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¡Viviendas de costa a la vista!

El verano ya está aquí. Sobre la mente de los posibles compradores planea la idea de comprar una casa en la costa, dados los ajustados precios. ¿Es el momento ideal?
  • 1 jul 2013
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&quote; El peso del comprador nacional sigue siendo residual. &quote;

A. ARAGÓN - “¿A dónde vas de vacaciones este año?” Con la llegada del calor, esta pregunta es el pan de cada día. Los que apuesten por el turismo nacional tienen varias opciones, entre las que destacan alojarse en un hotel o alquilar un piso. Sin embargo, la caída de los precios de la vivienda ha vuelto a traer a primera línea otra alternativa que, durante estos años de crisis, ha sido relegada a segundo plano: la compra. Los expertos afirman unánimemente que las oportunidades existen, solo hay que buscarlas.

Desde que empezaron las dificultades económicas, la costa española ha vivido en una permanente temporada de rebajas. Las bajadas se amplían cada vez más y dilatan el paso final de determinados compradores, pero no de toda la demanda. Los descuentos llevan unos meses animando al comprador extranjero, mientras que el cliente patrio también está echando números, metiendo el pie en el mercado despacio, como en el agua de la piscina de ese apartamento ‘chollo’ cerca de la playa que está esperándole.

¿Cuánto cuesta una casa en la playa?

Los precios actuales de los pisos en la playa son un verdadero imán para el que siempre quiso tener una segunda residencia y en los tiempos de bonanza no se lo podía permitir. Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, “hay oferta abundante y los precios han bajado en alguna zonas de manera significativa”. Según datos manejados por Tinsa, la costa mediterránea es la que ha experimentado los mayores descuentos, acumulando un descenso del -43,2% desde los máximos alcanzados antes de la crisis. Las islas son que menos han caído, aunque su recorte también ha sido abultado, puesto que la tasadora sitúa su bajada desde el pico hasta hoy en un -27,9%.

La afirmación de que aún nos esperan mayores caídas se fundamenta en el stock. El parón de la construcción tras la crisis dejó muchas promociones nuevas, terminadas o a medias, sin vender, gran parte de ellas en el litoral. Parte de este inventario ha sido calificado por ciertos expertos como invendible, siendo su futuro una incógnita. Raúl García, director de desarrollo de negocio y marketing de Tinsa señala que “se pueden aportar soluciones, como volcar estas viviendas al alquiler para determinados colectivos a determinados precios, o convertirlas en vivienda protegida”. No obstante, se trata de una operación complicada porque “no solo implica al propietario de la vivienda, sino que hay que contar con la administración pública”. A la hora de ponerle fecha a la reactivación de la obra nueva en costa, García apunta a 2018 como año en el que es posible que el interés de las constructoras vuelva a la playa con más fluidez.

Otro punto importante que determina el ajuste definitivo es el tipo de vendedor. Desde TM Grupo Inmobiliario admiten que actualmente “tenemos en el mercado compitiendo a constructores, inmobiliarias, bancos y propietarios particulares, cada uno con sus propias necesidades y dificultades”. Al tener la llave de la financiación, las entidades serían las que más margen de maniobra podrían tener para bajar precios, pero la experiencia en la gestión inmobiliaria de los actores clásicos es una garantía para muchos clientes que, al no necesitar hipoteca, prefieren tratar con empresas consolidadas.

¿Dónde están las mejores oportunidades?

Dentro de una oferta abundante y variada, hay ejemplos de segunda residencia para todos los gustos y con precios muy diferentes. La vivienda deslocalizada es la que más ha caído, pero también hay inmuebles de calidad bien situados que, si bien han sido rebajados, no han tirado los precios. Es el mensaje que trasladan desde TM Grupo Inmobiliario, especialistas en Mallorca, Costa Blanca y Costa de Almería: “Si estamos dispuestos a comprar viviendas lejos del mar, con calidades regulares y de segunda mano, encontraremos ejemplos por debajo de los 100.000 euros con bastante facilidad, pero sería muy difícil encontrar algo nuevo, en primera o segunda línea y con vistas por este precio”.

En la zona de Levante, la crisis ha azotado a los precios con gran virulencia. Entre las poblaciones donde mejores operaciones es posible realizar, Foro destaca Dénia, con viviendas nuevas desde 110.000 euros en primera línea de playa. Sin embargo, Andalucía se llevaría la peor parte. Según el informe sobre el mercado residencial y de vivienda vacacional en costa realizado por Tinsa, el municipio malagueño de Casares es la ubicación en costa que más ha caído desde 2007: un -55,7%. A esta población le siguen El Egido, en Almería, con un descenso total del -55,4% y otra localidad malagueña, Manilva, con un -55,2%. Foro también pone el énfasis en Manilva, donde existen viviendas de un dormitorio por 50.000-60.000 euros y de dos por 70.000 euros.

Ciertas costas catalanas también han acusado el final de la edad dorada del sector, arrojando precios nunca imaginados. En el ranking de mayores descensos acumulados en costa desde máximos elaborado por Tinsa, Castelló de Empúries (Girona), Pineda de Mar (Tarragona) y Mataró (Barcelona) ocupan el cuarto, quinto y sexto puesto con caídas del -53,7%, -52,1% y -52% respectivamente. Para encontrar las zonas costeras donde menos se ha dejado sentir la crisis, habría que ir hacia Galicia. No obstante, las bajadas podrían depender no tanto del exceso de oferta y más de situación económica general. “En Sanxenxo, en segunda línea de playa, se pueden encontrar apartamentos de un dormitorio por 80.000 euros, mientras que en al época dorada del sector rondaban los 150.000″, afirma Corral. No en vano, Tinsa coloca esta localidad en el tercer puesto de los municipios que menos han caído desde máximos, un -16,5%.

Bienvenido, comprador extranjero

El poder de atracción de España como foco turístico sigue siendo referente. Un total de 5,78 millones de turistas internacionales visitaron nuestro país durante el mes de mayo, un 7,4% más que en el mismo mes de 2012. Son cifras de la encuesta de Movimientos Turísticos en Fronteras (FRONTUR), elaborado por el Instituto de Estudios Turísticos. Está comprobado que tras unos años de estancias temporales, los ciudadanos extranjeros se deciden por comprar. Al menos, así era antes.

A día de hoy, tras un periodo de incertidumbre en el que la inversión inmobiliaria extranjera miraba con recelo hacia nuestro territorio, el interés ha vuelto a resurgir. Siguiendo la última estadística del Ministerio de Fomento, los extranjeros residentes en España gastaron 6.336 millones de euros en compraventas en 2012, un 13,7% más frente a 2011. Respecto a las nacionalidades, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad correspondientes al primer trimestre de 2013, los británicos, rusos y franceses son extranjeros que más viviendas compraron. Al no tener problemas de económicos, están comprando con bastante “alegría”, indican desde TM Grupo Inmobiliario.

Para Foro Consultores, dentro de esta demanda hay “muchos jubilados que buscan buen tiempo, buenas comunicaciones, buenos precios y no les importa tanto la primera línea de playa”. Estos compradores buscan casas grandes y “prefieren zonas más alejadas, pero que tengan otro tipo de instalaciones, como campo de golf”, matizan desde esta consultora. Los gustos dependen mucho de la nacionalidad: “Los nórdicos valoran mucho la amplitud y el diseño de la vivienda, los belgas prefieren viviendas más económicas, a los rusos les gusta estar muy cerca del mar, etc.”, comentan desde la promotora TM, que en cuestión de presupuesto y dejando fuera el alto standing, señalan que el precio por el buscan los extranjeros está entre los 150.000 y los 200.000 euros.

El cliente español

Pero no hay que olvidarse del cliente español, que vuelve a formar parte de este mercado, aunque de forma “residual”, según TM Grupo Inmobiliario. Corral lo define como “una familia que tiene su primera residencia ya pagada y cuenta con unos ahorros”, por lo que en muchos casos podría comprar “sin necesidad de hipoteca”. Esta deseada casa en la playa que busca el comprador patrio es un apartamento de dos dormitorios y cercana al mar. Se trata de un producto bien ubicado que está lejos del calificativo de ‘chollo’: “Al precio de estas viviendas no puede acceder actualmente el mercado español, salvo que no se necesite financiación”.

Desde Tinsa están convencidos de que el mercado de segunda necesita del componente nacional para recuperarse, pero que hasta la demanda de primera residencia no materialice, no lo hará la de costa. El volumen de las compras de este tipo de producto con factura nacional es todavía ínfimo, aunque ya es un primer paso. Para García, “los inmuebles siguen siendo un valor refugio a largo plazo”, aludiendo a que será difícil alcanzar las plusvalías de años pasados, pero eso no quita que sigan siendo interesantes: “No se puede pensar en las rentabilidad como antes”, sentencia.

La bola de cristal inmobiliaria no es capaz de hacer previsiones 100% fiables, pero lo que sí está claro es que los que esperen demasiado tendrán menos oferta entre la que escoger, dado que la promoción en costa hoy es prácticamente nula y los mejores productos serán los que primero se vendan. Corral lo tiene claro, puesto que “en crisis anteriores las zonas que primero se recuperaron fueron las de costa debido a la reactivación de la demanda internacional, cuestión que está empezando a ocurrir”. El hecho de que las regiones con mar sean las que más movimiento tienen en cuestión de compraventa, podría anunciar que el ajuste está muy cerca.

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