos no sueltan crédito. Yo afirmaría que la vivienda bajará un 8% y todo esto teniendo en cuenta que no debe haber bajado más de un 9% aprox. en total y esta inflado como todo el mundo reconoce un 20-30%.
Lo cual, nos deja ante la tesitura que con la actual crisis, paro y demás, invertir en algo que obviamente aún sigue inflado es para gente con muucho dinero = no un porcentaje muy alto de pisos saldrán todavía.
Espero que sigan animando con este tipo de artículos, pero no tomen a la gente ya por tonta.
Tengo necesidad de compra de una vivienda, y sólo prima para
impedirme la hipoteca que he cumplido 77 años, estoy perfecta
de salud y sólo me ponen impedimento por mi edad, aunque
puedo responder a pagarla en 5 años. ¿Dónde está en este
Pais la igualdad? ¿Y el Ministerio de Igualdad para que sirve?
Es para mi hija que se divorció, y se encuentra en la calle, sin
dinero porque está enferma, y nosotros no tenemos sitio para
alojarla. No es injusto que una persona no tenga ingresos de
ninguna parte y que nosotros queramos que tenga un alojamiento que no le cueste dinero más adelante por la situación en que está, y nadie nos quiera facilitar una hipoteca
sin riegos, sólo el que seamos mayores. ES UNA INJUSTICIA.
¿A donde podría recurrir para conseguir la Hipoteca?
Pienso que en la actualidad , la tendencia de incremento del desempleo, la falta de perspectiva politica a dirigir poiticas hacia un nuevo mercado laboral inexistente,asi como la falta de creditos de las entidades financieras, lo que ustedes pintán en su articulo es un mero espejismo,la bajada de los precios de las viviendas es todavia minima, el precio construido oscila entorno a los 600 euros metro cuadrado, el problema es lo que se ha pagado por el suelo es hay donde radica la especulación del sector, los gobiernos debén de disponer de suelo barato para que los constructores puedán seguir generando riqueza al pais , pero con solo obtener el beneficio industrial y no la especulación brutal que han obtenido hasta ahora lospromotores .
bajadas del -50% si de verdad quieren vender algo
Manuela cuando te enfrentes a los avaros de los bancos y te pongan la escusa de tu edad les dices de mi parte como inmobiliaria y como persona q si ellos tienen la vida comprada, si es asi x q no invierten todo su capital en lo q saben q va a subir de echo cuando yo financie mi piso me obligaban a tener dos nominas y no las di, me obligaban a asegurarme los dos y no lo hicimos, ellos no son quien ya bastante es q les pones la condicion resolutoria q pagas en cinco años q ahora es un beneficio para el banco y si no tienen la propiedad, y si te dicen q estan hartos de propiedades les dices q no hubiesen financiado a personas insolventes a precios desmesurados para quedarse con propiedades q solo iban a costar la hipoteca, aunque ahora muchos les esta costando mas. y el banco se esta arrepintiendo .
En fin q si estan escarmentados de haber jugado con los demas tu q eres honrrada q no jueguen contigo q seguro q cuando has ido a hacer depositos a largo plazo o planes de pensiones para ellos te han recibido con los brazos abiertos. pues ahora tambien q es tu dinero igual.
Me da vergüenza lo que está sucediendo en este país.
Cada día que pasa, más claro tengo que aquí siempre se ha robado y que siempre será igual. Que los bancos nos están estrangulando a más no poder y que no hay salida alguna.
En comparación a otros países de Europa, aquí no hay arreglo.
Que no se nos olvide a nadie “ESTO ES ESPAÑA”.
que mentirosos son, los bancos daran hipotecas cuando los pisos valgan la mitad de hoy (enero de 2010) solo así se podrá devolver las cuotas de las hipotecas
Manuela qué razón tienes, acude al defensor del pueblo,aunque no creo que te solucione el problema(porque él no lo tiene).
Estoy totalmente de acuerdo contigo Pedrito.
Están aireando los brotes verdes los que se beneficiarían con la reactivación, pero nos quieren vender la burra con tres patas. Qué hipócritas.
Si la tasación se hiciese sobre el valor real, tendrían que bajar más del 30%, que se han llevado los listos.
Qué grcia que se va a acabar el stock: de los miles de pisos cerrados sin vender; de los miles de edificios embargados y a medio hacer. Qué risa. A más de uno se le va a atragantar la crisis.
hola manuela
dónde quieren adquirir la vivienda??
Puedo asesorale si lo desea sobre lo de conseguir su hipoteca
un saludo
soy un pequeño promotor y aseguro que hemos bajado los precios un 30%, si alguien tiene dudas les doy toda la informacion que deseen. tengo pisos y duplex en maçanet de la selva, mataro y un apartamento en las casas de alcanar a 80 mts de la playa.
sobre el comentario del sr. antonio del 20/1/2010 que el precio de construccion es de 600 euros no se puede ser tan demagogo y engañar asi al publico.
Los bancos te dejan el paraguas cuando haces sol y te lo quitan cuando llueve. Cuando un empresario tiene problemas y no puede funcionar su empresa, acaba cerrando ese es el riesgo que tiene. SIn embargo no sucede igual con los Bancos que a fin de cuentas, son empresas. Sus problemas de mala gestión por dar creditos a expuertas, engordando además la tasación de los pisos, etc, acabamos pagandolo el resto de los españoles con dinero público para que se “saneen”, pero curiosamente ese “nuestro dinero” no nos llega cuando más lo necesitamos y además no nos dicen que bancos han solicitado ayudas ya que eso les puede quitar “credibilidad” ante sus clientes…….Increible. Han creado una trampa perfecta……
Estoy de acuerdo con cada uno de los comentarios que habeis hecho, los politicos sean del color que sean son incapaces de subsanar los errores del pasado ya que estan pillados por los bancos sino de que estos ´´ultimos tienen tan protagonismo y pueden decidir a su antojo como y cuando dan la hipoteca, ademas los bancos estan cargados de pisos que a su vez los venden directamente en cuanto uno va a pedir una hipoteca, competencia desleal a los promotores y a las inmobiliarias, es esto legal? esto tiene dificil solucion . Que no nos cuenten mas mentiras que los españoles no somos tontos.
Si resulta que compro suelo por 120.000 euros y edifico una casa que me cuesta otros 150.000, suma un total de 270.000.Muevo y arriesgo 270.000 euros y puedo arruinarme pues para todo esto he pedido créditos y debo pagarlos. A que precio quereis que venda, me gano sólo 20.000 euros para todo ese trabajo ???? No vale la pena semejante esfuerzo, es mejor vivir del estado, hacerme funcinario, afliarme a un partido para que me coloquen bien etc., AH, pero no olvideis que entonces no estaré creando riqueza.
el comentario de que los tipos de interes bajo, activaran las ventas de viviendas en el 2010 es erroneo, euribor 1,24 .En estos momentos casi todos los bancos las hipotecas las estan dando al 3% si pasade este porcentaje el euribor, te cobraran mas ,sino llega ,siempre el 3
los bancos siempre ganan y en epoca de crisis mas
Nosostros como ciudadanos no hemos provocado esto,han sido los bancos y las politicas de favores prestados entre los politicos y los bancos que financian sus campañas
Asi que lo arreglen ellos, que nos estan haciendo polvo a todos
YO creo que en este país hay mucho vago. Que solo esperan que le pueda ir mal a los pequeños y grandes empresarios. Para que ellos no se vean tal cateto de no ser capaces de crear trabajos ni para ellos mismos. esto lo comento por mucha gente que critica Alos empresarios que son los que dan la cara para crear puestos de trabajo .mientras que los trabajadores de España en general esperan asegurarse su sueldo ,sus derechos sindicales y su derecho a criticar a su jefe , por que trabaja o por que no trabaja. (Mirar como se trabaja en los países desarrollados. eeuu, alemania, Francia, Japón etc. etc…
Por el tema de si bajan los pisos solo bajara el que se encuentre obligado a vender que son muchos los promotores y particulares afectados .yo e visto bajadas del 50% y del 60% pero eso no quiere decir que baja la vivienda .es por que la necesidad obliga .tu si vendes tu che por 2.000 euros, no es que valga ese precio si no que te hace falta 2.000 euros.
Es una pena que este pasando todo esto, desvalorando propiedades, maquinarias de construcción y industriales etc.
la culpa es de todos por que todos ganábamos hasta el que se encontraba en el sillón de su casa y la vivienda valía cada día mas ,algunos la vendieron y hicieron el agosto sin hacer nada .
Pero la culpa mas grade esta clara de quien es de los putos bancos son los más salvajes exterminadores de la economía antes y ahora por mí que les den mucho y al estado por ser sus cómplices fieles en todas las tramas para estafarnos y esclavizarnos perpetuamente desde que se nace en esta preciosa tierra. No hace falta firmar nada para ser esclavizado y currar para los del estado, policía, ministros, juezes, alcaldes, políticos, cortes etc.etc etc. etc. Solo
Yo creo que aqui en España se continuará igual de gamberros que lo han sido hasta la fecha, si nó lo hacen peor aún, es condición de los españoles.
Lo mejor de todo es que somos lo que comemos y que comemos lo que nos guisamos…para mi parecer si uno se prepara una trampa hipoteca de por vida durante 40 años es por necesidad de una vivienda? pues creo que si..y tendrá que hacer dos turnos,suplencias,horas extras etc,etc o bien a quedarse en casa de los papis hasta los 40 años o en algunos casos incluso mas edad, o bien siempre tendra la opción del alquiler.Todo va muy rapido y para mi es muy triste que un joven de 25 años que se quiera comprar una vivienda de 50m2 tenga que estar hasta los 65 años pagando hipoteca privandose de ir de vacaciones mas alla de la playa con la sombrilla y la paletas .
Tengo que vender para poder comprar,pero si lo hago seguro que aún le perderé mucho a mí vivienda, por que lo que compro me sigue costando lo mismo que el año anterior.¿En los tiempos que corren,merece la pena hipotecarte hasta los 65 años?.Me estoy pensando alquilar la mía,para ayudarme a pagar el alquiler de una un poco más grande que es lo que quiero.
Al final de todo, lo que tenemos es un problema matemático:
1- Sueldo medio de un trabajador= 1000 a 1500 €/mes
si trabajan la pareja= 2000 a 3000
2-Para vivir podemos dedicar como mucho 1/3 de nuestros ingresos estables. 500 a 1000 €
3- Calcula que cantidad te pueden dar como máximo en una hipoteca pagando entre 500 a 1000 € y tendrás el precio máximo de la vivienda que un trabajador o pareja de trabajadores puede comprar. y que si se mantuvieran el euribor por los suelos (cosa que con el tiempo veremos que subirá) estaría entre los 150000 a 300.000 euros para una hipoteca a 35 años.
Eso sí, si te vas a embarcar en una vivienda de 300000, ten en cuenta que cuando tengais crios, no podeis dejar de trabajar para criarlos (lo haran los abuelos), que de ponerse enfermo ni hablar, y si te quedas parado mejor te tiras por una puente que al final, llegará el banco y se quedará con todo.
Despues de este razonamiento matemático y por tanto objetivo, deduzco que lo razonable es que una vivienda como máximo valga 200000 y ya es cara, pues durante 35 años estaras acojonado con la hipoteca.
Señores, seamos lógicos, estaba claro que la cosa iba a acabar como a acabado. Pero lo que es tremendo, es que ahora nos quieran meter en la cabeza que volvamos otra vez al sistema especulativo salvaje (que le decian el motor económico9 y yo le digo la gran estafa nacional e internacional.
No se puede especular con la vivienda. El estado debe desarrollar medidas que regulen el mercado permitiendo que no vuelva a pasar. Desarrollar un mercado del alquiler razonable y racionalizar el mercado a las necesidades y posibilidades de la gente.
bernabe!!!, a que precio tienes la prmocion de Mataro, quiero invertir, pero si realmente es inversion.
Sra Manuela se me ocurren algunas ideas para que pueda comprar el piso a su hija y no necesitar a los bancos,ya que dispone de una liquidez mensual como para pagarlo en cinco años.-Sin embargo, para ello, tendrían que cooperar los vendedores:
1-Comprar pagando una entrada, y firmando unas letras,pagarés u otro documento mensual,trimestral ,anual…repartiendo la cantidad en cinco años,naturalmente con una condición resolutoria(Algo asi es lo que se hacía en los años sesenta y setenta)La dificultad estaría a la hora de negociar las letras ya que sólo se podría hacer al vencimiento de cada una de ellas,en el caso de que el banco no quisiera negociar y además tendría que pagar los gastos de negociación e intereses al vendedor,aunque todo ello es negociable.-
2-Se puede formalizar un alquiler del piso con opción compra,que en este caso tendría que ser a cinco años,pagando una cuota alta mensual que a los cinco años (la cuota que salga de dividir el precio total entre los cinco años mas una cantidad por los intereses,que también se tendría que negociar con el propietario, y naturalmente con una condición resolutoria).-Con esta segunda opción,pagaríamos lo mismo y tendríamos los mismos riesgos que si el banco nos concede una hipoteca.-Y tal como están las ventas,creo que algunos propietarios,(tengo una pequeña inmobiliaria en Granada capital) estarían dispuestos a vender asi su finca.-
Si se me ocurre cualquier otra idea,se la haré saber.-También pido a los demás compañeros-as,y a cualquier persona, que las ideas que se les ocurran las compartan con todos y no se las guarden,ya que asi,aunque no lo crean se beneficiarán también ellos.-A ver si de esta forma,los bancos se dan cuenta de que cada día los necesitaremos menos.-Un saludo y le deseo lo mejor.-