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Una alternativa llamada cesión de uso

En España hace unos años se puso en marcha una tercera vía para acceder a la vivienda.
  • 12 sep 2012
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&quote; A diferencia de la compraventa, el cooperativista no podrá vender la vivienda. &quote;

Por: C. García-Pando

Las alternativas para acceder a una vivienda en este país en la actualidad no son muy numerosas, pues prácticamente se reducen a compra o alquiler. Tras la burbuja inmobiliaria y la sobrevaloración excesiva de los precios de los pisos durante el boom, así como el difícil acceso a la financiación actual, en estos momentos es más complicado comprar que el resto de opciones.

Por otro lado, el alquiler es una de las principales opciones que quedan para las personas interesadas en independizarse. No obstante, en muchos casos la renta mensual de un régimen de arrendamiento se equipara con la cuota hipotecaria y muchas personas consideran que pagar una mensualidad sin invertirla en una compra futura es “tirar el dinero”. Además, con la última reforma del Gobierno también se convierte una opción más inestable, ya que cada tres años el propietario podrá cambiar de inquilino y además, al final de cada año el dueño podrá subir la renta según el criterio que estime sin muchas restricciones. También hay que contar con que últimamente las exigencias de los arrendadores cada vez son más elevadas y piden más avales y garantías.

¿Exige la sociedad otro tipo de alternativa? Con el grifo del crédito cerrado, la inestabilidad laboral, la subida de los impuestos y las dificultades económicas por las que atraviesa la economía nacional y mundial, hacen falta que surjan otros modelos mejor adaptados a las condiciones socioeconómicas actuales.

En España hace unos años se puso en marcha una tercera vía para acceder a la vivienda, que mantiene la estabilidad de permanencia de la compra y la movilidad del alquiler. Estamos hablando de las cooperativas de cesión de uso. En España, el término ‘cooperativa’ suele referirse a otro tipo de proyectos: grupo de particulares que se unen para poner en marcha la construcción de una promoción de viviendas nuevas. Sin embargo, este modelo de uso no persigue la edificación de nuevas casas, solo gestiona quién vivirá en ellas y quién las utilizará.

Funcionamiento de las cooperativas

“Es un sistema de acceso a la vivienda situado entre el alquiler y la propiedad, en el que la tenencia del inmueble reside en manos de la cooperativa de forma conjunta“, explica Raül Robert, presidente y socio fundador de SostreCívic, una asociación y cooperativa sin ánimo de lucro que promueve, gestiona y busca financiación para proyectos de acceso a la vivienda basados en Modelos de Cooperativas de Uso (MCU). “Los usuarios gozan del espacio de vivienda, de espacios comunes y de servicios, participando en el diseño y aquellas procesos que deseen para abaratar sus cuotas”, añade Robert.

La asociación Sostre Cívic ha sido la pionera en emprender esta iniciativa en nuestro país. Esta organización fundada en 2004, ha emprendido siete proyectos repartidos entre Manresa, Barcelona, Figaró, Andalucía y País Vasco. Los interesados en vivir en este tipo de viviendas deben entregar un depósito de entre 6.000 y 12.000 euros y pagar un alquiler, normalmente, por debajo de los precios de mercado, de entre 190 y 450 euros mensuales, que se destinarán al mantenimiento, rehabilitación y la mejora del edificio y a los gastos comunes. Esta mensualidad, además, irá bajando a medida que se amortiza el pago de la hipoteca que contrató la cooperativa para la compra del inmueble.

El particular es propietario del derecho de uso de la vivienda. Podrá permanecer en la casa de forma indefinida y si en alguna ocasión quiere mudarse, le será devuelta la entrada inicial que entregó, aunque tendrá que avisar con seis meses de antelación. A diferencia de la compraventa, el cooperativista no la podrá vender, ni transformar en propiedad tradicional, ni subarrendar, aunque sus familiares de primer grado sí podrán ‘heredar’ el derecho al uso.

Modelo social y adaptable

“El derecho de uso puede ser intercambiable”, señala el socio fundador de SostreCívic, “de manera que se puede adaptar tu vivienda con el paso del tiempo en función de tus necesidades, ya seas joven y necesites menos espacio, para cuando formes una familia, por si te divorcias, o para cuando te hagas mayor”. Asimismo, también encaja una buena opción de vivienda social, ya que puede ser accesible para grupos de gente mayor, jóvenes, grupos de cohousing, grupos mixtos con personas de riesgo de exclusión, etc.

De hecho, ante las pocas facilidades de que se venda un piso hoy en día o se alquile sin problemas, el régimen de cesión de uso se posiciona como una buena alternativa para dar una salida a los pisos sin vender de las entidades financieras españolas. De hecho, algunas de estas cooperativas se han puesto en contacto con los bancos y con la Administración pública para que consideren esta propuesta de activación de patrimonio en desuso. “Estamos abiertos tanto a promotores con todavía edificios en stock como a entidades financieras para estudiar la viabilidad en cada caso”, afirma Robert.

No solo se trata de construir casas nuevas, sino que también se puede adaptar a casas antiguas rehabilitadas así como a otros espacios en desuso: obras por acabar, pisos vacíos, pisos en venta sin utilizar, etc. Entre otros objetivos, este modelo se ha creado con el objetivo de combatir la dura especulación del mercado de compra y alquiler que ha conducido a la creación de la burbuja inmobiliaria.

Otros países

La extensión de esta opción habitacional todavía es escasa en España. Tal y como apuntan desde SostreCívic, en la actualidad hay sólo 35 viviendas en activo, más unos 10 proyectos en marcha. Esto se debe no solo a la crisis económica, sino también al intrincado sistema normativo de las Comunidades Autónomas que en muchos casos, y ante innovadores proyectos, suele haber muchas trabas.

El modelo de cooperativas de uso ha nacido a ejemplo de otros proyectos europeos e internacionales llevados a cabo con éxito, como en Dinamarca, donde un tercio de la población accede a una vivienda por este sistema. Es el famoso modelo Ándel, la primera cooperativa que se creó en el país escandinavo. También existe el modelo Wohnprojekte en Alemania, que se creó en la década de los 70, donde además, de ser una cooperativa de gestión de inmuebles asequibles, también tiene espacios comunes compartidos por las personas que lo integran, como salas de reuniones con cocina o baño, habitaciones para invitados, jardín, lavandería, espacios para juegos infantiles, etc. En Uruguay se encuentra el modelo FUCVAM, la Federación Uruguaya de Viviendas por Ayuda Mutua, que administra la propiedad colectiva de estos inmuebles.

Una vez que los ciudadanos abran sus miras y se den cuenta de que los modelos actuales para acceder a una vivienda no satisfacen sus necesidades ni están diseñados para hacerlo en época de ‘vacas flacas’, despuntarán estas nuevas formas habitacionales más asequibles e igual de eficaces y satisfactorias para los usuarios. La necesidad de una mayor visibilidad de estos proyectos y la comprobación de su efectividad en casos ya llevados a la práctica terminarán por convencer a una gran cantidad de personas, que actualmente se ven en la necesidad de emanciparse y adquirir su propio espacio.

Comentarios Realizar comentario
  1. Serfimed dice:

    Es una muy buena opción que debería tener en cuenta el sector bancario, sería una fórmula muy adecuada para dar salida a muchas de las promociones inacabadas que tienen entre sus activos, pues desgraciadamente en estos momentos de restricción crediticia es difícil que a una cooperativa recién constituida se le otorgara la hipoteca. Puede ser una buena opción para promotoras con inmuebles vacíos

  2. Aljorgar dice:

    El mayor handicap que se me ocurre es la gran diferencia de mentalidad, educación cívica, seriedad, honestidad, etc. que existe entre esos países donde funciona esta fórmula y España. Aquí la picaresca y nuestra idiosincrasia darían al traste con un sistema tan “evolucionado”.

  3. Daniel dice:

    Vaya pastelazo, lo que tienen que hacer es crear una base de datos de inquilinos morosos, de forma que sepas a quién le alquilas, y plazos que no solo comprometan al propietario sino también al inquilino. Penas de cárcel si te destrozan la vivienda y los alquileres se podrían abaratar, ya que no nos pasaríamos el dia persiguiendo morosos, aprovechados y destrozadodes de viviendas. Ya que por su culpa pagan el resto de inquilinos que no tienen la culpa.

    • Cecifo dice:

      Daniel, creo que no te has enteredo bien. Tu vivienda no estaría dentro de este régimen. Tú tendrías que seguir alquilándola como hasta ahora, ya que es para cooperativas y dudo que tú seas capaz de ceder tu vivienda a una cooperativa. Además… ¿dices pena de cárcel para que quien destroza una vivienda? Ten cuidado con lo que dices, porque me parece que estás dentro del cometario de Aljorgar (en este país y con gente como tú no funcionaría).

    • yo alquilo dice:

      Pero vamos a ver: ¿de qué estamos hablando?.
      Esto no es sino una sociedad de alquiler barato con una fianza desorbitada y un alquiler demasiado exiguo como para que resulte rentable.
      Lo que se necesita es ofrecer más garantías al arrendador, que, obviamente, estará encantadísimo de mantener a arrendatarios formales el tiempo que haga falta y de ofrecerles todo tipo de facilidades.
      Lo que no es de recibo es intentar buscar fórmulas para que los que pagan tarde mal y nunca, los que andan de piso en piso pagando solo una señal hasta que les echan y vuelta a empezar, y los que dejan el piso destrozado y tienes que invertir 5 años de alquiler en arreglarlo, no tengan un control.
      Listas de morosos, claúsulas de responsabilidad civil de por vida, seguros obligatorios… todo eso es imprescindible paraq regular y mantener un buen clima entre arrendador y arrendatario, y que los que solo piensan en estafar o en que Papá Estado tiene que mantenerles por existir, tengan claro que se les ha terminado el chollo.

  4. mria jesus dice:

    Pienso que una manera de aliviar el stock de viviendas y ayudar a la economía de muchas familias es abaratar el coste del alquiler, pero con inquilinos responsables. Pagan justos por pecadores. Yo tengo varios pisos en Roquetas de mar, y tiemblo cada vez que entra un inquilino nuevo, el riesgo es enorme, un porcentaje muy alto van de vivienda en vivienda, dan un mes de fianza, el mes en curso, firman su contrato y a vivir, no verás más mensualidades, luego se van y me ha pasado que se llevan lo que quieren. El propietario no tiene ni dónde notificarle con una demanda, si le notifica, no va al juzgado y si se digna a ir al juzgado, no tienes dónde echar mano del los meses que te debe, nunca hay avales, ¿a quién se los da el banco? Los juzgados sabemos todos cómo están, por muchas leyes que salgan. Si hubiera seriedad, se alquilaría más y en mejores condiciones para todos.

  5. jua dice:

    Con la cuota de la cooperativa pagas poco a poco la deuda de ésta con el banco, y para colmo no la puedes vender por que no es tuya, ¿pero qué pasa cuando queda liquidada la deuda con el banco? ¿La propiedad pasa es tuya?, ¿La puedes vender y ya no hay que pagar nada a la cooperativa puesto que ésta ya no tiene deuda?

    • C. García-Pando dice:

      Tal y como mencionamos en el reportaje, aunque se termine de pagar la vivienda al banco, ésta seguirá perteneciendo a la cooperativa. El particular únicamente es propietario del derecho de uso de estos inmuebles que la cooperativa solamente cede en régimen de utilización.

  6. Armando dice:

    Aquí el tema es simplemente lo que ha comentado arriba Mª Jesús.
    Yo alquilo. Yo tengo un piso que sólo alquilo en el periodo vacacional, porque con la ley en la mano no hay forma de protegerte de actos delictivos del inquilino, es así de triste e injusto este país, y esto lo hacen para que se puedan vender más pisos, por eso, hacen que el arrendador las tenga que pasar tan mal que prefiera vender con pérdidas que alquilar. Hasta que eso no cambie no habrá una amplia oferta de alquiler que haga bajar el precio de éstos, por eso pagan justos por pecadores siempre en este país…

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