Volver a reportajes

¿Qué hacemos con los alquileres de renta antigua?

Los alquileres de renta antigua son un rescoldo de las antiguas políticas sociales aplicadas a finales de los años 50 para favorecer el acceso a la vivienda en tiempos de necesidad. Son alquileres poco rentables para el propietario.
  • 9 nov 2011
  • |
  • 31 
  • Comentar
  • |
  • Compartir
  • |
  • Imprimir
la_huella_de_los_alquileres_de_renta_antigua

&quote; Existe la posibilidad de una compensación fiscal para los arrendadores. &quote;

Por: C. García-Pando

Los alquileres de renta antigua son un rescoldo de las antiguas políticas sociales aplicadas a finales de los años 50 para favorecer el acceso a la vivienda en tiempos de necesidad. 60 años después, el país y buena parte del mundo, están volviendo atravesar otra crisis económica, esta vez causada por la ‘burbuja’ inmobiliaria.

No obstante, este régimen de alquiler, vigente en todos los contratos firmados desde la aprobación del Texto Refundido recogido en la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 hasta 1985, ahora supone un ‘chollo’ para la mayoría de los inquilinos que aún conservan un piso de estas características. La ventaja más obvia es que los inquilinos disfrutan de un derecho de prórroga forzosa de una duración extraordinaria, que no solo se limita a cinco años como sucede actualmente, sino que permanece vigente hasta la muerte o jubilación del titular y permite el traspaso del mismo en dos ocasiones a ascendientes y descendientes. Además, las rentas fijadas desde los años sesenta son de un importe pasmosamente ventajoso en comparación con los precios actuales del mercado libre.

No fue hasta 1985 cuando se aplicó el ‘Decreto Boyer’ donde se abole la prórroga forzosa para todos los contratos de alquiler desde esa fecha en adelante y se empieza a introducir precios más competitivos en el mercado de alquiler español. Actualmente, existen alrededor de 200.000 alquileres de renta antigua en España, tal y como confirma Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio de Administradores de Fincas, y las principales localizaciones donde suelen encontrarse son los cascos históricos de las grandes capitales, fundamentalmente en Madrid, Sevilla y Barcelona. Por su parte, Julián Monjo Sacristán, abogado de Pérez-Álvarez Abogados añade que “el Ministerio de Fomento calcula que las cifras puede encontrarse entre el 10% y 20% del total de inmuebles alquilados”.

Los propietarios salen perdiendo

Este tipo de arrendamientos privilegiados se rige con una mensualidad generalmente tan reducida que sería una solución muy favorable para una gran mayoría de los españoles con salarios bajos. No obstante, la situación para el propietario no es tan ventajosa. “Para el propietario supone la pérdida temporal de la posesión del inmueble durante la vigencia, casi vitalicia del contrato de alquiler, a cambio de una renta que no llega al valor de mercado”, explica José Luis Monedero, abogado senior de F&J Martín Abogados.

Estos alquileres son poco rentables y si no hay esperanzas de actualizar la renta no merece mucho la pena mantenerlos”, comenta María, una propietaria y arrendadora. Lo cierto es que estos inmuebles marcan una brecha enorme con los precios de alquiler actuales y pueden generar más gastos de conservación a los arrendadores que al beneficio. Algunos de estas rentas puede rondar los 180 euros al mes e incluso mantenerse en los 80 euros mensuales. “Es evidente este tipo de arrendamientos, no favorecen el desarrollo del mercado inmobiliario, ya que son contratos tremendamente inflexibles, que no posibilitan el establecimiento real de los precios del parque de viviendas español”, comenta el abogado de Pérez-Álvarez Abogados.

Posibilidad de compensación

A pesar de que esta medida proporciona unos enormes beneficios sociales para el estado de bienestar de los inquilinos menos pudientes, también provoca que esta función social de ayudar a las clases más desfavorecidas a acceder a una vivienda recaiga en manos de los propietarios particulares, mientras que debería ser el Estado el que cubriera estas necesidades por sus propios medios. “Esta serie de derechos no se pueden suprimir de la noche a la mañana y hay que comprender el diferente contexto en el que se suscribieron”, reflexiona el abogado senior de F&J Martín Abogados. “Con todo y a día de hoy, parece claro que el régimen está obsoleto y que es el Estado, mediante sus respectivas políticas en materia de vivienda, el que tiene que dar solución a estos problemas, como por ejemplo, a través de la promoción o estímulo de las viviendas de protección oficial en alquiler”.

Por otra parte, el responsable de comunicación del Colegio de Administradores de Fincas alude a la existencia de una compensación fiscal prevista en la Disposición Final Cuarta de la Ley de 1994, que “los distintos gobiernos no han tenido a bien poner en práctica”, afirma. Ésta establece un sistema de beneficios fiscales para compensar a los propietarios que todavía mantengan contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7 del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esta Ley.

¿Sería beneficiosa la recuperación de este régimen?

La existencia de estos privilegiados alquileres se plantea ahora en plena crisis económica e inmobiliaria. Por un lado, son perfectos para los inquilinos, no obstante, muy perjudiciales para los propietarios y la competitividad del mercado del alquiler. Por tanto, no acaba de ser una solución que satisfaga las todas partes que intervienen en este mercado.

La posible recuperación de esta ley de prórroga forzosa provocaría una reducción drástica de la oferta de pisos en alquiler, ya que los propietarios intentarían no sacar los pisos a este mercado por la escasez de beneficios (e incluso, pérdidas) que generarían a la larga. Además, ya en el contexto actual, alquilar un piso a precio de mercado no genera excesivos ingresos y además, comprende mucha inseguridad acrecentada por las dificultades económicas actuales.

Por otra parte, Bueno reflexiona que la supresión de este tipo de contratos de renta antigua posibilitaría sacar al mercado del alquiler un gran número de pisos, “lo que podría dar lugar a un descenso del precio del alquiler”, aunque debido a la impopularidad de esta medida es muy poco probable que se lleve a cabo. Por otro lado, la liberación de estos inquilinos en régimen de prórroga forzosa solo incrementaría la demanda de las viviendas de protección oficial en régimen de alquiler.

________________________________________________________________________________

¿Se puede subir la mensualidad de un alquiler de renta antigua?

Las opciones en las que se puede elevar el importe de estas rentas son la subida del 10% anual a los inquilinos cuyos ingresos conjuntos no superen 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) a lo largo de 10 años. También se sube un 20% anual si los ingresos de la familia superan 5,5 veces el SMI, pudiéndose realizar en solo cinco años, tal y como nos comenta Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

A partir de que SMI sea inferior al 2,5 veces o si son tres personas y no superan 3 veces el SMI o si son cuatro y no superan 3,5 veces el SMI, la renta no podrá actualizarse. “Con independencia de las actualizaciones anteriores, el propietario puede actualizar la renta todos los años con arreglo al IPC”, apunta Bueno.

Las obras de conservación o reparación también son motivo para incrementar la renta anual, como son las reformas en la comunidad de propietarios, como derramas, “donde el propietario tiene derecho a incrementar la renta anual en una cantidad equivalente al 12% del coste de la obra de conservación ejecutada”, apunta Bueno.

________________________________________________________________________________

¿Cuándo se puede cancelar un contrato de renta antigua?

Existen métodos excepcionales para desalojar a estos inquilinos y finalizar este régimen de prórroga forzosa, aunque en un principio la finalización de los mismos dependa de la esperanza de vida de los inquilinos y sus posibles subrogaciones. Tal y como describe Monedero, estos casos se dan “cuando el propietario necesite para sí la vivienda o para que la ocupen alguno de sus parientes de descendencia o ascendencia directa, cuando se planee el derribo de la finca para edificar otra que cuente con un mayor número de viviendas (en este caso los inquilinos tendrían el derecho a arrendar las nuevas viviendas construidas), cuando dicho piso esté sin ocupar durante más de seis meses en el curso de un año sin causa justificada y cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades”.

Por su parte, Monjo Sacristán estima que “también podrá solicitarse la resolución del contrato de alquiler, si el arrendatario incurre en alguno de estos casos: impago de la renta, daños intencionados o la ejecución de obras sin permiso del propietario, subarrendar a un tercero sin previo aviso y autorización”.

________________________________________________________________________________

Comentarios Realizar comentario
  1. loly dice:

    Queria hacer una consuta: Mis suegros tienen un piso de renta antigua desde 1965 y queria saber si tendrian algun tipo de privilegio siquisieran comprar el piso.

    Gracias

  2. colaborador dice:

    loly,

    Los inquilinos que estén pagando un alquiler de renta antigua tienen prioridad de compra y pueden ejercer el derecho a tanteo. Es decir, mediante este derecho el inquilino tienen preferencia a la hora de poder comprar el piso a un precio que ya tenga acordado con otro tercer vendedor.

  3. ventoreis dice:

    Quería dejar claro que es un abuso para el propietario , puesto que son más los gastos!!!!!!! Que el beneficio que no lo hay una vergüenza es lo que es.

  4. Corner dice:

    Imaginaros tener 10 pisos en renta antigua, a 80 euros al mes por piso, es decir un total de 800 euros al mes. Con el impuesto de patrimonio en vigencia como ha pasado hasta hace dos años. Una ruina. Impuesto de patrimonios 4.800 euros, ganacias anuales 9.600 euros, a esto restale el IBI: unos 1.400 euros y gastos generales unos 2.000 tirando por lo bajo. CUANDO CAMBIARÁ ESTO? Menos mal que no hay impuesto de patrimonio.

  5. INJUSTO dice:

    Super, super injusto para el propietario.
    Dos rentas antiguas, una de 23€ (33 metros cuadrados) y otra de 35€ (80 metros cuadrados) en Granada y el propietario con una hipoteca de 550 € y viviendo en 35 metros cuadrados, y habiendo pagando la rehabilitación de esas viviendas antiguas (15 millones de las antiguas pesetas) ¿Es justo? Creo que no.

  6. Nusagaram dice:

    Es una auténtica vergüenza que el Estado y la Legislación siga permitiendo este abuso de los inquilinos de renta antigua. Soy propietaria de una vivienda de unos 100 m2, de la que cobro 1800 € al año y pago 1.200 € de IBI, unos 300 € de vado y casi 200 € de impuesto de gestión de residuos.
    Por mi parte pago 680 € para vivir de alquiler en un piso de unos 40m2.
    Ya llevo cinco años en trámites judiciales (desahucio por causa de necesidad) y aún sigo esperando porque por supuesto han recurrido la sentencia de Primera Instancia a mi favor, ni tampoco pagado las costas que le imponían.

    ¿Es eso justo?

  7. Alexandra dice:

    Tengo un piso de renta antiga que herede de mi abuela, cobro al mes 60€, estoy en el paro y con un hijo pequeño. Cada os por tres hay derramas , e incluso en la última me tuvo que ayudar mi madre pensionista porque yo no alcanzo a pagar. Si el inquilino fuera una persona anciana, me sabría mal y sería incapaz de hacer algo contra esa persona, esperaría a su fallecimiento, pero el inquilino tiene 52 años, y yo casi 40. No podré disfrutar nunca de un alquiler decente, quizás antes me muera que el inquilino, deberían desaparecer estos alquileres. A los dueños nos perjudica.

  8. Carmen dice:

    Yo tengo un piso de renta antigua en el que hay muchísimas obras de conservación de la comunidad. Los inquilinos viven en el piso tres meses al año, pero la hija acude a subir las persianas y a gastar luz.
    Poseen los inquilinos dos super-chalets en Asturias que incluso alquilan a turistas.

  9. mª dolores aranda dice:

    Me ha llegado una notificación del propietario que me sube el alquiler de 10,80 a 200 €. El contrato es de 1971, vivimos dos personas y los ingresos ascienden a 1.101,45€. ¿Está bien la renta que me pide ahora?

    • C. García-Pando dice:

      Hola, mª dolores:

      La verdad es que encontrar un piso en alquiler en estos momentos es toda una ganga. Supongo que habrá hecho una actualización de la renta. De todas maneras, te aconsejamos que te pongas en contacto con abogado o un asesor especializado en estos temas.

    • sebastian dice:

      ¿Tú te crees que en los tiempos que vivimos puedes pagar 10,80 €? Es que no pagas ni el IBI, es que tenéis una cara que os la pisáis.

  10. Emilio dice:

    A finales de los años 50 y principios de los años 60 del siglo pasado hubo personas que recibieron dinero público para edificar en solares que no eran ni suyos a fin de poder facilitar a quien necesitara viviendas “sociales” y estas personas pedían a su vez a los demandantes de vivienda un dinero en “negro” para reservar esas viviendas.
    Durante muchos años aquellas viviendas tuvieron precio de mercado y fueron el origen de grandes riquezas que han heredado sus descendientes que hoy se encuentran con propiedades que les gustaría derribar y hacer apartamentos de 300.000 €

  11. Anabel dice:

    Mis padres tienen alquilado un piso de renta antigua en el que vivo con ellos. ¿Aún existe lo de traspasarlo a un ascendiente?

  12. jajayja dice:

    ¿Hay algo más rastrero y miserable que la especulación inmobiliaria? Sí, señores: la especulación inmobiliaria con algo que ni siquiera es tuyo, pasando por encima de la ruina de su propietario.

    Anabel: ¡¡¡¡Que te d*n mucho y fuerte por ahí….!!!!!

  13. Francisco dice:

    Desde 1988 que se firmó un contrato de un piso, hasta la fecha no se ha actualizado la renta, ahora el piso ha pasado por herencia a varios propietarios, los cuales quieren actualizar la renta, ¿se puede realizar? ¿y cómo se llevaría a cabo, pues a través de la página del ministerio me sale que el incremento sería del 125% , y por otra parte se puede exigir el pago del IBI y de cuántos años atrás? ¿En ese caso habría que prorratear su importe?
    Muchas gracias.

  14. Juan dice:

    Soy inquilino de renta antigua:
    Me parece vergonzoso las queja de estos herederos de la vivienda, de los años 50, 60, etc. Nadie habla de los “traspasos” que se pagaban. En mi caso se dieron 500.000 pesetas anulando la epígrafe del aumento del alquiler. En aquella fecha valía un piso unas 700.000 pesetas.
    Mi pregunta es: ¿tengo derecho a vivir en la vivienda el tiempo que me quede de vida o le entrego las llaves a los nietos?

  15. vanesa dice:

    Hola, mi padre que está en paro actualmente es inquilino de un piso de renta antigua y la administradora de fincas de su alquiler le ha enviado una carta diciendo que todas las derramas que han surgido en la comunidad pague el también las derramas, arregle interfono, arregle un escape de agua de la comunidad, que pague por la instalación del ascensor nuevo. Quisiera saber si está obligado a pagar tales cantidades. Gracias.

    • C. García-Pando dice:

      Hola Vanesa:

      Los gastos que está obligado a pagar el inquilino son los costes mensuales correspondientes al pago de los suministros que se utilicen de forma individual, como la luz, el agua, la electricidad, el teléfono, etc.

  16. Niklas dice:

    Hola,hace casi 36 años que estoy viviendo en una casita de huerta que no tenía baño, luz ni agua,el suelo era de tierra… Estaba al punto de caerse así que hice reformas profundas durante los años pasados, arreglando todo que faltaba, aparte convirtiendo un corral destrozado en un bonita habitación rústica, embelleciendo todo el alrededor.
    No tengo ningún contrato escrito, pagaba el alquiler por giro postal, subiéndolo cada año un tanto %…
    Debido a la nueva ley, voy a estar en la calle dentro de un año con un bebé y mi novia más otra hija de 9 años, siendo artista no obtengo ingresos regulares y no veo posibilidad de poder pagar un alquiler nuevo en esta isla tan cara.
    ¿Hay cualquier posibilidad de conservar mi situación, o de que el dueño me tiene que dar preferencia si lo alquila de nuevo (ya que tuviera el primer derecho a la compra en situación de venta…) ?
    Gracias por su respuesta! Un saludo

    • C. García-Pando dice:

      Hola Niklas, podría tener derecho de tanteo, es decir, de comprar la casa con preferencia a cualquier otra persona, que va a ser enajenada por su propietario, si existiera un contrato ecrito. No obstante, en tu situación es mejor que consultes con un abogado o un especialista para que asesore bien tu caso.

  17. Jose Rodríguez dice:

    Estoy alquilado en un local con renta antigua. En el contrato no pone que tenga que pagar los gastos de comunidad y sin embargo me los han cobrado durante muchos años. Hace unos años cambiaron de administrador los propietarios y ya no me los cobran. ¿Es legal que me los hayan cobrado?

  18. mila dice:

    Hola, tengo una casa con el alquiler de renta antigua y la señora que vive ha dejado la casa, ya que no puede ser independiente. La señora sigue pagando el alquiler, yo le pedido la llave pero no me lo devuelve, ¿está en su derecho?

    • A. Aragón dice:

      No, Mila, esa señora debe utilizar esa vivienda como su residencia habitual, si no no está en su derecho de seguir habitándola, pese a que esté pagando el piso y no tiene derecho a quedarse con la llave. Si no te la devuelve será mejor que emprendas procesos legales.

  19. marina dice:

    Buenos días. Mi padre vive en un piso de renta antigua y es pensionista (750 €). Ahora el dueño quiere arreglar y pintar la fachada y reformar el interior, hasta poner un ascensor. ¿Quién paga estos gastos? ¿Qué parte nos corresponde? El alquiler mensual es de 130 € y somos 15 vecinos. Gracias.

    • C. García-Pando dice:

      Hola Marina, el pago de estos gastos de obras en el interior de la vivienda, e incluso el pago de pintar la fachada o poner un ascensor corresponden al propietario, no obstante, tras estos cambios tendrá derecho a subir el precio de la renta.

  20. pedro dice:

    Hola, mi madre está de inquilina en un piso de renta antigua desde hace ya 45 años, osea, desde el año 69.
    Lógicamente el piso se ha deteriorado con el paso de los años, ventanas de madera que han cedido mucho y se cuela mucho el frío y todo.
    El piso no tiene calefacción , pero sí , posibilidad de instalarla.
    Mi madre tiene una pensión baja, y les ha ofrecido comprarles el piso para poder arreglarlo y ponerle calefacción. El piso tiene poco más de 70 metros y les ha ofrecido 40.000 euros y así a primeras, a los dueños les parece un “insulto” haberles ofrecido ése dinero por la compra del piso.
    Ella tiene 70 años y pasa bastante frío en invierno, porque a pesar de ponerse una estufa o una placa eléctrica, el piso no se calienta porque pierde el poco calor por las ventanas que no ajustan bien porque son de madera y su construcción rondará los 50 años.
    Sólo quiero saber, qué derechos tiene mi madre en cuanto a que le arreglen las ventanas, qué prioridades tendría a la hora de comprar el piso, y si en estos casos excepcionales, el precio es cuestión de ponerse de acuerdo o solo basta el precio que le ponga el dueño. Muchas gracias por la ayuda.

    • C. García-Pando dice:

      Hola Pedro:

      En cuanto se realicen las obras de reparación y conservación como arreglar las ventanas o poner algún método de calefacción, el propietario tendrá el derecho a subir la renta mensual, que el inquilino decidirá aceptar o no. En cuanto a la compra del mismo, tu madre, al ser la inquilina, tendrá el derecho de tanteo, es decir, de comprar la casa con preferencia a cualquier otra persona, si existiera un contrato escrito, aunque eso sí tendría que ser al precio de venta que ofrezca el propietario. No obstante, es mejor que consultes con un abogado o un especialista para que asesore bien tu caso.

      • pedro dice:

        Muchas gracias por responder tan rápido, C.García-Pando.
        El problema es, que el propietario no quiere reparar las ventanas o bien sustituirlas, ni poner calefacción ni nada. Nos comentaron la posibilidad de vendérselo, pero él ofrecerle 40.000 euros, les ha parecido una ridiculez, y eso que no se trata del centro de ninguna ciudad importante, y el piso está completamente de obra y la inversión para dejar el piso en condiciones, sería muy elevada, tanto o más de lo que les ha ofrecido mi madre.
        Gracias de nuevo.

  21. mero dice:

    ¿Qué tanto por ciento se puede cobrar por obras al inquilino con contrato de alquiler en la vivienda del año 1970?

  22. M Perez dice:

    Rengo una casa heredada, en alquiler de renta antigua sin revisión (actualmente 58,23€/mes).
    1.-Tengo entendido que el 1-01-2015 se acaban los alquileres de renta antigua para locales. ¿No se aplicará también a viviendas?
    2.- ¿Las obras de conservación en la C.A.Madrid, se pueden repercutir al inquilino (Ctto año 1971)?
    Muchas gracias.

  23. guillermo dice:

    Vivo desde hace 52 años en un piso donde mi padre era el inquilino titular. Él se tuvo que ir a otro piso por su enfermedad y la de mi madre, pues no hay ascensor y es un cuarto piso. Mi madre tiene trombosis y él una prótesis en una pierna. Hace varios años no aceptaban la renta del alquiler, solo querían vender. Yo no puedo comprarlo. ¿Cuánto debo pagar por el alquiler ahora? Si es con derecho a compra, ¿cuánto pagare? Yo solo dispongo de 250 euros al mes.

Envía tu comentario