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¿Traerá el ‘banco malo’ pisos más baratos?

La comercialización de los pisos de la banca por el 'banco malo' puede poner el mercado de patas arriba.
  • 26 sep 2012
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&quote; Estarán en la misma línea de precios que el resto de las entidades financieras más activas. &quote;

Por: C. García-Pando

La creación del monstruo estatal bancario que supondrá el ‘banco malo’ despierta muchos interrogantes. Muchas son las personas que están ahorrando o aguardando prudencialmente para comprarse una vivienda cuando llegue la ocasión propicia. No obstante, con la crisis esta intención se ha visto en muchos casos truncada. Con la repentina fundación de esta Sociedad de Gestión de Activos (o ‘banco malo’), los posibles compradores se preguntan si será realmente el momento más adecuado para hacerlo.

“Llevo unos cuantos años esperando y ahorrando para comprarme una casa con mi pareja y ahora con la caída de precios y el ‘banco malo’ no sé si me convendrá comprárselo al Estado”, nos cuenta un particular Javier M., de 28 años, que lleva bastante tiempo buscando una hipoteca asequible para independizarse.

Lo cierto es que Javier se va a encontrar ante un conjunto de pisos terminados entre la oferta que pasará al ‘banco malo’, a los que no se consideran activos tóxicos e invendibles pues una gran proporción de los mismos provienen de embargos a particulares y adjudicaciones bancarias. Además, tal y como reconoce Fernando Acuña, el creador de pisosembargadosdebancos.com y ahora socio director de Taurus Ibérica, una empresa de servicing hipotecario y comercialización de activos; “hay muchos de estos activos que son fantásticos” y podrían interesar a los expectantes compradores.

¿Podré comprarle un piso al Estado?

Sin embargo, otras de las dudas latentes es cómo llevará a cabo el Ejecutivo la salida de estos activos una vez se haya finalizado el traspaso. “Crear una red inmobiliaria desde cero supondría empezar de nuevo con un trabajo ya realizado por diferentes profesionales inmobiliarios, que conocen los inmuebles y los llevan comercializando durante muchos meses, e incluso, años. Por tanto, no pensamos que ese escenario sea realista”, afirma Acuña.

Por este motivo, desde Taurus Ibérica se inclinan a pensar que se dará salida a los mismos a través de las redes inmobiliarias que ya se están haciendo cargo de estos activos y de las personas de las diferentes áreas inmobiliarias de los bancos intervenidos que ya conocen estos inmuebles. “De esta forma, se asegura una mayor rapidez y conocimiento en el traspaso y, sobre todo, no se perderá tiempo innecesario en su comercialización”, argumenta el experto.

Esta idea coincide con el planteamiento del ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, que quiere encargar la venta de estos activos a los propios profesionales del sector e incluso a los mismos bancos, debido al conocimiento que ya tienen de las características y del mercado comprador potencial. Sin embargo, esta forma de gestión aún no es la definitiva, porque desde el Ministerio de Hacienda, Cristóbal Montoro, ha propuesto crear un nuevo cuerpo de funcionarios para esta tarea.

Sea cual sea el vehículo para venderlos, la irrupción de este monto de inmuebles en el mercado no dejará indiferente al sector. Lo que los particulares deseosos de comprar quieren saber es si provocará una bajada de los precios medios de la vivienda todavía mayor. La respuesta dependerá, sobre todo, del precio al que el ‘banco malo’ se los compre a las entidades financieras intervenidas, otro de los asuntos más importantes que trae de cabeza a los inversores. Javier Kindelan, presidente de CBRE valuation advisory, avisa de que no será hasta el próximo 28 de septiembre, el día que la consultora Oliver Wyman presente los resultados de la auditoría bancaria, cuando se sepa el precio al que se traspasarán los activos.

¿A qué precio se traspasarán los activos?

Ante esta cuestión, la Administración central se encuentra en una encrucijada: si se compran los activos a precios demasiado baratos, las entidades nacionalizadas registrarán más pérdidas aún de las que han sufrido con la crisis y puede que los bancos tóxicos necesiten más capital de rescate por parte de Europa; por el contrario, si se adquiere con los elevados precios escriturados durante la época del ‘boom’, será difícil darles salida y encontrar inversores privados que quieran formar parte como accionistas de la sociedad gestora. Ésta solo está financiada al 50% por el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) y se necesita que el otro 50% quede en propiedad de capital privado, una parte que el Ejecutivo está intentado vender ahora en su mayor parte a los bancos sanos (Santander, BBVA y CaixaBank Sabadell y Kutxabank).

Bruselas ha exigido en el memorando de entendimiento (MoU) que el valor de los inmuebles terminados que se traspasen “nunca debe ser superior al valor de mercado” actual. Este valor se fijará siempre a partir de las operaciones de referencia actuales que se realicen, que a la vez se dejan fuera de lugar todas las estimaciones especulativas futuras. “Teniendo en cuenta que el ‘banco malo’ tiene que estar participado en más de un 50% por manos privadas, que además, no sería bueno que con cada venta el ‘banco malo’ perdiera dinero y que lo que se busca es una estrategia a medio plazo, consideramos que la única opción es comprar los activos a precios muy bajos”, razona Acuña, algo que no va a costar mucho, teniendo en cuenta que el precio medio de la vivienda cada vez se reduce más, y este segundo trimestre del año se ha registrado el descenso más pronunciado desde 2007.

¿Cuál será el precio de los pisos del ‘banco malo’?

Sin embargo, aunque este traspaso se haga a costes muy bajos, esto no implica obligatoriamente que los vayan a vender con los mismos parámetros. “Si el ‘banco malo’ bajara de manera importante los precios, arrastraría los precios de todo el sector, produciendo pérdidas importantes al resto de entidades sanas y de todos los particulares que quieren vender su vivienda”, señala el socio director de Taurus Ibérica, hecho que están deseando muchos compradores, pero que temen muchos particulares al poder perder un patrimonio que compraron a precio inflado.

Pensamos que los inmuebles del ‘banco malo’ se situarán en la misma línea de precios que el resto de las entidades financieras más activas y que por ello, los precios de oferta bajarán, pero los precios de transacción sufrirán pocas bajadas”, apunta el experto. En este sentido, Javier Kindelan, señala que “actualmente la oferta de los bancos puede incorporar descuentos de hasta un 40% en algunos casos” y además, afirma que “es posible que el ‘banco malo’ tenga que seguir estrategias similares para competir en los procesos de venta”.

No obstante, Javier Kindelan, por su parte, apunta que el precio al que se den finalmente salida a estos activos dependerá de los objetivos del gestor del ‘banco malo’: “En el caso de que decida que tienen que liquidar de forma urgente un gran número de activos es posible que para conseguirlo tenga que reducir el precio de los mismos de forma considerable por lo que podría afectar aquellos mercados localizados en la zona de referencia… De tratarse de una venta ordenada, no debería influir en los precios más allá de las propias condiciones de mercado”. Aunque, por otra parte, afirma que las principales ciudades y núcleos urbanos, como Madrid y Barcelona, no sufrirán importantes consecuencias, pues “ya han caído entre un 15% y un 20% y se cree que ya han tocado fondo”. No obstante, solo hace una excepción con las transacciones que haya con grandes fondos institucionales, ya que asumen un mayor riesgo en compras de volumen y por consiguiente, exigen un mayor descuento y rendimiento. Acuña también está de acuerdo en esta salvedad y explica que “así no se afectaría el mercado, el ‘banco malo’ no perdería dinero e iría bajando el número de inmuebles”.

Crédito más accesible, pero no tan abundante

Con el final de este proceso, la mayoría de los expertos coinciden en que se empezará a conceder financiación con más facilidad y sin menos reticencia. No obstante, tras esta resaca de deuda, no esperan que la banca pueda prestar de forma relevante al ladrillo hasta dentro de cierto tiempo. Por tanto, tampoco se espera que se dispare la actividad promotora ni que el panorama de las agencias inmobiliarias remonte mucho hasta que por lo menos se vaya aliviando un poco el peso del stock por absorber en España, que poco a poco, tras el arranque del ‘banco malo’, se irá desatascando. Asimismo, la situación laboral y económica de los compradores tampoco propicia un alza en las transacciones con una tasa actual de desempleo en España de más del 24%.

Por tanto, las personas que estén esperando al arranque del ‘banco malo’ para ver si tienen más ventajas para comprar deben tener en cuenta que puede que se produzca un recorte de precios, que ya alcanza una rebaja de alrededor de un 25% frente a los máximos alcanzados en 2007, aproximadamente, pero seguramente estas rebajas se asemejarán a una equiparación de los valores actuales. El precio final quedará ajustado una vez termine de establecerse la Sociedad Gestora y entre en vigor la subida del IVA para las casas nuevas del próximo año. Tal y como estamos, el futuro solo puede traer alzas futuras en los indicadores del sector.

Comentarios Realizar comentario
  1. Give me two dice:

    ¡Me los quitan de las manos! ¡Compra ya que suben!

  2. pepe dice:

    Creo que subirán los precios y además bastante.

  3. yo dice:

    Pues como suban se lo van a vender a todos los japoneses que están por ahí pululando, pero el españolito de a pie tendrá que conformarse con vivir debajo de un puente. Viva la burbuja inmobiliaria y el gobierno inteligente que tenemos, que nos lleva pasito a pasito al levantamiento del pueblo por todos los abusos sufridos.

  4. suto dice:

    ¿De qué sirve entonces el dichoso banco malo? Si no bajan los precios y los asemejan a la situación que todos los españoles estamos sufriendo no habrá nunca una situación beneficiosa para que los que menos dinero tenemos podamos conseguir una vivienda. La verdad es que no me extraña que no se arregle la situación que actualmente existe si no dejan esa mentalidad de ganar dinero a costa de los trabajadores. Nunca saldremos del bache.

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